Amortissement LMNP : fonctionnement et avantages

L’investissement immobilier locatif à toujours su susciter l’intérêt des particuliers. Et dès lors que l’on évoque le sujet d’un bien locatif, il est inévitable de citer celui des locations meublées.

Un bien immobilier peut être mis à la location en tant que location vide ou encore en tant que location meublée. Dans ce dernier cas, on distingue principalement les locations meublées non professionnelles (LMNP) des locations meublées professionnelles (LMP). Ces deux sujets étant particulièrement complexes à détailler, nous nous intéressons ici uniquement aux investissements en LMNP, plus précisément à leur amortissement. 

Qu’est-ce qu’une LMNP ?
Comment fonctionne l’amortissement d’une LMNP ?
Quels en sont les avantages ?
Quid de la durée d’amortissement ?

Toutes les réponses que vous cherchez se trouvent dans le présent article, voici tout ce qu’il faut savoir !

LMNP : qu’est-ce que c’est ?

L’acronyme « LMNP » renvoie à ce que l’on appelle une location meublée non professionnelle (ou loueur meublé non professionnel) N’importe quel particulier ou n’importe quelle entreprise est en mesure d’investir dans une location meublée, signifiant que le bien immobilier est mis en location en s’accompagnant de divers équipements : literie, canapé, électroménager ou encore éléments de décoration.

D’un point de vue fiscal, une LMNP peut être soumise au régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ou bien au régime réel. Et les différences entre ces deux régimes sont notables, notamment du point de vue des avantages qu’ils confèrent au propriétaire.

Les différences entre le régime micro-BIC et le régime réel

Tout propriétaire de LMNP a le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel. La principale différence entre ces deux régimes fiscaux est liée aux bénéfices que le propriétaire peut en retirer.

D’une part, le régime micro-BIC offre un abattement de 50 % sur l’ensemble des revenus locatifs, c’est-à-dire que le propriétaire pourra déduire la moitié des sommes investies pour entretenir ou encore rénover son bien locatif. A contrario, le régime réel ne propose pas d’abattement sur les loyers, mais plutôt un d’amortir votre la valeur de votre logement sur plusieurs années. Et c’est justement ce sujet qui nous intéresse car cela reste globalement une des meilleures stratégies pour optimiser votre patrimoine et réduire vos impôts.

Cet amortissement concerne tant le bien immobilier en général, que les travaux dont il peut faire l’objet ou encore les meubles qui le composent. Le terrain n’est cependant pas amortissable. Définition de l’amortissement à suivre.

LMNP : comment fonctionne l’amortissement ?

L’objectif principal de l’amortissement LMNP est de compenser la perte de valeur subie par les différents composants d’un bien immobilier. Au fil du temps, il est naturel qu’un bien se détériore, et donc qu’il perde une partie de sa valeur d’un point de vue comptable.

Cette perte de valeur peut justement être comptabilisée en tant que charge non décaissée auprès de l’administration fiscale. En d’autres termes, un pourcentage plus ou moins important de cette perte de valeur peut être comptabilisé sous forme de charges, et donc réduire le montant des revenus imposables. Cela sans distinction entre l’ancien et le neuf.

Ce qu’il faut retenir, c’est que l’amortissement dépend de la valeur du logement. Il se calcule ainsi en divisant la valeur d’origine du bien par le nombre d’années d’utilisation.

Précision importante : afin de pleinement bénéficier des avantages fiscaux conférés par l’amortissement LMNP, les recettes annuelles locatives ne doivent pas dépasser les 23 000 € par an, ni représenter plus de la moitié des revenus globaux de l’ensemble des membres du foyer fiscal. À défaut, le propriétaire bascule dans le statut de LMP (loueur meublé professionnel).

Amortissement LMNP : quels avantages ?

Les avantages de l’amortissement d’une LMNP sont nombreux, et vont jusqu’à fonder la motivation des investisseurs qui optent pour ce type de location.

Voici les principaux avantages d’un amortissement LMNP :

• Réduire l’assiette d’imposition des revenus LMNP,
• Amortissement applicable à toutes les dépenses supérieures à 600 € (Les dépenses inférieures restent déductibles dans vos charges)
• Taux d’amortissement et durée propres à chaque type de dépenses,
• En cas d’amortissement en excédent, il est possible de le reporter sur les années suivantes, sans limitation de durée.

L’amortissement sera déduit de vos loyers sur votre déclaration d’impôt et va fortement réduire votre base imposable.

Que devient l’amortissement en cas de revente d’un bien LMNP ?

Au moment de vendre un logement loué en LMNP, la fiscalité appliquée sur la plus-value est celle des particuliers comme pour les locations nues et offre des bénéfices considérables.

Exonération de plus-value

Pour le calcul de l’impôt sur la plus-value, le LMNP suit les mêmes règles que la location nue, avec un système d’abattement basé sur la durée de possession du bien.

L’abattement pour l’impôt sur le revenu de 6%/an à partir de la 5ᵉ année jusqu’à une exonération totale au bout de 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, les pourcentages sont différents (1,65% / an de 5 à 21 ans, puis 1.60% la 22ᵉ année puis 9% /an au-delà.

Aucune réintégration de l’amortissement

Une distinction majeure avec les entreprises réside dans le fait que, pour le LMNP, il n’est pas nécessaire de réintégrer les amortissements dans la valeur de vente lors du calcul de la plus-value. Cette spécificité diminue considérablement la charge fiscale lors de la revente, offrant un avantage fiscal notable pour les investisseurs en meublé.

En 2023, il y a eu une tentative de remise en question de cette particularité fiscale par le gouvernement, mais elle n’a finalement pas été adoptée. Cependant, cet épisode sert d’avertissement et suggère que cette « anomalie » fiscale pourrait ne pas être permanente.

Quelle est la durée d’amortissement d’une LMNP ?

On estime que les dépenses amortissables en LMNP concernent toutes les dépenses réalisées afin d’entretenir, d’améliorer ou de meubler un bien locatif, ces dernières devant être supérieures à 600 €.

De manière générale, un amortissement LMNP est compris entre 10 et 35 ans, avec un taux d’amortissement de 3 à 20 % par an. Voici le détail de l’amortissement en LMNP poste par poste :

Élément Amortissable	Durée de Vie Estimée	MONTANT Du PRIX Total	Taux d’Amortissement Annuel
Équipement	15 ans	13,5 %	6.66 %
Agencement	10 ans	13,5 %	10 %
Façade et Étanchéité	20 ans	9 %	5 %
Meubles et Travaux	entre 5 et 15 ans	Au réel	20 %
Gros Œuvre	35 ans	54 %	2,85 %
Terrain	Non amortissable	10%	Non amortissable

Calcul et simulation de l’amortissement en LMNP

Prenons l’exemple d’un appartement acheté au prix de 200 000 € avec 15 000€ de travaux rafraîchissement et 5 000€ de meubles.

Voici le détail de l’amortissement :

• L’équipement : 24 300 € (13.5% de 180 000€).Il est amorti sur 15 ans soit 1 620€ / ans
• L’agencement : 24 300 € (13.5% de 180 000€). Il est amorti sur 10 ans soit 2 430€ / ans
• La Façade et Étanchéité : 16 200 € (9% de 180 000€). Il est amorti sur 20 ans soit 810€ / ans
• Les meubles est travaux : 20 000 €. Ils sont amortis pour simplifier le calcul sur 5 ans soit 4 000€
• Le gros œuvre représente 97 200 € (54% de 180 000€). Il est amorti sur 35 ans soit 2 770€ / ans
• Le terrain est supposé représenter 10% du prix d’achat, soit 20 000€ non amortissable.

Au titre de l’amortissement, le propriétaire pourra ainsi déduire 11 630 € par an de ses revenus locatifs durant les cinq premières années (amortissements achat du bien + ameublement), puis 7 630 € par an jusqu’à la 10ᵉ année (fin de l’amortissement d’agencement). Jusqu’à la 15ᵉ année, l’amortissement sera de 5 200€ (fin de l’amortissement de l’agencement), pour ensuite est réduit à 3 580€ jusqu’à 20 ans et 2 770€ pour terminer jusqu’à la 35ᵉ année.

Tous ces montants sont à déduire des loyers encaissés. En tant que loueur vous pouvez aussi déduire tous les frais (assurance; intérêts d’emprunt …) et ainsi réduire votre base imposable voir totalement effacer votre impôt.

On remarque que les montants à amortir diminuent rapidement à partir de 6 ans, c’est la raison principale pourquoi beaucoup d’investisseurs revendent leur bien à cette période.

Dans ce cas de figure, elles ne rentrent pas dans la catégorie des dépenses amortissables. Elles sont alors considérées comme étant des charges.

Amortissement du mobilier en LMNP

L’amortissement du mobilier est différent suivant le type de mobilier et est applicable uniquement pour des dépenses excédant 600 € et pour des achats effectués après le début de l’activité de LMNP. (Les achats inférieurs à 600€ ne sont pas déductibles pour l’amortissement et rentrent dans vos charges).

Pour simplifier la simulation de votre investissement, on compte généralement un amortissement global sur 5 ans. En réalité, les durées d’amortissement standard pour le mobilier en LMNP peuvent aller jusqu’à 10 ans pour les meubles et 8 ans pour le matériel électrique.

Cet amortissement concerne aussi bien l’achat initial du mobilier que son renouvellement, par exemple pour l’électroménager.

Amortissement des travaux en LMNP

De même que pour les meubles, les travaux sont également applicables si la facture est supérieure à 600 €. Les travaux doivent avoir été réalisés après le début de l’activité de LMNP pour être éligibles. Dans certains cas, les travaux de rénovation ou de réhabilitation effectués avant le début de l’activité peuvent aussi être amortis. Les durées d’amortissement varient généralement de 5 à 15 ans, avec des spécificités selon le type de travaux. Une réfection de toiture n’aura pas la même durée d’amortissement que des travaux de peintures.

Ces durées d’amortissement sont essentielles pour une gestion fiscale optimale en LMNP, permettant de répartir les coûts sur plusieurs années.

Est-ce possible d’avoir un amortissement en excédent ? soit un déficit d’amortissement ?

Oui, il est tout à fait possible d’aboutir à un amortissement excédentaire. Cela signifie que les divers amortissements sont tellement importants qu’ils amènent à un résultat fiscal négatif, soit un déficit d’amortissement.

En pratique, cet excédent ne sera pas perdu. Il peut être reporté sur les exercices fiscaux suivants, sans limitation de temps (a contrario d’un déficit foncier qui peut être reporté dans une limite de 10 ans). L’avantage principal consiste à bénéficier d’une imposition nulle durant plusieurs années, grâce à un amortissement LMNP étalé dans le temps.

Conclusion

En conclusion l’amortissement est un outil fiscal puissant pour optimiser votre patrimoine et un réel avantage pour vos investissements en locations meublé. Les chiffres donnés sont indicatifs et doivent être validés avec votre comptable car chaque comptable peut avoir des règles de calcul différentes.