Le statut de bailleur privé, désormais inscrit dans la loi de finances 2026 sous le nom de dispositif Jeanbrun, succède au Pinel avec une logique radicalement différente. Fini la réduction d’impôt forfaitaire : l’avantage fiscal repose sur un mécanisme d’amortissement qui permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien des revenus fonciers. Un changement de paradigme qui repositionne l’investissement locatif nu dans une logique patrimoniale de long terme.
Nous allons détailler ici les avantages concrets du dispositif, ses conditions, les calculs de rentabilité à connaître et les points de vigilance avant de vous engager.
Un mécanisme d’amortissement qui change la donne fiscale
Le principal atout du statut de bailleur privé réside dans la possibilité d’amortir annuellement la valeur du bien immobilier. Concrètement, l’amortissement porte sur 80 % du prix d’acquisition (le terrain étant exclu), selon un taux qui varie de 3,5 % à 5,5 % par an dans le neuf, en fonction du niveau de loyer pratiqué.
Trois niveaux d’amortissement existent dans le neuf : 3,5 % / an pour les loyers intermédiaires (plafond 8 000 €), 4,5 % pour les loyers sociaux (plafond 10 000 €) et 5,5 % pour les loyers très sociaux (plafond 12 000 €), comme le détaille cet article de Cogedim sur les avantages du bailleur privé.
Le déficit foncier imputable sur le revenu global
Le dispositif prévoit la possibilité d’imputer un déficit foncier, plafonné à 10 700 €, sur le revenu global du foyer fiscal. Autrement dit, lorsque les charges locatives (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux, assurance) et l’amortissement excèdent les loyers perçus, le déficit foncier constaté peut venir réduire la base imposable globale du foyer fiscal.
Ce mécanisme est particulièrement pertinent les premières années, quand les intérêts d’emprunt sont élevés et que le bien génère structurellement un déficit. Combiné à l’amortissement, l’effet de levier fiscal devient significatif.
Attention : en cas de rupture de l’engagement avant 9 ans (vente anticipée, passage en meublé, locataire non conforme), les amortissements déduits sont réintégrés au revenu foncier de l’année de rupture.
Un dispositif applicable sur tout le territoire
C’est l’une des ruptures majeures avec le Pinel. Le statut de bailleur privé ne comporte aucune restriction de zonage géographique pour l’éligibilité du bien. Vous pouvez investir à Paris comme dans une ville moyenne sans vous soucier du classement en zone A, B1 ou C.
Les plafonds de loyers et de ressources des locataires restent encadrés, mais selon la catégorie retenue (intermédiaire, social, très social) et non selon la zone. Les loyers intermédiaires se situent environ 15 % sous les prix du marché, les sociaux à -30 % et les très sociaux à -45 %. Cette souplesse géographique offre davantage de latitude pour sélectionner un emplacement en fonction de la demande locative réelle et du rendement visé.
En février 2026, les taux de crédit immobilier se stabilisent autour de 3,27 % sur 20 ans et 3,39 % sur 25 ans en moyenne. Les meilleurs profils obtiennent des conditions proches de 3 % sur 20 ans, ce qui maintient l’effet de levier du crédit à un niveau exploitable pour un investissement locatif.
Neuf et ancien rénovés : deux portes d’entrée
Le dispositif ne se limite pas à l’immobilier neuf. Les logements anciens deviennent éligibles à condition de réaliser des travaux de rénovation lourde représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, avec un gain énergétique permettant d’atteindre les classes A ou B du DPE.
Dans l’ancien rénové, les taux d’amortissement sont légèrement inférieurs (de 3 % à 4 % selon le niveau de loyer), mais le report des dépenses de travaux peut atteindre 21 400 € par an sur les revenus. C’est un avantage notable pour les investisseurs qui ciblent des biens à rénover dans des marchés où le foncier ancien est plus accessible que le neuf.
Seuls les logements collectifs sont concernés. Les maisons individuelles sont exclues du périmètre, tout comme les locations meublées et les locations intrafamiliales (ascendants, descendants, personnes du même foyer fiscal).
Comparaison avec le LMNP : deux logiques différentes
La question revient systématiquement : faut-il privilégier le statut de bailleur privé ou le LMNP ? Les deux dispositifs reposent sur l’amortissement, mais ils ne répondent pas aux mêmes objectifs.
| Critère | Bailleur privé (Jeanbrun) | LMNP au réel |
|---|---|---|
| Type de location | Nue uniquement | Meublée uniquement |
| Durée d’engagement | 9 ans minimum | Aucune durée imposée |
| Plafonds de loyer | Oui, selon catégorie | Non |
| Zonage | Aucun | Aucun |
| Déficit imputable sur revenu global | Oui (10 700 €) | Non (report sur BIC uniquement) |
| Réintégration des amortissements à la revente | Oui, dans le calcul de la plus-value, pas dans le revenu foncier | Oui (depuis 2025) |
Le bailleur privé est pertinent pour les investisseurs qui souhaitent un cadre fiscal structuré, avec une imputation sur le revenu global et un engagement patrimonial de long terme. Le LMNP conserve sa souplesse, notamment pour les investisseurs qui visent des rendements plus élevés via la location meublée sans contrainte de loyer.
Une loi promulguée et publiée au journal officiel le 20 février 2026
Le cadre législatif est posé depuis l’adoption du budget 2026 fin janvier, mais plusieurs paramètres restent suspendus à la publication des textes complémentaires. Les plafonds de loyers exacts par commune, les critères énergétiques détaillés et les modalités précises d’amortissement doivent encore être confirmés.
Le dispositif est applicable depuis le 21 février 2026 et restera en vigueur jusqu’au 31 décembre 2028. Les investisseurs qui souhaitent se positionner ont donc intérêt à préparer leur dossier de financement dès maintenant, tout en restant attentifs aux textes réglementaires à venir.
Questions / réponses
Le statut de bailleur privé remplace-t-il le pinel ?
Oui, le dispositif Jeanbrun prend le relais du Pinel qui a pris fin le 31 décembre 2024. La logique est différente : on passe d’une réduction d’impôt forfaitaire à un mécanisme d’amortissement déductible des revenus fonciers.
Peut-on cumuler le statut de bailleur privé avec le LMNP ?
Pas sur le même bien, puisque le dispositif Jeanbrun impose une location nue tandis que le LMNP concerne la location meublée. En revanche, rien n’interdit de détenir un bien en bailleur privé et un autre en LMNP dans votre patrimoine.
Combien de logements peut-on détenir sous ce statut ?
Le dispositif ne prévoit aucune limitation du nombre de logements éligibles, sous réserve que chaque bien respecte individuellement les conditions requises (loyer plafonné, engagement de 9 ans, résidence principale du locataire).
Les avantages du bailleur privé sont-ils accessibles dans l’ancien ?
Oui, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et d’atteindre les classes A ou B du diagnostic de performance énergétique. Les taux d’amortissement dans l’ancien vont de 3 % à 4 % selon le niveau de loyer.
Quel est le risque principal de ce dispositif ?
La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente constitue le point de vigilance majeur. Une revente prématurée ou une rupture des conditions d’engagement peut également entraîner un redressement fiscal.
Le dispositif fonctionne-t-il pour les SCI ?
Oui, les SCI sont éligibles au statut de bailleur privé, au même titre que les propriétaires en nom propre. Les primo-investisseurs comme les multipropriétaires peuvent y prétendre.
