Le marché immobilier français envoie des signaux contradictoires en octobre 2026. Les taux de crédit accélèrent leur remontée vers 3,50 % en moyenne, les prix de l’ancien reculent de 1 % au deuxième trimestre et l’IRL grimpe à +1,57 % en glissement annuel. Nous passons en revue les chiffres qui comptent pour les bailleurs et marchands de biens, dans la continuité de notre récap de septembre.
À retenir : taux de crédit à 3,40 % en moyenne (CSA Crédit Logement), prix de l’ancien en baisse de 1 % au T2, 726 défaillances d’entreprises immobilières (record 30 ans), IRL T3 à 148,06 points (+1,57 % sur un an), nouveau taux d’usure à 5,40 %, trêve hivernale au 1er novembre.
Marché immobilier au T2 2026 : prix en recul, neuf toujours grippé
Le Service des données et études statistiques (SDES) a publié le 6 octobre son bilan du deuxième trimestre 2026. Les prix de l’ancien reculent de 1 % sur le trimestre, après une légère baisse de 0,2 % au T1. La correction est plus marquée en province (-1,2 %) qu’en Île-de-France (-0,6 %) et touche davantage les maisons (-1,3 %) que les appartements (-0,7 %).
Les prix se situent désormais 2,1 % sous leur moyenne des cinq dernières années. L’écart grimpe à 5,3 % en Île-de-France. En euros constants, une fois l’inflation retirée, la perte de valeur réelle est bien plus profonde que ne le laissent voir les prix affichés. Pour un investisseur qui achète pour louer, c’est le moment d’ajuster les offres à la baisse sans complexe.
Côté neuf, 16 112 logements ont été réservés par des particuliers au T2, soit -4,8 % sur trois mois. Les ventes restent 29 % sous leur moyenne 2021-2025. Les annulations de réservation grimpent à 18 % des ventes (contre 16 % au T1), le stock atteint 124 027 unités et le délai moyen d’écoulement s’allonge à 23 mois. Les prix du neuf tiennent à peine (+0,1 %) malgré la hausse continue des coûts de construction. Les autorisations de logements chutent de 10,3 % sur le trimestre.
Défaillances d’entreprises immobilières : un record depuis 30 ans
Le secteur traverse sa pire année depuis les années 1990. 726 entreprises des activités immobilières ont fait défaillance au T2 2026, soit +16,9 % en trois mois. Il faut remonter 30 ans en arrière pour retrouver un tel niveau. Le chiffre d’affaires du secteur recule de 0,7 % sur le trimestre et 14 700 emplois ont disparu depuis le pic du T1 2023.
Pour les marchands de biens, cette casse change la donne sur les marchés tendus. Les faillites libèrent des stocks, parfois à des prix cassés et les banques resserrent les financements. Nous recommandons de resserrer la due diligence sur les contreparties (promoteurs, maîtres d’œuvre, agences de gestion) avant tout engagement.
Vigilance sur les biens occupés : la fragilité de l’écosystème immobilier se propage parfois jusqu’à l’exécution des travaux et des diagnostics. Vérifiez la santé de vos prestataires avant un engagement de plus de six mois.
Taux de crédit immobilier : la hausse accélère vers les 4 %
L’Observatoire Crédit Logement CSA l’a confirmé : le taux moyen des prêts contractés en septembre 2026 ressort à 3,40 %, soit 9 points de base de plus qu’en août et 15 points de plus qu’en juin. Sur la première quinzaine d’octobre, le taux grimpe encore à 3,43 %. La durée moyenne d’emprunt revient à 250 mois contre 252 en septembre, signe que les banques resserrent la vis sur les dossiers longs.
Trois forces poussent les barèmes vers le haut : l’OAT 10 ans française dépasse 4,80 % depuis fin septembre, la BCE a remonté ses taux directeurs de 0,25 point le 10 septembre et l’inflation en zone euro remonte à 3,2 %. La prochaine décision de la BCE, le 29 octobre, pourrait relancer la pression. Les marchés estiment à près de 90 % la probabilité d’au moins une nouvelle hausse d’ici décembre.
Les barèmes des deux grands courtiers divergent légèrement et le détail compte quand on signe un prêt de 20 ans. Nous avons comparé les taux moyens d’octobre 2026 :
| Durée | Meilleurtaux (moyen) | CAFPI (moyen) | Écart |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,40 % | 3,30 % | -10 pb pour CAFPI |
| 20 ans | 3,50 à 3,55 % | 3,51 % | Équivalent |
| 25 ans | 3,60 à 3,65 % | 3,58 % | -5 pb pour CAFPI |
Sur un emprunt de 200 000 € sur 20 ans, 10 points de base d’écart représentent environ 2 400 € d’intérêts sur la durée du prêt. Pour les meilleurs profils, les écarts se creusent encore : les clients CAFPI premium décrochent 3,03 % sur 15 ans et 3,20 % sur 20 ans, soit plusieurs milliers d’euros gagnés sur un dossier à 250 000 €.
Disparités régionales : jusqu’à 40 points de base d’écart
Les barèmes régionaux CAFPI font ressortir l’Occitanie en tête, avec 3,07 % sur 15 ans et 3,47 % sur 25 ans. À l’opposé, la Bretagne grimpe à 3,73 % sur 25 ans et la Nouvelle-Aquitaine affiche 3,49 % sur 15 ans. L’Île-de-France pratique un taux unique de 3,19 % sur 10 ans, légèrement au-dessus de la moyenne nationale. Pour un investissement dans l’Ouest, les 15 à 20 points de base de surcoût pèsent lourd dans un plan de financement serré.
Au 1er octobre, le nouveau taux d’usure est passé à 5,40 % pour les prêts de 20 ans et plus, contre 5,29 % au trimestre précédent. Cette hausse redonne un peu d’air aux dossiers qui butaient sur le plafond, à condition que la capacité de remboursement suive. Les primo-accédants et marchands de biens sont les premiers concernés.
IRL T3 2026 à 148,06 : la revalorisation accélère à +1,57 %
L’INSEE a publié le 15 octobre le nouvel indice de référence des loyers du troisième trimestre 2026. L’IRL ressort à 148,06 points, en légère baisse de 0,2 point par rapport au T2 (148,37) mais en progression de 1,57 % sur un an. L’augmentation accélère nettement après l’IRL T2 à +1,15 % et le ralentissement observé en 2025 (+0,78 % au T4 2025).
Pour les baux concernés, cette évolution autorise une revalorisation annuelle maximale de 1,57 %, à condition qu’une clause de révision figure au contrat et que le T3 soit l’indice de référence applicable. Concrètement, un loyer de 800 € peut augmenter de 12,56 € par mois, soit 150 € sur l’année. Un loyer de 1 200 € peut grimper de 18,84 € par mois. Nous conseillons d’envoyer la lettre de révision par courrier simple, en citant explicitement l’indice T3 2026 pour éviter toute contestation. Le calcul de l’indexation suit la formule classique : loyer × (IRL nouveau / IRL ancien).
La révision n’est pas automatique : si vous n’actualisez pas le loyer dans l’année qui suit la date anniversaire du bail, vous perdez le bénéfice de l’indexation. Il n’est pas possible de la rattraper rétroactivement.
Taxe foncière 2026 et trêve hivernale : les échéances d’automne
Les propriétaires avaient jusqu’au 20 octobre 2026 à minuit pour payer leur taxe foncière en ligne. Les paiements effectués sont prélevés à partir du 26 octobre. Pour cette campagne, les valeurs locatives cadastrales ont été revalorisées de 0,8 % au niveau national, un rythme nettement inférieur à celui de 2025 (+1,7 %). À cela s’ajoutent les hausses de taux votées par les communes et intercommunalités, qui restent très inégales d’un territoire à l’autre.
Au 1er novembre, la trêve hivernale démarre. Jusqu’au 31 mars 2027, aucune expulsion locative ne peut être exécutée, sauf pour un logement reconnu squatté par décision de justice. Les procédures en cours continuent de courir sur le plan juridique mais pas sur le plan matériel. Nous rappelons qu’un commandement de payer peut toujours être signifié pendant cette période : la trêve suspend l’expulsion, pas la procédure.
Pour les bailleurs qui envisagent une sortie, mieux vaut lancer la procédure dès les premiers impayés en septembre ou octobre pour que l’audience soit tenue avant le printemps. Les bailleurs peuvent aussi anticiper en souscrivant une couverture adaptée ou un fichage préventif via les dispositifs qui se sont développés en 2026.
Le projet de loi de finances pour 2027, présenté à l’automne, prévoit entre autres un plafonnement de l’amortissement LMNP à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer. Les textes définitifs ne sont pas encore votés mais les bailleurs en LMNP ont intérêt à sécuriser leurs opérations en cours. Nous suivons de près les amendements : les évolutions figurent dans notre article dédié au PLF 2027 et l’amortissement LMNP.
Sources : Observatoire Crédit Logement CSA, Meilleurtaux (26 octobre 2026), CAFPI (31 octobre 2026), INSEE (série 001515333, publication 15 octobre), SDES (bilan immobilier T2 2026, publié 6 octobre), Service-public.fr, Banque de France. Données arrêtées au 31 octobre 2026.
