Le projet de loi de finances pour 2027, présenté par le gouvernement le 1er octobre 2026, place la fiscalité des locations meublées en haut de la liste des cibles. L’article 7 du texte propose de plafonner l’amortissement en LMNP à 2,5 % de la valeur du bien et 7 000 € par an et par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, les plafonds tombent à 1,5 % et 5 000 €. Objectif annoncé par Bercy : 200 millions d’euros de recettes supplémentaires sur une population d’environ 1,37 million de bailleurs.
Le PLF 2027 veut plafonner la déduction des amortissements en LMNP à 2,5 % de la valeur du bien et 7 000 € par an et par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme). Si la mesure est adoptée, elle s’applique aux revenus 2027, déclarés en 2028. Pour un bien de 250 000 €, la déduction annuelle passerait de 10 000 € à 6 250 €.
Ce que l’article 7 du PLF 2027 change pour l’amortissement en meublé
Jusqu’ici, le régime réel du LMNP permet de déduire des revenus locatifs la totalité des amortissements calculés sur le bien, le mobilier et les travaux. Cette déduction suit la durée d’usage classique en immobilier : environ 25 à 30 ans pour la structure, 10 ans pour l’ameublement. Pour un investisseur, c’est le levier qui écrase l’imposition pendant deux à trois décennies.
L’article 7 du PLF 2027 propose un double plafond. Le taux d’amortissement est bloqué à 2,5 % maximum par an de la valeur du bien. Le montant déduit ne peut pas dépasser 7 000 € par an et par foyer fiscal, tous biens meublés confondus. Un couple avec trois studios loués en meublé passe donc d’une déduction cumulée potentiellement illimitée à un plafond unique de 7 000 €.
Le texte ajoute un second verrou. Les amortissements non consommés faute de bénéfice suffisant seraient reportables dans la limite de 50 % des bénéfices annuels suivants, pendant 10 ans maximum. Ce report-déduction, aujourd’hui sans butoir, perd son caractère d’étalement libre.
L’impact chiffré sur un studio parisien à 250 000 €
Prenons un cas concret : un investisseur achète un studio de 250 000 € loué 1 200 € par mois en meublé. Les charges, intérêts d’emprunt et taxe foncière s’élèvent à 10 000 € par an. Sans amortissement, le bénéfice imposable atteint 14 400 € de loyers moins 10 000 € de charges, soit 4 400 €.
Sous le régime actuel, l’amortissement du bien à 4 % (hors terrain) représente environ 10 000 € par an. Le bénéfice imposable tombe à zéro. Avec le plafond du PLF 2027, l’amortissement est bloqué à 2,5 %, soit 6 250 €. Le bénéfice imposable grimpe à 8 150 €. Pour un contribuable à la tranche marginale de 30 %, cela représente une hausse d’imposition d’environ 2 400 € par an sur un seul bien.
À tranche marginale constante, le rendement net après impôt d’un studio parisien standard chute d’environ 7,2 % à 5,5 % avec le nouveau plafond. L’écart dépend du prix d’achat et du niveau d’endettement.
Meublés de tourisme : des plafonds encore plus serrés
Les locations touristiques classées ou non classées subissent un régime distinct. Le PLF 2027 propose un taux d’amortissement à 1,5 % maximum et un plafond de 5 000 € par an et par foyer fiscal. Un gîte de 300 000 € loué en saisonnier voit sa déduction annuelle maximale ramenée à 4 500 € contre une dizaine de milliers d’euros aujourd’hui.
Cette distinction s’inscrit dans la continuité de la précédente réforme fiscale des meublés de tourisme, qui avait déjà raboté l’abattement micro-BIC. Bercy avance un objectif de rééquilibrage du marché locatif : les meublés représentent plus de 75 % des annonces de T2 et T3 à Paris, et le gouvernement souhaite réorienter vers la location longue durée.
Voici le tableau comparatif des deux régimes proposés par le PLF 2027 :
| Type de location | Taux d’amortissement max | Plafond annuel par foyer |
|---|---|---|
| LMNP meublé classique | 2,5 % | 7 000 € |
| Meublé de tourisme | 1,5 % | 5 000 € |
| Chambre dans la résidence principale | Exonération prolongée jusqu’au 31 décembre 2026, régime distinct ensuite | |
Calendrier parlementaire et date d’entrée en vigueur
Le PLF 2027 a été présenté en Conseil des ministres le 1er octobre 2026. Le texte entre à l’Assemblée nationale pour un débat en commission des finances puis en séance publique courant octobre et novembre 2026. L’adoption définitive est attendue avant le 31 décembre 2026 pour une entrée en vigueur au 1er janvier 2027.
Si l’article 7 est voté sans modification, le plafonnement s’applique aux revenus perçus à partir du 1er janvier 2027. Ces revenus sont déclarés au printemps 2028. Les revenus 2026 restent intégralement couverts par les règles actuelles.
Le texte ne prévoit pas de clause de maintien pour les biens déjà loués. Les investisseurs ayant acheté avant 2027 subissent le plafond au même titre que les nouveaux arrivants, dès que la mesure entre en vigueur. Aucun grandfather clause n’est mentionné à ce stade.
Notre analyse pour les investisseurs en location meublée
Nous considérons que trois réflexes s’imposent dès maintenant. D’abord, modéliser le cash-flow net sous le nouveau régime pour chaque bien détenu. Un studio ou un petit T2 à prix modéré sortent souvent gagnants du plafond : leur amortissement calculé reste inférieur à 7 000 €. Les biens coûteux, les colocations à forte valeur, les immeubles de rapport et les portefeuilles multi-biens sont les plus touchés.
Ensuite, comparer la rentabilité du régime réel plafonné avec le micro-BIC. En dessous de 77 700 € de recettes annuelles, le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 %. Pour certains petits bailleurs, l’arbitrage bascule : la simplicité du régime micro-BIC peut l’emporter sur un réel désormais plafonné.
Nous recommandons de ne pas précipiter de revente. La fiscalité à la revente d’un bien LMNP, déjà alourdie par la réintégration des amortissements adoptée en 2025, ne joue pas en faveur d’une sortie précipitée. Vendre pour éviter 2 à 3 000 € d’impôt annuels revient à payer immédiatement une plus-value réintégrée bien plus salée.
Le vote parlementaire reste la variable clé. L’article 7 peut encore être amendé, rehaussé, assoupli ou retiré. Nous attendons l’arrêté définitif publié au Journal officiel avant toute restructuration patrimoniale lourde. Tant que le texte n’est pas voté, le mécanisme d’amortissement en LMNP dans sa version actuelle continue de s’appliquer sur les revenus 2026.
Ne modifiez pas votre régime fiscal, ne vendez pas un bien et ne basculez pas en SCI à l’IS sur la seule base d’un projet non voté. Ces décisions ont des coûts fiscaux immédiats (plus-value, frais notariés, droits d’enregistrement) qui dépassent souvent le gain espéré d’une anticipation hâtive.
