Acheter un immeuble de rapport : Les piéges à éviter

Un immeuble de rapport est un bien immobilier comprenant plusieurs lots (logements ou locaux commerciaux) loués à différents occupants.

L’achat d’un immeuble de rapport est souvent présenté comme le graal de tout investisseur immobilier car cette stratégie peut être particulièrement rentable. Lorsqu’on décide d’acheter un son premier immeuble entier pour faire du locatif, on se lance un défi que beaucoup d’investisseurs souhaitent relevé.

Cependant, le chemin pour acheter un immeuble de rapport est parsemé d’embûche et vous devez être prudent et conscient du risque pour ne pas tomber dans les différents pièges. Les montants deviennent plus élevés et chaque investisseur doit suivre les conseils pour assurer un bon rendement.

L’immeuble de rapport : rappel sur les avantages

Le principal avantage de l’investissement dans un immeuble de rapport réside dans la diversification des sources de revenus. En effet, posséder plusieurs appartements dans un même bâtiment peut aider à stabiliser votre revenu locatif.

Si un locataire déménage, vous avez toujours d’autres locataires qui paient un loyer, ce qui peut aider à atténuer le risque financier. Le risque que tous les appartements soient vides diminue avec le nombre de lots.

Mais ce n’est pas tout, ce type d’investissement présente d’autres atouts :

• Réaliser une opération immobilière d’envergure en un seul achat
• Profiter d’une forte rentabilité locative grâce au cumul des loyers
• Diversifier ses risques locatifs en ayant plusieurs locataires
• Générer des liquidités pour rembourser plus rapidement votre prêt immobilier
• Bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux en fonction du type de location
• Optimiser la gestion locative en centralisant tous les biens en un même lieu

L’analyse de l’annonce

Acheter un immeuble de rapport commence par la recherche et l’analyse des annonces d’immeubles sur votre secteur. Dès la lecture de l’annonce ou lors d’un appel avec l’agent immobilier plusieurs points clés doivent être vérifiés.

Analyse de la surface habitable réelle

Sur beaucoup d’annonces d’immeubles de rapport les vendeurs ont tendance à surestimer la surface du bien en additionnant la surface habitable des différents appartements avec la surface des parties communes, des combles et parfois même des balcons ou extérieurs ce qui peut fausser complètement votre rendement.

Lorsque l’on achète un bien immobilier, que ce soit un appartement, une maison ou un immeuble de rapport, on achète d’abord des mètres carrés.

Lorsque vous faites votre analyse de prix par rapport au marché immobilier de la ville, vous devez comptabiliser uniquement les m2 habitables. Si les combles offrent un potentiel au bien, vous pouvez éventuellement les rajouter dans votre calcul via un ratio entre 25 et 50% de leur surface totale.

Nombre de lots officiels dans l’immeuble

Un immeuble de rapport peut avoir été divisé de manière officielle ou officieuse, cela signifie par exemple que l’ancien propriétaire peut avoir divisé un grand appartement en deux studios ou aménager les combles sans déclaration auprès de la mairie et des impôts.

Lors de votre prise de renseignement sur l’immeuble vous devez demander si le nombre de compteurs électriques correspond bien au nombre de logements dans l’immeuble. Idéalement, il faut aussi un compteur supplémentaire pour les parties communes de l’immeuble.

À savoir : Il est interdit de revendre de l’électricité à vos locataires via des sous compteurs alors que cela est possible pour de l’eau.

De nombreux immeubles existent avec un seul compteur électrique pour l’ensemble du bâtiment, cela peu vous posez problème pour régulariser la situation (création de places de stationnement, augmentation de la taxe foncières etc …)

Ce genre de situation n’est pas rédhibitoire mais cela doit rentrer dans la négociation et faire baisse le prix de l’immeuble.

Les éléments à vérifier lors de la visite de l’immeuble

La visite est l’élément clé de tout achat de projet immobilier, prenez le temps de tout regarder, discuter avec le vendeur ou l’agence immobilier et les locataires en places s’il y en a.

Vérifiez la faisabilité du projet

Les vendeurs et les agents immobiliers ont tendance à voir dans chaque appartement des pépites de rentabilités avec des combles aménageables en plusieurs studios qui rendront votre immeuble rentable.

La réalité est différente, une division ou une création d’appartement doit respecter les contraintes liées au PLU de la ville. L’immobilier est très réglementé et la création d’ouverte ou de velux peut nécessiter l’accord de la ville et/ou des bâtiments de France (ABF). Tous ses paramètres doivent être vérifiés car cela peut fortement faire augmenter le prix des travaux ou dans le pire des cas ne pas être accepté et faire échouer tout votre projet immobilier.

Si vous avez besoin d’un permis de construire, vous pouvez ajouter une clause suspensive dans votre compromis de vente sur l’acceptation du permis.

Analyse de la structure de l’immeuble

Lors de la visite, vous devez demander à l’agent immobilier si des travaux de gros œuvre sont à prévoir sur le bâtiment puis le vérifier lors de la visite.

Si vous avez des doutes sur les dires du vendeur, n’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels du bâtiment pour vérifier la toiture, la structure du bâtiment et les travaux à effectuer dans les appartements. Les devis d’artisan sont en général gratuits.

Si besoin, une étude de structure peut être réalisée par un spécialiste. Sur un immeuble de taille moyenne (environ 5 lots) ne vous coûteront que quelques centaines d’euros. Cela vaut le coup quand on sait ce que vous risquez si votre immeuble a un défaut de structure et au vu du prix de revient comparé au prix d’achat.

Évaluation des travaux et leur faisabilité

Déplacer une cuisine, une salle de bains, rajouter une fenêtre … Sont des travaux qu’il est fréquent de voir dans un immeuble de rapport. En achetant tous les lots, cela vous procure plusieurs avantages et une gestion totale de votre immeuble en l’absence de copropriété.

Cependant, pour chaque poste de travaux vous devez vérifier la faisabilité technique : Pour la création d’une salle d’eau par exemple, vous devez trouver où se trouvent les évacuations pour essayer de vous brancher dessus. Il est toujours possible d’en créer une nouvelle mais le coût est beaucoup plus important.

Faite vous accompagner de professionnel en cas de doute, au fur et à mesure des visites et des échanges avec les artisans vous serez capable d’identifier seul les éventuels problèmes.

Visiter les combles et les caves

Lorsque vous achetez un immeuble il est essentiel de visiter les combles et les caves. Même sans connaissance en travaux, on peut facilement identifier les fuites d’eau dans des combles, un plancher qui s’affaisse dans la cave ou des problèmes d’humidité. Même si cela est salissant et peu engageant, nous vous conseillons d’insister pour bien voir tous les partis de l’immeuble.

Estimer la rentabilité de votre immeuble de rapport

Une fois votre immeuble trouvé et l’ensemble des points si dessus valider, vous devez calculer la rentabilité de votre bien sans oublier plusieurs charges spécifiques aux immeubles de rapport.

Un immeuble de rapport c’est aussi des parties communes qui doivent être rénovées, des boîtes aux lettres à rajouter, une porte d’entrée, un interphone à changer etc … Plusieurs postes de travaux qui doivent être intégrés dans le calcul global de rentabilité de votre immeuble.

Tout comme les appartements, les parties communes doivent aussi être assurés, généralement le prix d’une PNO pour un immeuble est proportionnellement supérieur à celle d’un appartement car l’immeuble nécessite davantage de couvertures.

Ne commettez pas l’erreur d’assurer uniquement les lots séparément mais bien l’ensemble de l’immeuble.

Un piège fréquent lors de travaux sur un immeuble locatif est de vouloir en faire trop en ignorant le marché local. Si vous achetez un immeuble à 800€/m2 dans une ville ou le prix est de 1500€/m2 cela peut être une bonne affaire à condition qu’une fois rénové vous ne dépassiez pas le prix moyen de la ville. Les travaux sont une prise de risques, ils doivent faire gagner de la valeur à votre immeuble et ne pas en faire perdre.

À la fin de votre projet le prix de revente doit être supérieur au prix d’achat, des frais de notaire et des travaux.

Dans les villes ou les prix sont plus élevés vous pouvez vous permettre d’investir un montant plus important dans la rénovation sans prendre trop de risques.

Quelques pièges à éviter avant d’acheter un immeuble de rapport

Voici quelques autres pièges ou point de vigilance à avoir avant d’acheter un IDR.

Études des locataires existant

Pour les immeubles de rapport vendu loué, vous devez essayer de les rencontrer et demandé aux vendeurs chacun des beaux afin de vérifier plusieurs points :

• La qualité des locataires : historique de paiement, solidité financière, durée de location envisagée
• Les garanties locatives : obtention de cautions, souscription à une assurance loyers impayés

Achetez un immeuble que vous pensiez loué et toucher des revenus locatifs dès la signature pour vous retrouver avec des locataires qui ne paye plus leur loyer peut être une situation très délicate à gérer.

Vérifier la situation juridique et administrative

Il est important de vérifier que l’immeuble respecte les réglementations en vigueur et qu’aucune entrave ne vienne compromettre votre projet :

• Règles d’urbanisme et de copropriété : veillez à vous assurer du respect des règles applicables (surface habitable, création de nouveaux logements)
• Situation fiscale : informez-vous sur les éventuelles dettes fiscales liées à l’immeuble
• Baux en cours : prenez connaissance des durées et conditions des différents baux pour éviter les mauvaises surprises

Prévoir des liquidités pour votre immeuble

Lors de la mise en location de vos appartements, si vous passez par une agence, des frais de rédaction de bail et d’état des lieux vous seront facturés. Lorsque vous louez plusieurs appartements en même temps cela peut représenter plusieurs milliers d’euros.

Être propriétaire d’un immeuble de rapport c’est aussi être responsable de l’ensemble des travaux. Un ravalement de façade, des travaux de toitures … Peuvent rapidement demander de grosses sommes d’argent. Pensez à prévoir un budget travaux dans votre cash-flow pour ne pas être pris au dépourvu.

La taxe foncière, elle est due par le propriétaire de l’immeuble, qu’il occupe ou non le bien. Cela peut représenter un coût non négligeable durant la période de travaux si l’immeuble ne génère aucune rentrée d’argent. Sachez que vous pouvez demander une exonération de taxe foncière dans le cas de gros travaux et notamment dans le cas d’une rénovation énergétique.

Le financement d’un immeuble de rapport

Le recours au crédit immobilier est souvent nécessaire pour financer l’achat d’un immeuble de rapport. Si vous avez la capacité d’acheter comptants votre immeuble, nous vous conseillons toujours d’avoir recours à un prêt bancaire si vos revenus le permettent même lorsque les taux sont élevés et cela pour plusieurs raisons :

• Peu importe le taux que vous propose votre banque, les intérêts seront déductibles de vos loyers, donc le coût final sera plus faible
• Un immeuble de rapport présente des risques et il est donc important de garder de la liquidité pour les couvrir.
• Utiliser au maximum sa capacité d’emprunt est une stratégie qui peut vous permettre d’acheter 2 ou 3 immeubles à crédit au lieu d’un immeuble cash. Sur le long terme c’est une stratégie rentable.

L’obtention du crédit peut être compliquée pour un immeuble de rapport d’autant plus si le coût de la rénovation est supérieur au prix d’achat de l’immeuble. Pour obtenir votre offre de prêt vous devrez prouver le rendement locatif et expliquer votre stratégie d’investisseurs sur le long terme.

Lorsque vous achetez un bien et faite une demande de crédit, la banque va faire en sorte de réduire son risque au maximum (que ce soit pour un appartement ou un immeuble). Elle vous demandera un dossier complet sur votre projet avec une étude de marché, une analyse de la ville et du marché locatif, plusieurs estimations de loyers.

En cas de problème de remboursement, la vente de votre immeuble doit couvrir le remboursement total de votre prêt. La banque sera attentive à ce que la somme du prix d’achat et des travaux ne doit pas supérieurs aux immeubles comparables sur le marché.

Choisir de prendre l’assurance, ou le compte de votre SCI dans la banque peut aussi vous aider à obtenir de meilleures conditions de crédit. Pour finir, ne vous focalisez pas uniquement sur le taux mais sur toutes les autres conditions comme la durée, le montant d’apport demandé et la franchise.

Gérer efficacement votre immeuble de rapport

Une fois que vous êtes propriétaire d’un immeuble de rapport, la gestion de l’immeuble devient une part essentielle de votre investissement. Il peut s’agir de la gestion des loyers, de l’entretien du bâtiment, des relations avec les locataires, etc. Cette gestion peut prendre beaucoup de temps, surtout si vous possédez plusieurs immeubles.

La gestion locative est un aspect crucial de la propriété d’un immeuble de rapport. Il est essentiel de veiller à ce que les loyers soient payés à temps, que les unités soient bien entretenues et que les problèmes soient résolus rapidement pour maintenir une bonne relation avec les locataires. Un gestionnaire immobilier peut aider à alléger cette charge, mais cela représente un coût supplémentaire à prendre en compte.

Même si vous décidez de passer par une agence immobilière, vous devez rester vigilant sur votre immeuble assurer un suivi complet :

• Déterminer le niveau de prestations souhaité par rapport aux loyers pratiqués
• Assurer un suivi régulier des entrées et sorties de locataires
• Optimiser la répartition des charges entre propriétaire et locataires
• Tenir à jour les comptes de l’immeuble : budgets prévisionnels, dépenses courantes, frais exceptionnels

Optimiser la fiscalité liée à votre investissement

Enfin, pour tirer le meilleur parti de votre investissement, il est essentiel d’optimiser votre fiscalité. Vous pouvez notamment bénéficier de dispositifs fiscaux spécifiques, tels que :

• Déficit foncier : il vous permet de déduire de votre revenu imposable les dépenses engagées pour l’amélioration et l’entretien de l’immeuble
• Amortissements : dans le cadre d’une location meublée ou un achat en SCI, vous pouvez amortir la valeur du bien hors terrain ainsi que celle des équipements

Avant de sauter le pas et d’acheter un immeuble de rapport, il est essentiel de prendre en considération l’aspect fiscal de cet investissement. De nombreux simulateurs tels que celui proposé par LyBox évite les mauvaises surprises et sécurise votre investissement.

Conclusion

L’achat d’un immeuble de rapport peut s’avérer être un investissement immobilier très rentable, à condition de bien préparer son projet. Il est essentiel de tenir compte de tous les aspects de cet investissement : le prix d’achat, les coûts de gestion et de travaux, mais aussi l’aspect fiscal et les dispositifs de défiscalisation en vigueur.

Cet investissement vous permettra de vous constituer un patrimoine immobilier important et de générer un revenu supplémentaire. Acheter un immeuble de rapport est un projet ambitieux mais potentiellement très fructueux s’il est bien préparé.