La commission des finances du Sénat a adopté le jeudi 12 novembre 2026 un amendement majeur au projet de loi de finances 2027 : les locations meublées non professionnelles (LMNP) débutées avant le 1er octobre 2026 échapperaient au plafonnement de l’amortissement prévu à l’article 7. Portée par la rapporteure générale Christine Lavarde (LR), cette clause grand-père protège le stock existant d’environ 1,37 million de bailleurs et renverse en partie le tour de vis fiscal voulu par Bercy. Le texte sera examiné en séance publique au Sénat à partir du vendredi 20 novembre.
La commission des finances du Sénat a voté le 12 novembre 2026 une clause grand-père LMNP au 1er octobre 2026. Les investisseurs déjà engagés continuent d’amortir sans plafonnement. Les nouveaux entrants restent, eux, soumis au plafond de 2,5 % et 7 000 € par an. Vote en séance publique à partir du 20 novembre, CMP mi-décembre.
Ce que la commission du Sénat a voté le 12 novembre
L’amendement adopté jeudi matin par la commission des finances cible directement l’article 7 du PLF 2027. Il prévoit que l’instauration d’un plafonnement de l’amortissement des biens donnés en location meublée non professionnelle, ainsi que l’impossibilité de reporter l’amortissement d’année en année, ne s’applique pas aux LMNP ayant débuté au plus tard le 1er octobre 2026. Les logements mis en location après cette date basculent vers le nouveau régime.
Christine Lavarde justifie cette ligne par la stabilité fiscale : « On ne vient pas changer la fiscalité sur des projets économiques qui ont déjà été engagés », a-t-elle déclaré en présentant la position de la commission. Dans l’exposé des motifs, la sénatrice précise qu’une application de la réforme au stock de logements constituerait pour les investisseurs en LMNP « une remise en cause de leurs plans comptables qui pourrait s’avérer pour eux pénalisante ».
Le 1er octobre 2026 devient la date pivot : c’est celle du dépôt du PLF 2027 par le gouvernement. Les bailleurs dont la location meublée est effective avant cette date continuent d’appliquer le régime en vigueur.
Pourquoi cette clause grand-père change la donne pour les investisseurs
Nous avions analysé en octobre les conséquences de l’article 7 initial du PLF 2027, qui plafonne l’amortissement à 2,5 % de la valeur du bien et 7 000 € par an et par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme). Sur un studio parisien de 250 000 euros, le bénéfice imposable passait de zéro à 8 150 €, soit environ 2 400 € d’impôt supplémentaire par an à la tranche marginale de 30 %.
Avec la clause grand-père, un investisseur qui a mis son bien en location avant le 1er octobre 2026 continue d’amortir normalement la structure (environ 25 à 30 ans) et le mobilier (10 ans). La rentabilité nette après impôt de son portefeuille reste alignée sur le régime historique. Seuls les nouveaux entrants subiraient la perte de levier fiscal.
Pour les bailleurs déjà positionnés, le message est clair : ne pas précipiter une revente, ne pas basculer en SCI à l’IS, ne pas changer de régime fiscal. Les arbitrages lourds préparés dans l’urgence depuis octobre doivent être revus tant que le texte final n’est pas publié au Journal officiel.
Comparatif concret : avec ou sans clause grand-père
Nous prenons un cas type pour mesurer l’impact de l’amendement du Sénat : un couple détenant trois studios loués en meublé, chacun acheté 180 000 euros.
| Scénario | Amortissement annuel total déductible | Impact fiscal (TMI 30 %) |
|---|---|---|
| Régime actuel (avant PLF 2027) | ~21 600 € (4 % × 3 biens, hors terrain) | Référence |
| Article 7 initial appliqué à tous | 7 000 € plafonnés pour le foyer | +4 380 € d’impôts par an |
| Avec clause grand-père (biens loués avant le 1er octobre 2026) | ~21 600 € maintenus | Pas de hausse d’impôts |
| Avec clause grand-père (nouvel achat après le 1er octobre 2026) | 7 000 € plafonnés | +4 380 € d’impôts par an sur ce bien |
L’écart se chiffre en dizaines de milliers d’euros sur une durée de détention de quinze ou vingt ans. Pour un portefeuille de trois à quatre biens, la clause grand-père représente environ 60 000 à 80 000 euros de fiscalité préservée sur une décennie.
Le PTZ parentalité étendu à chaque nouvelle naissance
La commission des finances a adopté un second amendement sur la primo-accession. L’article 7 du PLF 2027 crée un prêt à taux zéro parentalité pour aider les parents d’un enfant de moins de trois ans, ou ceux qui attendent un bébé, à financer l’achat d’un logement, y compris s’ils ont déjà bénéficié d’un PTZ. Le texte initial limitait cet usage à une seule fois par foyer bénéficiaire.
Christine Lavarde a fait sauter ce verrou : « L’arrivée d’un deuxième enfant ou plus pose les mêmes difficultés en termes d’accès à un logement adapté que l’arrivée d’un premier. » L’amendement ouvre donc le PTZ parentalité à chaque nouvelle naissance, « pour les deuxièmes, troisièmes et suivants ». Cette extension s’ajoute aux trois nouveaux profils d’acheteurs déjà intégrés au PTZ par les députés fin octobre.
Le gel des APL prévu à l’article 74 du PLF 2027 n’est pas retouché à ce stade par la commission des finances. Les crédits de la mission Cohésion des territoires ont été adoptés la semaine précédente sans amendement. Les bailleurs continueront donc d’anticiper une revalorisation nulle des aides au logement en 2027.
Calendrier parlementaire : les dates à surveiller
La commission n’est qu’une étape. Le texte adopté en commission sera débattu en séance publique à partir du vendredi 20 novembre. Le vote solennel est attendu autour du 9 décembre, puis une commission mixte paritaire se réunira mi-décembre pour concilier les versions Assemblée-Sénat. Le délai constitutionnel de 70 jours expire le 17 décembre 2026 à minuit : sans accord à cette date, le gouvernement peut appliquer le budget par ordonnance.
- 20 novembre 2026 : début de l’examen du PLF 2027 en séance publique au Sénat
- 9 décembre 2026 (approximatif) : vote solennel du Sénat sur l’ensemble du texte
- Mi-décembre 2026 : commission mixte paritaire entre députés et sénateurs
- 17 décembre 2026 à minuit : expiration du délai constitutionnel de 70 jours
- Fin décembre 2026 : décision du Conseil constitutionnel et publication au Journal officiel
La clause grand-père n’est donc pas gravée dans le marbre. Elle peut encore disparaître en séance publique, être rejetée par la CMP, ou survivre dans la version finale. Nous suivons chaque étape et ajusterons la grille de lecture au fil du vote.
Ce que nous recommandons aux bailleurs avant le 20 novembre
Nous conseillons aux investisseurs déjà positionnés de documenter précisément la date de début de leur activité LMNP : date de mise en location effective, enregistrement au greffe via le formulaire P0i, premier bail signé. En cas d’adoption définitive de la clause grand-père, cette documentation sera la preuve d’ancienneté opposable à l’administration fiscale.
Pour les candidats à un nouvel achat en meublé, nous recommandons d’attendre la sortie du décret avant de signer. Entre l’incertitude née du rejet du 4 novembre et la clause grand-père votée en commission du Sénat le 12 novembre, le régime applicable aux investissements de fin 2026 reste suspendu à la version finale du texte. Un décalage de signature de deux ou trois mois protège contre un changement de régime à la dernière minute.
Enfin, pour les portefeuilles mixtes (résidence principale louée en meublé saisonnier, biens loués en meublé longue durée, meublés de tourisme classés), nous conseillons de simuler les deux scénarios avec un expert-comptable spécialisé. L’écart peut dépasser 10 points de rentabilité nette sur la durée totale de détention.
Questions fréquentes sur la clause grand-père LMNP
Qu’est-ce qu’une clause grand-père en fiscalité ?
Une clause grand-père (de l’anglais grandfather clause) exonère d’une nouvelle réglementation les situations acquises avant son entrée en vigueur. En matière fiscale, elle permet aux contribuables qui ont engagé un projet sous un régime donné de continuer à bénéficier de ce régime, même lorsque la loi change. L’objectif est de préserver la stabilité des engagements économiques de long terme.
À quelle date précise la clause grand-père LMNP s’applique-t-elle ?
L’amendement adopté par la commission des finances du Sénat fixe la date pivot au 1er octobre 2026. C’est la date de dépôt du PLF 2027 par le gouvernement. Toute location meublée non professionnelle ayant débuté au plus tard ce jour-là serait exclue du plafonnement, à condition que la propriété ne change pas de main.
Que se passe-t-il si je vends mon LMNP après le 1er octobre 2026 ?
L’amendement précise que la clause grand-père s’applique « tant que le propriétaire ne change pas ». Un nouveau propriétaire reprenant le bien après le 1er octobre 2026 serait soumis au nouveau régime plafonné, même si le bien était déjà en location avant cette date. Cette précision est capitale pour les transmissions familiales et les reventes.
La clause grand-père est-elle définitivement acquise ?
Non. L’amendement n’a été adopté qu’en commission des finances. Il doit encore passer la séance publique au Sénat à partir du 20 novembre, puis survivre à la commission mixte paritaire mi-décembre. Les députés ou le gouvernement peuvent demander sa suppression. Le texte final publié au Journal officiel fera foi.
Quel est le plafonnement d’amortissement prévu dans le texte initial ?
L’article 7 du PLF 2027 initial fixe un double plafond pour les LMNP au régime réel : amortissement limité à 2,5 % maximum de la valeur du bien par an, et montant total déduit plafonné à 7 000 € par an et par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, les plafonds descendent à 1,5 % et 5 000 €. Les amortissements non consommés deviennent reportables dans la limite de 50 % du bénéfice annuel, pendant 10 ans maximum.
Faut-il basculer en SCI à l’IS avant le vote définitif ?
Nous ne le recommandons pas. Une bascule précipitée vers une SCI à l’impôt sur les sociétés déclenche immédiatement une plus-value imposable, des frais notariés et des droits d’enregistrement qui dépassent largement le gain fiscal attendu. Tant que le texte n’est pas voté définitivement, le régime d’amortissement LMNP actuel continue de s’appliquer sur les revenus 2026.
Le micro-BIC reste-t-il une alternative ?
Oui, pour les petits bailleurs dont les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €. Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sans amortissement à calculer. Pour un investisseur dont le nouveau plafond d’amortissement serait inférieur à cet abattement, le micro-BIC peut devenir plus intéressant que le régime réel plafonné.
Cette réforme concerne-t-elle les résidences services (étudiantes, seniors) ?
Le texte initial du PLF 2027 ne prévoit pas d’exclusion spécifique pour les résidences services. En revanche, la commission des finances de l’Assemblée avait voté fin octobre, avant le rejet du 4 novembre, un amendement protégeant ces investissements. Il faudra surveiller si la commission du Sénat reprend cette ligne en séance publique.
Où trouver le texte officiel de l’amendement ?
L’amendement adopté par la commission des finances du Sénat est consultable sur le site du Sénat, dans la rubrique du projet de loi de finances pour 2027. Le rapport complet de la commission sera publié avant le début de la séance publique le 20 novembre. Pour un suivi exhaustif, nous recommandons de consulter régulièrement la page dédiée au PLF 2027 sur Legifrance et sur le site du Sénat.
