Un déficit foncier apparaît lorsque les charges déductibles d’un logement loué nu dépassent les loyers encaissés, par exemple l’année de gros travaux. Sous le régime réel, une partie de ce déficit vient en déduction des autres revenus du foyer et réduit l’impôt sur le revenu. Cet avantage s’accompagne d’un engagement de location. Sa durée, son point de départ et son champ d’application déterminent ce qu’un propriétaire peut faire de son bien après le chantier : le revendre, le reprendre ou le passer en meublé.
Quand commence et se termine l’engagement de location ?
Lorsqu’un déficit foncier est imputé sur le revenu global au titre d’une année, le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit. Un déficit imputé sur les revenus de 2026 impose donc une location sans interruption jusqu’au 31 décembre 2029.
Le délai part de l’année d’imputation, et non de la fin des travaux ni de la signature du bail. Des travaux payés en novembre 2026 se rattachent aux revenus de 2026, déclarés au printemps 2027, et l’engagement court jusqu’à fin 2029.
| Revenus concernés | Déclaration | Fin de l’engagement de location |
|---|---|---|
| 2025 | Printemps 2026 | 31 décembre 2028 |
| 2026 | Printemps 2027 | 31 décembre 2029 |
| 2029 (nouvelle imputation après un premier déficit sur 2026) | Printemps 2030 | 31 décembre 2032 |
Chaque nouvelle imputation sur le revenu global crée sa propre échéance, au 31 décembre de la troisième année suivante, comme dans la dernière ligne. Les années sans imputation sur le revenu global n’ajoutent aucune obligation.
Quelles conditions pour imputer un déficit foncier sur le revenu global ?
Seul un déficit qui remplit trois conditions peut s’imputer sur le revenu global, dans la limite d’un plafond annuel, et déclencher l’engagement de location.
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Les loyers sont imposés au régime réel. Le micro-foncier, applicable jusqu’à 15 000 € de loyers annuels, applique un abattement forfaitaire de 30 % et exclut tout déficit.
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Le logement est loué nu, c’est-à-dire non meublé.
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Le déficit provient de charges autres que les intérêts d’emprunt et leurs frais accessoires (frais de dossier, assurances liées au prêt).
Les charges concernées comprennent les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, la taxe foncière et les frais de gestion, à l’exclusion des travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement. Le plafond d’imputation sur le revenu global est de 10 700 € par an. Les loyers couvrent d’abord les intérêts d’emprunt, puis ces charges : seule la part du déficit issue des charges est concernée. Une fois ces conditions réunies, l’imputation est automatique : le bailleur ne peut pas y renoncer pour garder le déficit en vue de loyers futurs.
Prenons un bailleur qui encaisse 6 000 € de loyers sur l’année, soit 500 € par mois. Il paie 4 000 € d’intérêts d’emprunt et supporte 24 000 € d’autres charges sur la même année, dont 20 000 € de travaux. Les loyers annuels absorbent les intérêts, puis 2 000 € de charges. Le déficit de 22 000 € provient donc entièrement de charges hors intérêts : 10 700 € s’imputent sur le revenu global et déclenchent l’engagement de location, les 11 300 € restants se reportent sur les loyers futurs.
À l’inverse, lorsque les intérêts du prêt dépassent les loyers de l’année, l’excédent ne s’impute jamais sur le revenu global. Il se reporte uniquement sur les loyers des dix années suivantes. Le montant d’intérêts payé chaque année figure dans le tableau d’amortissement du prêt, ce qui permet de le comparer aux loyers prévus avant de signer.
Dans quels cas la règle ne s’applique pas ?
Le micro-foncier et les déficits issus des seuls intérêts d’emprunt échappent à l’engagement, pour les raisons exposées plus haut. Un troisième cas concerne les bailleurs de plusieurs logements : le déficit d’un bien s’impute d’abord sur les revenus fonciers des autres, et seul le solde atteint le revenu global.
Un bailleur dont un premier logement dégage 10 000 € de revenu foncier net sur l’année (loyers moins charges) et dont un second logement subit un déficit de 6 000 € sur la même année voit son revenu foncier ramené à 4 000 €. Aucun déficit n’atteint son revenu global, donc aucun engagement ne court.
Le même mécanisme joue pour un propriétaire qui prévoit de vendre dans les trois ans. En calibrant les charges d’une année sur l’ensemble de ses loyers, tous biens loués nus confondus, il garde un résultat foncier positif ou nul et n’impute aucun déficit sur son revenu global.
Quelles situations interrompent l’engagement de location ?
L’engagement s’interrompt dès que la location cesse d’être effective et permanente, ce qui se produit dans cinq situations.
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La vente du logement. Une donation avec réserve d’usufruit n’interrompt pas l’engagement si l’usufruitier continue de louer.
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Y habiter soi-même, même temporairement.
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Le mettre à disposition d’un tiers à titre gratuit.
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Basculer vers le meublé, qui relève d’un autre régime d’imposition.
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Laisser le logement vide sans chercher de locataire.
Lorsque le locataire part, le bailleur doit relouer sans délai superflu. L’administration admet le temps strictement nécessaire à la relocation, à condition de prouver les démarches de recherche, comme des annonces publiées avec un loyer et des conditions non dissuasifs.
Quelles sont les conséquences d’une rupture avant le terme ?
L’administration fiscale peut revenir sur l’avantage obtenu, mais le déficit indûment imputé reste reportable sur des revenus fonciers.
Remise en cause de l’imputation sur le revenu global
Si le logement cesse d’être loué avant le terme, l’administration reconstitue le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l’année de la rupture, comme si le déficit n’avait jamais été imputé sur le revenu global. Elle peut le faire jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant la rupture, même si les années concernées sont prescrites.
La vente avant le terme suit la même mécanique : le déficit foncier en cas de vente perd son imputation sur le revenu global.
Le supplément d’impôt correspond à la tranche marginale d’imposition appliquée au déficit imputé, hors intérêts de retard et majorations éventuelles. Le calcul retient l’imputation maximale de 10 700 €, entièrement située dans une même tranche.
| Tranche marginale | Supplément d’impôt pour 10 700 € imputés |
|---|---|
| 11 % | 1 177 € |
| 30 % | 3 210 € |
| 41 % | 4 387 € |
| 45 % | 4 815 € |
Ce que prévoit la jurisprudence
Le Conseil d’État a jugé le 26 avril 2017 qu’après une vente avant le terme, le déficit indûment imputé sur le revenu global reste utilisable. Il s’ajoute au déficit reportable de l’année où il a été constaté et s’impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Ce report ne sert que si le bailleur perçoit des revenus fonciers, par exemple sur d’autres biens loués. Sans revenu foncier, le déficit est perdu.
Quelles exceptions l’administration fiscale accepte-t-elle ?
La loi écarte la remise en cause en cas d’invalidité, de licenciement ou de décès du contribuable, de son conjoint ou de son partenaire de PACS soumis à imposition commune. L’administration en tolère d’autres, comme l’expropriation.
| Événement | Condition |
|---|---|
| Invalidité | Classement en 2e ou 3e catégorie d’invalidité |
| Licenciement | Rupture du contrat à l’initiative de l’employeur, après l’année d’imputation |
| Décès | Vaut pour les déficits antérieurs au décès |
| Expropriation | Pour cause d’utilité publique, si le logement était déjà loué |
Ni une mutation professionnelle ni un changement de projet ne figurent parmi les exceptions prévues.
Comment déclarer le déficit et prouver la location ?
Le déficit se déclare sur le formulaire 2044, dont le tableau de répartition (lignes 430 à 442) oriente chaque fraction vers la bonne case de la déclaration 2042. Quatre points encadrent cette déclaration et la preuve de la location.
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La fraction imputée sur le revenu global se reporte en case 4BC, la fraction reportable sur les revenus fonciers en case 4BB et les déficits antérieurs non encore imputés en case 4BD.
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La rubrique 400 de la 2044 recense les travaux payés (nature, entrepreneur, date de paiement, montant) et la rubrique 410 les intérêts d’emprunt (prêteur, date du prêt, intérêts versés).
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Les baux et les quittances de loyer établissent la location effective et permanente exigée.
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La vente ou l’arrêt de la location se signale ligne 460 de la 2044, avec l’adresse du bien et la date de l’événement, lorsqu’un déficit a été imputé sur le revenu global au cours des trois années précédentes.
Quel plafond pour les travaux de rénovation énergétique en 2026 ?
Le plafond d’imputation sur le revenu global peut passer de 10 700 € à 21 400 € par an pour les dépenses de rénovation énergétique. La loi de finances pour 2026 a prorogé ce dispositif pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027. Le bailleur y recourt sur option, via la déclaration 2044.
Les 10 700 € supplémentaires ne valent qu’à concurrence des dépenses de rénovation énergétique éligibles : le plafond s’établit à 10 700 € plus le montant de ces dépenses, dans la limite de 21 400 €. Le logement doit passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D, ce que prouvent un diagnostic de performance énergétique avant et après travaux. Le déficit imputé sur le revenu global à ce titre déclenche le même engagement de location de trois ans.
