Pour de nombreux particuliers comme pour des spécialistes, l’investissement locatif dans le neuf est reconnu comme un excellent moyen de se constituer un patrimoine immobilier. Et aujourd’hui, avec le dispositif Jeanbrun, les investisseurs peuvent aussi réduire leur revenu imposable grâce à un mécanisme d’amortissement fiscal. Afin de vous aider à y voir plus clair, regardons de plus près un cas concret en Alsace, avec des chiffres à l’appui pour mesurer les économies à envisager sur neuf ans…
Cas pratique d’un investissement avec un appartement neuf en Alsace
Prenons l’exemple d’un appartement neuf en Alsace acheté autour de 200 000 € en Alsace, comme Les Terrasses d’Hélios à Illkirch-Graffenstaden ou encore Le Clos des Lys à Niederhausbergen.
Pour cette simulation d’appartement en Alsace, nous retenons une location sociale et une TMI (Tranche Marginale d’Imposition) de 41%, afin d’illustrer le calcul de l’amortissement et son incidence fiscale. En complément du prix d’acquisition de 200 000 € pour l’appartement neuf alsacien, nous ajoutons à cela une base amortissable qui correspond à 80% de cette somme (soit près de 160 000 € selon la valeur réelle) et un taux d’amortissement annuel de 4,5% pour la location sociale dans le neuf.
Dans notre exemple, l’investisseur doit aussi s’engager à louer le logement nu, en tant que résidence principale du locataire, pendant au moins neuf ans, et respecter les plafonds de loyers et de ressources prévus par la loi en fonction de la commune.
Quelle base amortissable pour un appartement alsacien neuf à 200 000 € ?
Le dispositif Jeanbrun a la particularité de distinguer la valeur du bâtiment de celle du terrain. Cette dernière, estimée forfaitairement à 20% du prix d’acquisition, ne peut pas être amortie, et seuls les 80% restants entrent alors dans le calcul de l’avantage fiscal. Pour notre appartement alsacien, la base amortissable atteint donc 160 000 €. En appliquant le taux annuel de 4,5% prévu pour la location sociale, l’amortissement théorique s’élève alors à 7 200 € par an.
Notons qu’à ce stade, ce montant reste inférieur au plafond annuel de 10 000 € applicable à cette catégorie de location dans le neuf. Cela signifie que l’amortissement calculé peut être retenu dans son intégralité, mais sous réserve des autres règles fiscales qui peuvent s’appliquer.
Quel plafond de loyer respecter pour un appartement neuf en Alsace ?
L’accès au dispositif Jeanbrun implique de respecter un plafond de loyer qui correspond à la localisation du logement et à la catégorie de location choisie. Le montant autorisé dépend notamment :
- Du zonage applicable
- De la surface utile
- D’un coefficient correcteur
Pour compléter le calcul, il vous sera nécessaire de vérifier le barème en vigueur pour la commune concernée, puis de calculer le loyer maximal autorisé à partir des caractéristiques du bien. En effet, à Illkirch-Graffenstaden, Eckwersheim, ou encore La Wantzenau, les données peuvent être différentes.
Combien d’impôts économisés sur neuf ans avec un appartement neuf en Alsace ?
Le dispositif Jeanbrun repose sur un avantage progressif, et après avoir calculé la base amortissable et calculé le plafond de loyer selon la commune, vous pourrez calculer les économies d’impôts potentiellement réalisables sur neuf ans. Concrètement, avec un amortissement annuel de 7 200 € et une TMI de 41%, on peut estimer l’économie d’impôt sur le revenu à près de 2 952 € par an, en appliquant uniquement cette tranche marginale au montant déduit.
Sur neuf ans, cela correspond au calcul qui suit :
7 200 € x 41% x 9 = 26 568 € d’économie d’impôt estimée
Là encore, notons que ce résultat n’est qu’une projection théorique de l’effet de l’amortissement sur l’impôt sur le revenu, et qu’il ne représente pas une économie garantie. Dans les faits, le résultat fiscal dépend à la fois des loyers perçus, des charges déductibles et de la situation globale du foyer.
