Combien rapporte vraiment un investissement locatif en loi Jeanbrun ? Le principe est connu : amortissement du bien, déficit foncier imputable sur le revenu global, location nue pendant 9 ans, sur tout le territoire. Mais les chiffres parlent mieux qu’un long exposé théorique. Voici 4 cas concrets, du T2 neuf en zone A au logement ancien rénové, en passant par l’achat à plusieurs en SCI. Chacun détaille le gain d’impôt réel sur 9 ans, selon le profil de l’investisseur et sa tranche marginale d’imposition. De quoi situer votre propre projet en quelques minutes.
Loi Jeanbrun : les repères en 30 secondes
- Mécanisme : on déduit chaque année une part de la valeur du bâti des revenus fonciers (amortissement), et le déficit foncier ainsi créé s’impute sur le revenu global.
- Taux d’amortissement : 3,5 % à 5,5 % par an dans le neuf, 3 % à 4 % dans l’ancien rénové, selon le niveau de loyer.
- Plafond annuel d’amortissement : 8 000 € (loyer intermédiaire), 10 000 € (social), 12 000 € (très social).
- Déficit foncier imputable : jusqu’à 10 700 €/an, porté à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique dans l’ancien (jusqu’au 31/12/2027).
- Engagement : location nue, résidence principale, 9 ans, loyers plafonnés, partout en France pour les acquisitions jusqu’au 31/12/2028.
Cas n°1 : Un appartement neuf en zone B1, loyer intermédiaire (TMI 30 %)
Le profil et l’opération
Un couple imposé à 30 % achète un T2 neuf de 45 m² en zone B1, à 180 000 €. Il apporte 30 000 € et emprunte 150 000 € sur 20 ans à 3,5 % (mensualité ≈ 870 €). Le logement est loué nu en intermédiaire, au plafond de la zone (11,80 €/m²), soit 531 € par mois. La base amortissable s’élève à 144 000 € (le bâti hors terrain), amortie à 3,5 % par an, soit 5 040 € — sous le plafond intermédiaire de 8 000 €.
Le résultat fiscal sur 9 ans
Sans le dispositif, les loyers dégagent un revenu foncier imposable d’environ 6 500 € sur la période, taxé à 47,2 % (TMI 30 % + prélèvements sociaux), soit près de 3 070 € d’impôt. L’amortissement Jeanbrun fait basculer ce résultat dans le négatif.
| Sur 9 ans | Sans Jeanbrun | Avec Jeanbrun |
| Loyers perçus | 57 350 € | 57 350 € |
| Intérêts d’emprunt déduits | −39 150 € | −39 150 € |
| Charges (taxe foncière, assurance, gestion) | −11 700 € | −11 700 € |
| Amortissement déduit | 0 € | −45 360 € |
| Revenu foncier imposable | +6 500 € | −38 900 € |
| Impôt sur les revenus fonciers | 3 070 € | 0 € |
| Économie sur le revenu global (déficit imputé) | — | −11 660 € |
Résultat : l’impôt sur les loyers disparaît, et le déficit créé par l’amortissement vient réduire le revenu global imposable. Au total, environ 14 700 € d’impôt économisés sur 9 ans.
Ce gain dépend directement de la tranche d’imposition et c’est tout l’objet du cas suivant.
Cas n°2 : Le même bien selon votre tranche d’imposition
Le gain n’a rien d’universel : il grimpe mécaniquement avec la tranche marginale d’imposition. Plus vous êtes imposé, plus l’amortissement et le déficit déduits du revenu global valent cher. En reprenant exactement le T2 neuf de 180 000 € en zone B1 du cas précédent, voici ce que donne l’investissement locatif en loi Jeanbrun selon la TMI.
| Tranche (TMI) | Économie d’impôt par an | Économie totale sur 9 ans |
| 11 % | ≈ 680 € | ≈ 6 100 € |
| 30 % | ≈ 1 640 € | ≈ 14 700 € |
| 41 % | ≈ 2 190 € | ≈ 19 700 € |
| 45 % | ≈ 2 390 € | ≈ 21 500 € |
L’écart est net : entre un foyer à 11 % et un foyer à 45 %, le même bien rapporte plus de trois fois plus d’économie fiscale. C’est pourquoi le dispositif Jeanbrun cible avant tout les contribuables fortement imposés, qui ont une vraie base d’impôt à effacer. Pour une TMI à 11 %, l’avantage existe mais reste modeste : l’intérêt patrimonial du bien (emplacement, rendement locatif) doit alors primer sur le levier fiscal.
Reste un profil que ces deux cas n’abordent pas : l’investisseur qui vise l’ancien à rénover. C’est le cas suivant.
Cas n°3 : Un logement ancien à rénover (déficit foncier jusqu’à 21 400 €)
L’ancien actionne un levier que le neuf n’a pas : le déficit foncier créé par les travaux, dont le plafond double quand la rénovation est énergétique. Concrètement, un investisseur à 41 % achète un appartement ancien 160 000 €, puis engage 60 000 € de travaux, soit 38 % du prix, au-delà des 30 % exigés pour atteindre la classe B au DPE.
Le montage combine alors deux effets :
- Les travaux déductibles. Les 60 000 € de rénovation viennent en charge et créent un déficit foncier. Parce qu’il s’agit de rénovation énergétique, ce déficit s’impute sur le revenu global jusqu’à 21 400 € par an (au lieu de 10 700 €), une majoration ouverte jusqu’au 31 décembre 2027. À 41 % de TMI, ces travaux représentent environ 24 600 € d’impôt sur le revenu économisé, étalés sur deux à trois ans selon le rythme du plafond.
- L’amortissement qui prend le relais. Une fois les travaux absorbés, l’amortissement Jeanbrun (3 % par an dans l’ancien intermédiaire, sur un bâti d’environ 128 000 €, soit ≈ 3 840 € par an) continue d’effacer les loyers imposables sur la durée d’engagement.
L’ancien rénové vise donc un profil précis : un contribuable fortement imposé, qui veut un effet fiscal fort et rapide dès les premières années grâce aux travaux, avant de basculer sur l’amortissement. C’est aussi le seul cas qui améliore concrètement la qualité du parc (passage à un DPE A ou B).
Dernier cas de figure, utile quand on investit à plusieurs : la SCI.
Cas n°4 : Investir à plusieurs en loi Jeanbrun via une SCI à l’IR
La loi Jeanbrun fonctionne avec une SCI, à condition qu’elle soit soumise à l’impôt sur le revenu (les SCI à l’IS, qui amortissent déjà sous leur propre régime, sont exclues). L’amortissement se calcule alors au niveau de la société, puis le déficit foncier est réparti entre les associés au prorata de leurs parts. Chacun l’impute sur son propre revenu global, à sa propre tranche.
C’est là tout l’intérêt du montage : un même bien profite à plusieurs personnes imposées différemment. Reprenons le T2 du cas n°1, détenu cette fois à 50/50 par deux associés.
| Associé | Quote-part | TMI | Économie sur 9 ans |
| Associé A | 50 % | 30 % | ≈ 7 360 € |
| Associé B | 50 % | 41 % | ≈ 9 860 € |
| Total SCI | 100 % | — | ≈ 17 220 € |
Le total dépasse les ≈ 14 700 € du couple seul à 30 % (cas n°1), parce qu’une partie du déficit est désormais valorisée à 41 %. Au-delà de l’optimisation immédiate, la SCI prépare la transmission : on transmet des parts plutôt qu’un bien, plus simplement et progressivement.
Quel profil tire le meilleur parti de l’investissement locatif en loi Jeanbrun ?
Le dispositif récompense d’abord les contribuables fortement imposés. Les quatre cas le montrent : l’avantage est modeste à 11 % de TMI, mais devient un vrai levier à partir de 30 %, et culmine à 41 et 45 %. La logique est simple — amortissement et déficit foncier réduisent une base imposable, donc plus celle-ci est taxée, plus l’économie est forte.
Au-delà de la tranche, chaque profil a son cas de figure :
- Vous cherchez un effet fiscal régulier sur le neuf : un bien intermédiaire bien placé, financé avec un peu d’apport, efface l’impôt sur les loyers et grignote le revenu global (cas n°1 et 2).
- Vous voulez un choc fiscal rapide et un bien à revaloriser : l’ancien à rénover, avec son déficit foncier majoré à 21 400 €, frappe fort dès les premières années (cas n°3).
- Vous investissez à plusieurs ou pensez transmission : la SCI à l’IR répartit l’avantage selon les tranches de chacun et facilite la cession progressive (cas n°4).
En résumé : à vous de chiffrer votre cas
La loi Jeanbrun n’a pas un rendement fiscal unique, mais autant de résultats que de profils.
Chaque projet a ses propres chiffres : le prix, la zone, la tranche d’imposition et le niveau de loyer changent tout. Pour vérifier les conditions à jour et estimer le gain sur votre propre opération, l’ensemble du dispositif est détaillé sur https://www.loi-jeanbrun-gouv.org/.
