Tout savoir des conditions de revenus pour accéder au statut LMNP

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un choix prisé par les investisseurs souhaitant louer un bien meublé tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Avant de vous lancer, vous souhaitez sans doute connaître les conditions de revenus nécessaires pour y accéder.

Dans cet article, nous vous expliquons les critères à respecter, notamment le seuil de vos revenus locatifs et l’importance de vos revenus globaux. Vous découvrirez comment ces éléments influencent votre éligibilité au statut LMNP et quelles stratégies adopter pour optimiser votre investissement.

Décryptage des conditions générales pour accéder au statut LMNP

Pour être considéré comme Loueur Meublé Non Professionnel, vous devez être un particulier qui loue un bien immobilier meublé, c’est-à-dire prêt à l’usage pour les locataires. Le logement doit être équipé de manière à permettre une occupation immédiate, avec des meubles et des équipements essentiels (lit, table, chaises, vaisselle, électroménager, etc.). Ce statut s’applique tant aux appartements qu’aux maisons, tant que le bien est loué en meublé.

Parmi les conditions d’accès au LMNP, l’une des principales concerne le plafond de vos revenus locatifs. En effet, vos recettes issues de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an ou rester inférieures à la moitié de vos revenus globaux. Cela signifie que, même si vos loyers sont élevés, vous pouvez conserver le statut LMNP tant qu’ils ne représentent pas la majorité de vos revenus. Ce critère est fondamental pour maintenir votre éligibilité au statut et profiter de ses avantages fiscaux.

Si vos revenus locatifs dépassent 23 000 euros par an et représentent plus de la moitié de vos revenus globaux, vous basculerez automatiquement sous le régime du LMP. Ce changement de statut entraîne des conséquences fiscales importantes : les revenus issus de la location seront soumis aux cotisations sociales, et les règles de déduction fiscale seront différentes.

À noter qu’un nouveau projet de loi porté par la députée Le Meur, vise à augmenter le plafond de recette de 23 000 à 30 000€.

Le rôle du revenu global dans l’accès au statut LMNP

Pourquoi les revenus globaux du foyer fiscal sont-ils importants ?

Le statut LMNP repose sur une règle simple : pour être éligible, vos revenus locatifs ne doivent pas excéder 50 % de vos revenus globaux. Autrement dit, tant que vos revenus locatifs restent inférieurs à la moitié de vos autres revenus (salaires, pensions, rentes, etc.), vous pouvez bénéficier du statut LMNP. En revanche, si vos revenus locatifs deviennent majoritaires dans votre foyer, vous pourriez être considéré comme un Loueur Meublé Professionnel (LMP), ce qui entraîne des obligations fiscales bien plus lourdes.

Ce critère de revenus globaux est donc crucial pour les investisseurs qui souhaitent éviter de passer au régime LMP, qui implique notamment le paiement de cotisations sociales sur les revenus locatifs.

Scénarios concrets : Comment vos revenus influencent-ils l’accès au LMNP ?

Prenons des exemples pour mieux comprendre comment vos revenus globaux peuvent impacter votre statut LMNP.

• Scénario 1 : Un couple avec des revenus moyens
  Supposons que vous et votre conjoint ayez un revenu global de 60 000 euros par an, provenant de vos salaires respectifs. Si vos revenus locatifs s’élèvent à 20 000 euros par an, vous respectez la règle du LMNP, car ces 20 000 euros représentent un tiers de vos revenus globaux. Vous pouvez donc profiter du régime LMNP et de ses avantages fiscaux.
• Scénario 2 : Un célibataire avec des revenus locatifs élevés
  Si vous percevez un salaire de 40 000 euros par an et que vos revenus locatifs atteignent 25 000 euros, vos revenus locatifs représentent plus de la moitié de vos revenus globaux (40 000 + 25 000 = 65 000). Dans ce cas, vous franchissez la limite et risquez de basculer vers le régime LMP, avec ses implications fiscales et sociales plus contraignantes.

Revenus secondaires et leur impact sur le statut LMNP

Il est important de prendre en compte tous vos revenus lorsqu’il s’agit de déterminer votre éligibilité au statut LMNP. Les salaires, pensions, revenus fonciers, rentes et autres sources de revenus comptent dans le calcul de vos revenus globaux. Si vous avez des revenus secondaires importants, ils peuvent vous permettre de maintenir votre statut LMNP, même si vos revenus locatifs sont élevés.

LMNP et optimisation fiscale : Pourquoi le choix de ce statut est-il stratégique pour certains profils de revenus ?

Les régimes d’imposition accessibles en LMNP

En tant que loueur meublé non professionnel, deux régimes fiscaux s’offrent à vous :

• Le régime micro-BIC, qui s’applique automatiquement si vos revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 euros par an. Avec ce régime, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs, ce qui signifie que seule la moitié de vos recettes est imposée. Ce régime est simple et idéal si vous avez peu de charges à déduire.
• Le régime réel, qui devient obligatoire si vos revenus locatifs dépassent 77 700 euros, ou que vous choisissez volontairement ce régime (ce qui peut être judicieux dans certains cas). Avec le régime réel, vous pouvez déduire toutes les charges liées à votre bien (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, assurances, etc.) ainsi que l’amortissement du bien lui-même. Ce régime est souvent plus complexe mais offre de bien plus grandes possibilités d’optimisation fiscale.

Quels types de revenus favorisent le choix du régime réel ?

Le régime réel devient particulièrement intéressant pour les investisseurs avec des revenus moyens à élevés ou ceux qui souhaitent optimiser la rentabilité de leur bien locatif sur le long terme. Si vos charges liées à la location (frais d’entretien, travaux, intérêts d’emprunt) sont importantes, ce régime vous permet de réduire significativement vos revenus imposables, voire de les annuler, en compensant les loyers perçus par les déductions fiscales.

Pour certains profils d’investisseurs, notamment ceux ayant des revenus globaux conséquents, le régime réel permet de maintenir une imposition minimale sur leurs revenus locatifs, en particulier grâce à l’amortissement. Cet amortissement, qui s’étend sur plusieurs années, peut réduire votre revenu imposable pendant longtemps, transformant ainsi votre investissement en une opération à faible coût fiscal.

Les amortissements et leur impact sur la rentabilité pour différents niveaux de revenus

L’un des principaux atouts du régime réel réside dans l’amortissement. Vous pouvez amortir le coût d’achat du bien, ainsi que les meubles, sur une période allant de 5 à 30 ans. Cet amortissement permet de déduire une partie de la valeur de votre bien des revenus locatifs imposables, ce qui réduit considérablement la base d’imposition.

Pour les investisseurs ayant des revenus locatifs conséquents, cette stratégie d’amortissement peut quasiment effacer l’impôt dû sur les loyers pendant plusieurs années. Si vous êtes un investisseur à revenu élevé, cette technique vous permet de profiter de l’effet de levier fiscal tout en conservant un maximum de vos revenus locatifs.

Pour résumer, deux critères principaux déterminent votre éligibilité : le montant de vos revenus locatifs et leur relation avec vos revenus globaux. Restez vigilant à ces seuils pour éviter de basculer involontairement vers le régime de Loueur Meublé Professionnel (LMP), qui peut entraîner des charges fiscales plus lourdes. Le choix du régime fiscal (micro-BIC ou réel) doit également être pensé en fonction de vos revenus et de vos objectifs à long terme. Selon vos charges et le montant de vos loyers, vous pourrez optimiser votre imposition tout en profitant des avantages du statut LMNP. Avant de vous lancer, n’hésitez pas à faire appel à un expert-comptable ou à un conseiller en gestion de patrimoine. Ils sauront vous guider pour maximiser les bénéfices de votre investissement et éviter les erreurs coûteuses.