Comprendre l’aller-retour en residence principale

Le concept d’effectuer un aller-retour en résidence principale consiste à acheter votre résidence principale et la revendre en effectuant une plus value. Le principal avantage cette méthode est l’exonération d’impôts sur la plus-value réalisée lors de la revente de la résidence principale.

Cette méthode peut être très lucrative mais nécessite une préparation et une connaissance de l’immobilier.

Les conditions d’exonération de la plus-value pour une RP

L’exonération d’impôts sur la plus-value réalisée lors de la revente de la résidence principale est prévue par l’article 150 U du Code général des impôts.

La définition fiscale de la résidence principale.

Il est impératif de saisir les critères déterminants une résidence principale aux yeux de l’administration fiscale : la résidence habituelle et effective. Ces critères établissent que le bien doit être occupé la majeure partie de l’année par le propriétaire, et cette occupation doit être réelle et non occasionnelle. La législation ne spécifie aucun minimum de durée pour l’occupation, laissant place à une certaine flexibilité, mais avec une vigilance accrue pour éviter toute requalification par les services fiscaux.

Dans un précédent article nous évoquions le cas d’un couple qui à effectuer 9 aller-retour en RP en l’espace de 12ans. La justice lui a donné raison et refusé de le requalifier en marchand de biens. Voir l’article ici : 9 achats-ventes de logements en 12 ans : Marchand de bien ou non ?

Comment justifier le statut de résidence principal ?

Pour justifier la réelle occupation de votre résidence vous pouvez fournir plusieurs documents tels que les abonnements aux services (eau, électricité, internet), les contrats d’assurance … Si vous avez des enfants, il est préférable de les scolariser dans le secteur de votre habitation pour éviter toute interprétation.

Lors d’un potentiel contrôle fiscal, les abonnements peuvent être demandés mais aussi la consommation énergétique qui doit être alignée sur une occupation normale. Les attestations d’assurance, ou encore les échanges avec les institutions bancaires concernant la nature du prêt immobilier, peuvent être décisives.

Il est également judicieux d’envisager des démarches administratives telles que la déclaration de changement d’adresse aux services fiscaux, reflétant ainsi officiellement le transfert de résidence principale.

Quelle est la durée d’occupation minimale avant de vendre votre RP ?

L’administration fiscale n’a pas défini de durée minimale d’occupation réelle d’une propriété immobilière avant sa vente. D’après un jugement de la Cour administrative d’appel de Lyon en date du 19 août 2021, une période d’occupation de quatre mois pourrait être considérée comme suffisante. Comme expliqué plus haut dans l’article, 9 ventes de résidences principales en 12 ans ne constituent pas une fraude.

L’important est d’être de bonne foi et de pouvoir fournir tous les justificatifs pour le prouver.

Quel est le délai de vente d’une résidence principale ?

Lors de la vente de votre résidence principale il peut avoir deux cas de figure. Soit vous habitez encore dans les lieux soit vous déjà avez déménagé et emménager dans votre nouvelle résidence principale.

Dans le 1er cas, il sera plutôt simple de justifier le caractère de la résidence principale. Dans le second cas cela peut être plus complexe.

L’administration fiscale accorde un délai d’un an suivant le déménagement pour vendre l’ancienne résidence principale tout en bénéficiant de l’exonération d’impôt sur la plus-value. Ce délai de 12 mois est jugé réaliste pour conclure une vente, à condition que le prix de l’immobilier soit évalué avec justesse et que le marché se maintienne stable.

Que se passe-t-il une fois ce délai de 12 mois dépassé ? Sans justification valable du retard, le risque de redressement fiscal sur la plus-value devient une réalité palpable. Cependant, il est pertinent de souligner que l’administration fiscale peut examiner certaines situations justifiant un prolongement de ce délai.

La résidence principale est-elle un passif ?

On entend souvent que la résidence principale est un passif et donc que les personnes ne devraient pas devenir propriétaire de leur RP.

Définition d’un actif et d’un passif

Un actif représente toutes les ressources possédées qui ont une valeur économique future ou peuvent générer des revenus, tels que l’argent en banque, les biens immobiliers, les investissements, ou encore les équipements.

En revanche, dans le monde de l’investissement un passif désigne tout ce qui vous coûte de l’argent mais ne vous en rapporte pas comme un crédit par exemple. Une belle voiture neuve est souvent désignée comme un passif car elle perd énormément en valeur et ne vous rapporte rien.

Le cas de la résidence principale

Chez LyBox notre position est très claire, la résidence principale n’est pas un passif. On vous explique cela en vidéo :

Pour rentrer plus dans les détails, la résidence principale couvre un besoin primaire qu’est le logement et évite ainsi une dépense. De plus la résidence principale peut prendre de la valeur et donc générer un revenu lors de la revente.

Conclusion

Pour conclure, l’aller-retour en RP peut être une stratégie intéressante pour générer des revenus sans aucuns impôts. Pour réaliser ce genre d’opération vous devez dans un 1er temps bien acheté, en dessous du prix du marché et donc éviter d’acheter un bien « coup de cœur ».

Par la suite, l’habitation effective dans le bien devra être prouvée et contrairement à vous lors de votre achat vous devez déclencher « l’effet Waouh » lors de la revente en sublimant le bien. Soit en réalisant des travaux, avec une belle décoration …

Dans un marché tendu ou les prix baissent, les banques prêtent moins pour de l’investissement … L’aller retour en RP peut être la solution pour continuer d’investir et vous constituer un apport pour vos prochains investissements locatifs dans quelques années.