Quels travaux peuvent-être déduits des revenus fonciers, et comment ?

Dans l’univers immobilier, les travaux sont monnaie courante et dans certain cas les travaux sont déductibles des revenus fonciers. Qu’il s’agisse de travaux d’amélioration, de réparation, d’entretien ou encore directement de construction, leur déclaration est toujours intéressante.

Dans cet article, nous vous détaillons ce qui caractérise un déficit foncier et quels travaux sont déductibles de vos revenus foncier et ne le sont pas afin de ne pas faire d’erreur au moment de calculer votre déficit foncier.

Définition du déficit foncier

Lorsque le propriétaire d’un logement propose ce dernier à la location nue (soit non meublée), et qu’il est soumis au régime d’imposition au réel, il lui est possible de déduire ses charges du montant de ses revenus fonciers. 

Il y a déficit foncier lorsque le montant des charges est supérieur à celui des revenus. Ce déficit peut à son tour être déduit de vos loyers encaissé et de votre déclaration de revenus, et donc mener à une réduction d’impôt.

Comment profiter du déficit foncier lié aux travaux ?

Pour pouvoir bénéficier du déficit foncier, vous devez obligatoirement opter pour le régime réel et non le micro-foncier.

Le régime micro-foncier est un système fiscal simplifié : il ne permet pas la déduction des charges, mais offre un abattement automatique de 30%. Il est idéal si vous louez un bien non meublé, neuf ou déjà rénové et que vos charges (y compris les intérêts d’emprunt) sont inférieures à 30% de vos revenus fonciers.

Cependant, ce régime ne prend pas en compte la déduction des travaux qui peuvent, dans certaines situations, excéder 30% de vos loyers. Pour bénéficier de cette déduction fiscale, il faudra adopter le régime réel qui lui permet de déduire les dépenses exacte liées à l’exploitation du bien, y compris celles qui dépassent les 30% de revenus locatifs.

Il est possible de passer du micro-foncier au réel à votre convenance. Cependant, une fois le régime réel choisi, il est fixe pour une durée de 3 ans. À noter aussi qu’à partir de 15 000 € de revenus fonciers hors charges par an (Soit 1 250 € de loyer par mois), le régime réel s’applique automatiquement.

Les trois catégories de travaux pour les locations non meublées

Selon l’administration fiscale, on distingue trois types de travaux :

1. Les travaux d’entretien et de réparation : Ce sont les travaux qui permettent de maintenir ou remettre un bien en bon état sans en modifier la structure ou les équipements. Ils incluent généralement des travaux comme la peinture, le ravalement, la réparation de la plomberie, etc … : Ils sont déductibles du revenu foncier locatif.
2. Les travaux d’amélioration : Ils consistent à apporter une amélioration au bien sans en modifier la structure ni créer de nouvelles surfaces. Par exemple, l’installation d’une cuisine équipée ou la construction d’un garage. Ces travaux sont également déductibles du revenu foncier.
3. Les travaux de construction, reconstruction, d’agrandissement et d’extension : Ils concernent la création de nouveaux éléments (espaces, équipements…) dans le bien : Ils ne sont pas déductibles du revenu foncier. Ils comprennent aussi les travaux de démolition.

Quels travaux sont déductibles des revenus fonciers ?

En tant que propriétaire d’un logement à usage d’habitation, proposé à la location nue et dans le cadre d’une imposition au régime réel, différents travaux réalisés dans le logement peuvent être déduits de vos revenus fonciers. Voici une liste des principales catégories de travaux déductibles des revenus fonciers.

L’administration fiscale (via le Bofip) fournit une liste des travaux qui peuvent être déduits des revenus et présente aussi des exemples qui ne sont pas éligibles à cette déduction.

Les travaux d’amélioration

Il s’agit de dépenses destinées à ajouter un élément ou un équipement offrant un confort plus moderne ou mieux adapté aux standards actuels de vie. Quelques exemples de travaux d’amélioration : 

• installation ou remplacement d’un système de chauffage, 
• rénovation de la salle de bain, 
• modification des équipements électroménagers de cuisine, 
• création d’un tout-à-l’égout,
• pose d’une antenne. 

Les travaux de réparation et d’entretien

Pour leur part, comme leur nom l’énonce, les travaux de réparation et d’entretien ont pour but de maintenir ou remettre en état le logement, afin que son usage normal puisse être assuré. 

Il s’agit d’actions destinées à conserver ou restaurer un immeuble à un état habitable et adapté à la location, sans changer sa structure, son organisation ou son équipement d’origine. Ces interventions correspondent aux opérations habituelles d’entretien et de préservation de l’immeuble.

Parmi les réparations, on relève notamment : 

• la remise en état des toitures, 
• la remise en état du réseau électrique,
• le remplacement de la chaudière,
• la réfection des peintures intérieures et extérieures.

Parmi les ouvrages dits d’entretien, figurent :

• les diagnostics d’amiante ou encore de plomb,
• le traitement des charpentes,
• l’entretien des parties communes.

Concernant les travaux de réparation, vous ne pouvez pas déduire les travaux s’ils ont été répercutés sur le locataire. C’est-à-dire que si vous devez conserver une partie de la caution du locataire pour refaire la peinture, alors le cout ne sera pas déductible de vos revenus foncier.

Travaux en copropriété

Les interventions effectuées dans les parties communes d’un immeuble en copropriété peuvent être déduites des revenus fonciers, à condition qu’elles correspondent aux mêmes critères évoqués pour les travaux dans les parties privatives. Leur déduction est différente des travaux réalisé dans votre appartement, vous pouvez consulter le détail plus bas dans l’article.

Quels sont les travaux non déductibles des revenus fonciers ?

Certains travaux ne sont pas déductibles des revenus foncier et cette liste est aussi important que la liste des travaux éligible au déficit foncier si vous ne souhaitez pas avoir de problème en cas de contrôle fiscal.

Voici la liste des travaux non éligibles au déficit foncier, basée sur la classification du Bofip, qui a été sujet de multiples jurisprudences récentes.

Le cas des constructions et agrandissements : des travaux non déductibles

Ces travaux vont par définition venir modifier la structure du bien immobilier, autrement dit modifier grandement le gros-oeuvre du bien. Ces travaux ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Les travaux de démolition rentrent dans la même catégorie et ne sont pas déductible.

Comment procéder pour déduire les travaux de ses revenus locatifs ?

Pour pouvoir déduire les travaux, il est nécessaire de respecter certaines conditions :

• Les travaux doivent être réalisés sur un bien en location non meublée.
• Les dépenses engagées doivent être liées à l’exploitation du bien et ne pas donner lieu à un autre avantage fiscal.
• Les travaux ne doivent pas être financés par le locataire.
• Les revenus doivent être déclaré au régime forfait au réel.

Il est également obligatoire de conserver tous les justificatifs relatifs aux travaux effectués ( factures, fournitures…), car ils pourront être demandés par l’administration fiscale en cas de contrôle. Lors de la déclaration des revenus, le bailleur doit remplir le formulaire 2044 spécifique au régime réel et indiquer les montants des dépenses déductibles dans les cases correspondantes.

Qu’en est-il des travaux fait par le propriétaire ?

Les travaux réalisés par le propriétaire sont déductibles dans une certaine mesure et suivant certaines conditions.

Seules les dépenses réellement liées à la réparation, à l’entretien et à l’amélioration sont déductibles des revenus fonciers soumis au régime réel. Si vous effectuez les travaux par vous-même, vous pouvez uniquement déduire les coûts des matériaux sur justificatif. La valeur de votre travail personnel n’est elle pas prise en compte dans le calcul du déficit.

À ce titre, vous devez conserver toutes les factures des matériaux utilisé afin de pouvoir justifier de tous les montants en cas de contrôle.

Travaux dans une copropriété : sont-ils également déductibles ?

La question se complique lorsque la propriété du bien est en réalité une copropriété. 

Dans ce cas précis, il faut savoir que les travaux réalisés au sein d’une copropriété sont soumis au même régime que dans le contexte d’une propriété individuelle. En d’autres termes, oui, ces travaux seront bien déductibles. Cependant, ils le seront uniquement à hauteur de votre quote-part dans la copropriété. Soit à hauteur de votre contribution réelle. 

Toute déclaration du montant total des travaux au lieu du montant de votre quote-part sera considérée comme frauduleuse. 

Les travaux de construction, reconstruction et d’agrandissement sont exclus des déductions possibles, au même titre que pour un logement en propriété unique.

Formulaire 2044, conseils pour le remplir

Pour pouvoir bénéficier du crédit d’impôt accordé dans le cadre d’un déficit foncier, il est indispensable de remplir correctement le formulaire 2044. Toutes les pièces justificatives liées aux travaux mentionnés doivent être dûment conservées, afin que les charges déclarées puissent être validées.

Ces justificatifs peuvent être de différentes natures : photographies, plans, factures de prestataires ou encore factures de fournitures. La nature du justificatif n’est pas le critère le plus important, la mention de la nature des charges et de leur montant étant les réelles données indispensables.

Conclusion : ce qu’il faut retenir les travaux déductibles des revenus foncier

Devenir propriétaire est une grande étape dans la vie de tout individu, et cela va de pair avec un certain nombre de contraintes ainsi que d’avantages parfois méconnus. Parmi ces avantages figure le cas du déficit foncier, lequel permet au propriétaire de bénéficier d’un crédit d’impôt. 

Il y a déficit foncier dès lors que les charges sont supérieures aux revenus fonciers. Si le logement est loué en location nue à usage d’habitation et que le propriétaire est soumis au régime réel d’imposition, alors il pourra prétendre à un crédit d’impôt. Un plafond de 10 700 € existe, et les sommes qui excèdent ce plafond peuvent être reportées aux années suivantes. Les travaux dits d’amélioration, de réparation ou d’entretien du bien sont déductibles, tandis que ceux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne le sont pas. 

Une déduction est également possible en copropriété, à hauteur de la quote-part de chacun. 

Enfin, le formulaire 2044 représente le sésame de cette réduction d’impôt. Il doit être rempli minutieusement, et tous les justificatifs de ce qui a été réalisé et de charges doivent être conservés dans l’éventualité où l’administration souhaiterait contrôler la déclaration.