Rendement locatif ou rentabilité locative ? différence entre ces 2 taux de rentabilité en immobilier

Rendement locatif, rentabilité locative : Si vous avez prévu ou si vous avez déjà fait un investissement locatif, vous avez certainement déjà entendu ces 2 termes. Ils sont d’ailleurs très souvent confondus par de nombreux investisseurs et professionnels de l’immobilier, à tel point qu’on ne sait plus quelle est la vraie définition du rendement locatif et cette de la rentabilité locative.

Rendement locatif : Définition

En général, quand les investisseurs immobiliers parlent de rentabilité locative, ils parlent en réalité de rendement locatif, c’est-à-dire qu’ils font le rapport entre les loyers qu’ils vont toucher grâce à cet investissement locatif par rapport au prix d’achat et tous les frais liés. (cf article les 3 méthodes pour calculer le rendement locatif). Par exemple, pour calculer le rendement locatif brut vous pouvez utiliser la formule suivante :

   

Exemple : Vous achetez un appartement pour 80.000€ frais d’agence inclus, avec 20.000€ de travaux, 7.000 de frais de notaire, 2.000 de frais bancaire et vous avez un loyer de 1.000€. Le rendement locatif brut de cet investissement sera de 11% brut.

C’est le rendement que vous allez toucher tous les ans grâce au loyer du logement

Rentabilité locative : Définition

De l’autre côté, il y a la rentabilité locative brute ou nette suivant les méthodes de calcul. La différence principale avec le rendement locatif c’est qu’elle prend en compte la plus-value à la revente de votre investissement immobilier. Cela peut être la vraie plus-value que vous faite à la vente ou alors la plus-value latente que vous estimez pour votre bien immobilier. La formule change légèrement :

   

Reprenons notre exemple précédent et considérons que vous avez acheté votre appartement dans une ville dynamique ou les prix de l’immobilier montent. Vous pouvez estimer que votre appartement va gagner 5000€ de valeur tous les ans et intégrer ce chiffre dans le calcul de la rentabilité locative. En reprenant les mêmes chiffres on arrive sur une rentabilité locative de 15,6%, tout de suite plus intéressant !

La règle des 10 % : pourquoi l’immobilier rapporte toujours autant

Voici une règle que nous observons depuis des années : en France, l’immobilier rapporte globalement autour de 10 % par an, peu importe la localisation. Cela peut sembler contre-intuitif, mais les données le confirment. Le rendement moyen en France est de 5,9 % selon les études de marché, et l’évolution des prix immobiliers sur longue période (source INSEE) affiche une moyenne de 4,1 % par an. La somme des deux ? Exactement 10 %.

Ce qui change selon les villes, c’est la répartition entre ces deux composantes. À Paris, vous obtiendrez un rendement de 3-4 % mais une valorisation potentielle de 6-7 % par an sur le long terme. À Mulhouse, vous pouvez atteindre 10-11 % de rendement, mais les prix stagnent voire baissent légèrement. Dans les deux cas, la rentabilité globale converge vers ce fameux seuil de 10 %. Les investisseurs LyBox font d’ailleurs mieux que la moyenne nationale avec un rendement moyen de 8,9 % sur leurs acquisitions.

Rendement locatif ou rentabilité locative, que choisir ?

En pratique, il est difficile d’estimer correctement la valorisation de votre bien immobilier tous les ans, c’est pourquoi la plupart des investisseurs utilisent plutôt le rendement locatif, même quand ils parlent de rentabilité locative, les 2 sont souvent confondus, mais sont pourtant très différents.

Pour prendre en compte la plus-value pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif, il est en général plus simple de partir sur des calculs de Taux de Rendement Interne (TRI) ou de Valeur Actuelle Nette (VAN)

Comment choisir votre indicateur selon votre profil

Trois questions permettent de déterminer l’indicateur et la stratégie adaptés à votre situation. Première question : quel est votre horizon d’investissement ? Si vous prévoyez de revendre dans moins de 5 ans, privilégiez le rendement (la plus-value court terme est incertaine et les frais de transaction pèsent lourd). Sur 10-15 ans, une stratégie équilibrée s’impose. Au-delà de 20 ans, la rentabilité totale et le TRI deviennent vos indicateurs de référence.

Deuxième question : quelle est votre capacité d’épargne mensuelle ? Si elle est limitée, vous devez impérativement viser un cash-flow positif, donc suivre le rendement net. Si vous pouvez supporter 200-300 € d’effort d’épargne par mois, vous pouvez vous permettre une stratégie patrimoniale. Troisième question : quel est votre objectif ? Revenus complémentaires immédiats → rendement net + cash-flow. Constitution de patrimoine pour transmission → rentabilité totale + TRI. Préparation de la retraite dans 10-15 ans → TRI comme indicateur principal.

Profil	Horizon	Indicateur principal	Stratégie recommandée
Jeune actif (25-35 ans)	20+ ans	TRI + Rentabilité totale	Patrimoniale
Cadre établi (40-50 ans)	10-15 ans	TRI	Équilibrée
Proche retraite (55+ ans)	5-10 ans	Rendement net + Cash-flow	Rendement

FAQ : vos questions sur rendement et rentabilité

Quel indicateur est le plus fiable : rendement ou TRI ?

Le TRI est l’indicateur le plus complet car il intègre tous les flux de trésorerie et la valeur temps de l’argent. Le rendement brut, lui, ne capture que les loyers annuels sans déduire les charges ni anticiper la plus-value. Pour comparer deux investissements entre eux, le TRI est l’outil de référence. Pour évaluer rapidement un bien avant visite, le rendement net suffit comme premier filtre.

Peut-on avoir un bon rendement ET une forte valorisation ?

\C’est rare mais possible dans certaines villes moyennes en forte croissance. Rennes ou Nantes offrent des rendements de 5-6 % net tout en bénéficiant d’une demande locative soutenue et d’une valorisation de 2-3 % par an. Pour identifier ces opportunités, nous vous conseillons de consulter notre analyse du rendement locatif par ville qui croise ces deux paramètres.

Un cash-flow négatif signifie-t-il un mauvais investissement ?

Non. Un cash-flow négatif est courant dans les grandes métropoles où le rendement est faible mais la valorisation forte. Si vous avez la capacité d’épargne pour compléter mensuellement et que vous visez le long terme, ce type d’investissement peut être très performant. Calculez le TRI global pour vérifier la rentabilité finale : un effort d’épargne de 200 €/mois pendant 15 ans peut générer une plus-value de 100 000 € à la revente.

Comment estimer la plus-value pour calculer la rentabilité ?

Analysez l’évolution des prix sur les 5-10 dernières années dans le quartier ciblé. Les grandes métropoles affichent généralement 3-5 % de valorisation annuelle, les villes moyennes 1-3 %, et les petites villes 0-1 %. Nous vous conseillons d’être conservateur : mieux vaut sous-estimer la plus-value que la surestimer. Les données DVF (Demande de Valeurs Foncières) disponibles sur notre plateforme permettent d’objectiver ces estimations.

Grâce au crédit, combien rapporte vraiment l’immobilier ?

En intégrant l’effet de levier bancaire, la rentabilité sur fonds propres peut atteindre 30 à 100 % par an. Ce chiffre peut sembler fou, mais il s’explique simplement : vous investissez 20 000 € d’apport, la banque vous prête 180 000 €, et vous percevez les loyers et la plus-value sur 200 000 €. Votre gain réel doit être rapporté à votre mise de départ (20 000 €), pas au prix total du bien. C’est ce qui fait de l’immobilier l’un des meilleurs investissements accessibles sans capital important.

Retenez cette règle simple : l’immobilier rapporte environ 10 % par an en France (rendement + valorisation). Ce qui change selon votre stratégie, c’est le moment où vous touchez cet argent : immédiatement via les loyers, ou à terme via la plus-value.