Devant l’enthousiasme de certains, l’investissement à Saint-Malo peut s’avérer plus difficile que prévu sans connaissance fine du marché. En effet, les règles d’urbanisme peuvent conditionner l’usage futur d’un logement neuf, la ville ayant pris une décision récente sur le sujet…
Des programmes neufs à Saint-Malo face à la servitude de résidence principale
A Saint-Malo, le marché du logement neuf se développe dans des quartiers en création, en transformation ou en reconversion. Avec la décision récente d’instaurer une servitude de résidence principale dans plusieurs secteurs destinés à accueillir de nouvelles constructions, pour un promoteur immobilier présent à Saint-Malo, cette évolution du PLU devient une donnée à intégrer dès la commercialisation.
Une restriction ciblée sur les nouveaux logements
Cette nouvelle mesure ne s’applique pas à l’ensemble du territoire communal, mais concerne des OAP (Opérations d’Aménagement Programmées), des secteurs où les constructions ne pourront pas être destinées à devenir de nouvelles résidences secondaires. En effet, l’occupation devra correspondre à un usage de résidence principale, avec une présence d’au moins huit mois par an .
Des quartiers de développement directement concernés
Dans les faits, la servitude vise plusieurs secteurs d’aménagement de Saint-Malo, avec notamment La Houssaye, Château-Malo, Marville et Tricquerville, ainsi que Campus 2 et Aristide-Briand. Cela signifie que pour un investisseur, l’adresse précise du programme ne suffit donc plus, car il convient d’identifier le périmètre d’urbanisme dans lequel se situe l’opération et les obligations qui lui sont associées.
Un marché du neuf à analyser autrement
Cette évolution ne signifie pas que tout investissement dans un programme neuf à Saint-Malo devient impossible, mais impose plutôt de distinguer les projets selon leur localisation et leur régime d’occupation. Avant d’arrêter votre choix, en tant qu’acquéreur, vous devez donc examiner le zonage applicable à la parcelle ou au programme, mais surtout les possibilités de revente à l’avenir.
Pourquoi l’ancien reste à part ?
La restriction adoptée par la ville, qui se base sur la loi Lemeur, concerne les nouvelles constructions situées dans des périmètres bien précis à Saint-Malo. Ainsi, le parc immobilier ancien n’est pas soumis à cette interdiction de destination, créant alors une séparation nette entre deux segments du marché…
L’ancien conserve sa liberté d’usage
Désormais, un investisseur qui cherche un logement destiné à une occupation secondaire doit donc porter une attention particulière au marché ancien. Cela signifie que le choix entre le neuf et l’ancien ne repose alors plus seulement sur les prestations du logement, son état ou son emplacement, mais aussi sur sa nature.
Une offre autorisée… et potentiellement plus rare
Au delà de cet aspect, c’est ici que l’effet de la mesure devient contre-intuitif pour l’investisseur, car restreindre la possibilité de créer de nouvelles résidences secondaires ne signifie pas nécessairement que tous les biens destinés à cet usage perdent de leur intérêt.
A mesure que l’offre neuve soumise à une servitude augmente dans certains quartiers, les logements qui conservent un usage libre peuvent devenir relativement rares. Cette raréfaction concerne donc, plus particulièrement, les biens susceptibles de répondre aux attentes des acquéreurs qui cherchent une résidence secondaire . Toutefois, cela ne garantit pas forcément une hausse des prix, car la valeur d’un bien dépend de bien d’autres facteurs.
Un nouveau facteur de décision pour les investisseurs ?
La décision de Saint-Malo s’inscrit dans un mouvement particulier, qui correspond à l’évolution du cadre légal applicable aux communes confrontées à une forte proportion de résidences secondaires. D’autres villes, comme Cancale, sont également engagées dans cette dynamique, avec une approche qui va encore plus loin. Ainsi, avant de vous lancer, voici quelques points à prendre en compte…
Vérifier le zonage avant de signer
Pour un investisseur, la première précaution consiste à ne pas considérer Saint-Malo comme un marché uniforme, car le régime applicable dépend de la localisation précise du bien et de son statut. Cela veut dire qu’une étude fine des documents d’urbanisme est nécessaire pour déterminer si un logement est situé dans un secteur soumis à une servitude de résidence principale.
Anticiper la stratégie de détention
En tant qu’investisseur, vous devez aussi relier les règles d’occupation à votre horizon patrimonial. Par exemple, un projet destiné à une résidence secondaire, à une occupation saisonnière ou à une revente ne répond pas aux mêmes critères qu’un achat pour y habiter durablement. La modification du PLU de Saint-Malo ne ferme donc pas le marché immobilier aux investisseurs, mais les possibilités se redessinent selon les quartiers et les types de biens.
