Déficit foncier : toujours déductible s’il y a vente ?

En matière d’investissement immobilier, le lexique des termes à connaître est assez vaste. Or, celui du déficit foncier fait partie des incontournables.

De manière générale, un déficit foncier peut être déduit de la déclaration des revenus, ouvrant le droit à une réduction d’impôt. Mais que se passe-t-il en cas de vente ?

Dans quelles conditions un déficit foncier peut-il être déductible si le bien est vendu ?  
Qu’est-ce que la règle des 3 ans du déficit foncier ?
Voici tout ce qu’il faut savoir sur le déficit foncier et son fonctionnement en cas de vente.

Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?

Dès lors qu’un logement est proposé à la location nue et qu’il est soumis au régime d’imposition réel, une possibilité s’offre au propriétaire : déduire le montant de ses charges de sa déclaration de revenus.

En d’autres termes, un propriétaire a le droit de récupérer les sommes investies dans divers travaux déductibles des revenus fonciers (de réparation, d’amélioration et d’entretien) de son logement, directement sur le montant des impôts qu’il est censé payer. On parle ainsi de déficit foncier lorsque le montant de ces charges est supérieur à celui des revenus fonciers.

De manière générale, un déficit foncier indique qu’il y a un certain déséquilibre dans les revenus fonciers d’un propriétaire sur une même année. Plus précisément, cela signifie que les charges sont supérieures aux revenus fonciers générés par le bien. 

Or, lorsqu’un logement est mis en location sur la base de la location nue et qu’il est soumis au régime d’imposition réel, le propriétaire dispose de la faculté de déduire chaque année le montant de ses charges de sa déclaration de revenus. Vos dépenses de travaux de réparation et d’entretien peuvent par exemple être financièrement compensées grâce à une réduction d’impôt.

Vente et de déficit foncier : ce que dit le code général des impôts

Le Code général des Impôts délimite les contours de la notion de déficit foncier, et permet d’en comprendre le fonctionnement. En vous reportant à son article 156-I-3, vous y trouverez l’ensemble des détails recherchés sur l’imputation du déficit foncier. Ce qu’il faut en retenir :

• Il existe une règle valable pour les 3 années précédant la revente du bien immobilier,
• Durant ce délai de 3 ans, le déficit foncier ne peut pas être imputé sur le revenu global,
• Cela s’applique également aux SCI qui ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés, dans le cas de la possession de plusieurs biens immobiliers générant un bénéfice supérieur au déficit foncier concerné, aucun déficit foncier n’aura été imputé sur le revenu global, donc aucune remise en cause ne pourra être effectuée,
• En cas d’invalidité de 2e ou 3e catégorie suivant le code de la sécurité sociale, cette règle n’est pas applicable,il en va de même en cas de licenciement, ou de décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à une imposition commune,
• Cela signifie que les personnes faisant partie de ces exceptions ont la possibilité de revendre leur bien ou d’en arrêter la location nue avant un délai de 3 ans, tout en pouvant bénéficier de la déduction du déficit foncier.

Exemple : si un déficit foncier est déclaré et imputé sur les revenus de 2022, il ne sera définitivement acquis que si le bien immobilier concerné est loué jusqu’au 31 décembre 2025.

Si une vente est effectuée avant cette date ou que la location nue est arrêtée, le déficit foncier sera réintégré au montant des revenus globaux, provoquant une augmentation de l’imposition.

Déficit foncier : la règle des 3 ans !

De nombreux principes sont considérés comme indispensable en matière d’immobilier, et la fameuse règle des 3 ans en fait partie. Elle est liée à la notion de déficit foncier, et peut être grossièrement décrite comme un obstacle à la revente du bien mis en location ou à l’arrêt de ladite location dans un délai inférieur à 3 ans à compter de la mise en location du bien. Du moins si le propriétaire tient à pouvoir déduire son éventuel déficit foncier. 

Cette règle doit son nom à la durée pendant laquelle un bien doit rester en location nue, et ne pas être revendu, afin que le déficit foncier qui en résulte puisse effectivement être déduit des revenus globaux. Il s’agit ainsi d’une condition obligatoire afin de bénéficier de la déduction du déficit foncier.

Certaines exceptions existent, permettant à des catégories de personnes considérées comme sensibles de ne pas être bloquées dans la revente ou dans l’exploitation de leur bien. Ainsi, la règle des 3 ans ne leur est pas appliquée :

• les personnes en situation d’invalidité de 2e et de 3e catégorie suivant le code de la sécurité sociale,
• les salariés ayant subi un licenciement à l’initiative de l’employeur,
• et en cas de décès du contribuable ou de son conjoint.

Il s’agit bien d’exceptions. Pour les autres contribuables, la règle des 3 ans s’applique bel et bien, et peut mener à des sanctions si elle n’est pas respectée.

Déficit foncier et règle des 3 ans : comment ça marche ?

L’ensemble des détails relatifs à la définition et au fonctionnement de la règle des 3 ans peut être consulté au sein de l’article 156-I-3 du Code général des impôts.

On y lit notamment qu’il existe un principe applicable aux 3 années qui précèdent la revente d’un bien immobilier. Selon cette fameuse règle des 3 ans, le déficit foncier ne peut pas être imputé sur le montant des revenus fonciers tant que ces trois années ne sont pas révolues. 

En d’autres termes, si une vente a lieu avant que le délai de 3 ans n’ait été atteint, ou encore si la location nue est arrêtée, le déficit foncier sera automatiquement réintégré au montant des revenus globaux. Conséquence directe : une augmentation de l’imposition.

Déficit foncier : Que se passe-t-il si le bien est vendu avant le délai de 3 ans ?

Si la règle des 3 ans n’est pas respectée par un contribuable, différentes sanctions et pénalités peuvent lui être appliquées. Ce qu’il faut savoir, c’est que cette règle est loin d’être une simple recommandation ou incitation à ne pas vendre son bien les trois premières années suivant son achat. Bien au contraire. 

La première d’entre elles sera la remise en cause de l’imputation du déficit foncier effectuée sur le revenu global. En pratique, cela se matérialisera par un contrôle fiscal sur les trois années précédentes, et in fine un redressement fiscal.

Il faut savoir que si le bien est revendu avant ce délai de 3 ans, l’ensemble des déficits qui avaient été déduits des revenus globaux seront réintégrés. À cela s’ajouteront des pénalités plus ou moins élevées, ainsi que des intérêts de retard.

Voici le récapitulatif des pénalités et sanctions qui sont encourues en cas de non-respect de cette règle :

• remise en question du déficit foncier imputé, 
• contrôle fiscal pouvant mener à un redressement fiscal,
• l’intégralité des déficits qui avaient été déduits sera réintégrés au montant imposable,
• sans oublier le paiement de pénalités ainsi que celui d’intérêts de retard. 

Afin d’éviter une telle situation, il faut garder à l’esprit que le déficit vous engage pendant un délai de trois années complètes, à :

• Ne pas revendre le bien,
• Ne pas arrêter la location nue,
• Ne pas basculer d’une location nue à une location meublée,
• Ne pas reprendre le bien en tant qu’habitation personnelle.

Existe-t-il des exceptions à la règle des 3 ans ?

La règle des 3 ans allant de pair avec la notion de déficit foncier est assez rigoureuse. Toutefois, on peut identifier certaines exceptions, faites pour protéger des catégories de personnes estimées comme sensibles. De cette manière, les personnes appartenant à ces catégories précises ne risqueront pas d’être bloquées dans leur processus de vente ni dans la gestion de leur bien. 

Ainsi, il existe 3 cas d’exceptions en matière de déficit foncier, à savoir :

• les personnes en situation d’invalidité de 2e et de 3e catégorie suivant le code de la sécurité sociale,
• les salariés ayant subi un licenciement à l’initiative de l’employeur,
• et enfin en cas de décès du contribuable ou de son conjoint.

Les différences entre imputation du déficit sur le revenu global ou bien sur le revenu foncier.

Il existe une certaine nuance entre imputation sur les revenus globaux et imputation sur les revenus fonciers.

Depuis une décision du Conseil d’État en date du 26 avril 2017, une nuance importante a été apportée entre imputation du déficit sur le revenu global, et imputation du déficit sur le revenu foncier.

La confusion entre ces deux notions est fréquente. Pourtant, d’un point de vue juridique, les différences ne sont pas anodines. Avant cette décision du Conseil d’Etat, la possibilité de déduction du déficit foncier était complètement perdue en cas de revente du bien avant un délai de 3 ans.

Estimant que cette règle était trop limitative, le Conseil d’Etat a permis au contribuable de reporter ce déficit non pas sur son revenu global, mais sur ses revenus fonciers générés par d’autres biens immobiliers. Un report du déficit foncier est ainsi possible directement sur le montant des revenus fonciers provenant d’autres biens, jusqu’à la dixième année qui suit la création du déficit.