Le 24 juin 2026, le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a confirmé en Conseil des ministres ce que les bailleurs en gestion directe redoutaient depuis le mois de mai : les logements confiés à un professionnel de l’immobilier pourront être dispensés de permis de louer, là où les propriétaires qui gèrent eux-mêmes restent soumis au dispositif. Cette dispense, intégrée au projet de loi Relance logement, n’est pas automatique. Elle dépend de chaque collectivité locale.
L’annonce du 24 juin 2026 ouvre aux 500 communes qui appliquent le permis de louer la possibilité d’exempter les logements gérés par une agence ou un mandataire encadré par la loi Hoguet. Les bailleurs en gestion directe restent assujettis et s’exposent toujours à 5 000 € d’amende (15 000 € en récidive) en cas de mise en location sans autorisation. Le décret d’application est attendu pour la rentrée.
Ce que prévoit exactement la nouvelle exemption
Le texte adopté en Conseil des ministres laisse au maire ou au président de l’EPCI compétent le pouvoir de décider, par délibération, de dispenser de permis de louer les biens « gérés par un professionnel relevant de la loi du 2 janvier 1970 ». Concrètement, sont visés les administrateurs de biens, les agents immobiliers et les mandataires titulaires d’une carte professionnelle « gestion locative ».
L’argumentaire du ministère repose sur un constat simple : ces professionnels sont déjà soumis à des contrôles substantiels. Garantie financière obligatoire, devoir de conseil sanctionné civilement et pénalement, vérification des diagnostics annexés au bail, application du décret décence du 30 janvier 2002. À cela s’ajoute la responsabilité solidaire en cas de location d’un logement reconnu indigne. Pour le gouvernement, dédoubler ce contrôle par une autorisation municipale relève de la paperasse redondante.
Le permis de louer en 2026 : un dispositif tentaculaire
Issu de la loi ALUR du 24 mars 2014 et précisé par le décret du 19 décembre 2016, le permis de louer permet à une commune ou un EPCI compétent en habitat de soumettre à autorisation préalable toute mise en location d’un logement situé dans un périmètre défini. Plus de 500 communes françaises l’appliquent aujourd’hui, parmi lesquelles Aubervilliers, Saint-Denis, Pantin, Roubaix, Tourcoing, Toulouse, Bordeaux ou encore 54 communes dans l’Hérault.
Le mécanisme prévoit deux régimes distincts. La déclaration simple impose d’informer la mairie dans les 15 jours qui suivent la signature du bail. L’autorisation préalable, plus contraignante, exige un dépôt de dossier avec diagnostics avant toute mise en location, et la collectivité dispose d’un mois pour répondre, le silence valant accord. En zone d’autorisation préalable, louer sans avoir obtenu le feu vert expose à 5 000 € d’amende administrative, portée à 15 000 € en cas de récidive dans les trois ans.
Pourquoi les bailleurs en direct crient à la discrimination
L’Union nationale des propriétaires immobiliers et plusieurs associations de bailleurs dénoncent une rupture d’égalité. L’argument est concret : pour un même bien dans la même rue, le propriétaire qui choisit de gérer lui-même devra déposer un dossier complet, payer les diagnostics avant la commercialisation et patienter un mois, là où son voisin qui passe par une agence pourra louer immédiatement.
Le différentiel de traitement n’est pas anecdotique : pour un T2 à Saint-Denis, un permis de louer mobilise environ trois semaines entre la constitution du dossier et l’arrêté municipal. Sur un projet locatif financé à crédit, c’est presque un mois de mensualités à charge.
La dispense ne s’imposera pas aux maires. Chaque collectivité gardera la main pour l’accorder ou la refuser. Les communes les plus volontaristes dans la lutte contre l’habitat indigne, comme Aubervilliers ou Roubaix, ont déjà fait savoir qu’elles maintiendraient le permis pour tout le monde. À l’inverse, les villes qui voient dans le dispositif un frein à l’attractivité locative pourraient l’alléger rapidement.
Les arbitrages à conduire dès maintenant pour votre projet locatif
Pour les investisseurs déjà engagés dans une commune sous permis de louer, la question du mode de gestion mérite d’être rouverte. La délégation à une agence en gestion locative intègre désormais un avantage administratif qui s’ajoute aux services classiques : honoraires habituels de 6 à 9 % des loyers encaissés, contre potentiellement 5 à 15 000 € d’amende et un mois de retard sur la mise en location en gestion directe.
Le calcul n’est pas universel. Pour un studio loué 600 € à Saint-Denis avec rotation tous les deux ans, des honoraires de 7 % représentent 504 € annuels, soit 1 008 € sur la durée du bail. Le risque d’amende, lui, n’a vocation à se matérialiser qu’en cas d’oubli ou de refus motivé : la dispense d’agence prend tout son sens pour les bailleurs novices, moins rodés au formalisme administratif.
Pour les marchands de biens qui enchaînent les opérations sur des secteurs en zone d’autorisation préalable, la donne change davantage. Le mois d’attente entre l’achèvement des travaux et l’arrêté municipal grève directement le rendement annuel. Confier la phase locative à un administrateur de biens dès la livraison devient un levier d’optimisation de la durée de portage, à condition que la commune ait voté la dispense. Notre analyse de la loi relance logement Lecornu détaille les autres mesures du texte qui rebattent les cartes pour les investisseurs ces prochains mois.
Le calendrier à surveiller jusqu’à l’entrée en vigueur
Le projet de loi Relance logement entame son parcours parlementaire dès la rentrée. Première lecture à l’Assemblée nationale prévue en septembre 2026, examen au Sénat dans la foulée, navette parlementaire jusqu’à l’automne. La dispense de permis de louer n’entrera donc en application qu’après publication du décret correspondant, vraisemblablement au premier trimestre 2027.
D’ici là, les règles actuelles continuent de s’appliquer intégralement. Un bailleur qui louerait aujourd’hui sans permis dans une commune assujettie, en pariant sur l’exemption à venir, s’exposerait à la sanction maximale sans pouvoir invoquer un texte non encore voté. Mieux vaut sécuriser chaque mise en location selon le droit en vigueur, surtout dans les communes où la pression de contrôle s’est renforcée ces derniers mois, à l’image du durcissement opéré par la DGCCRF sur le contrôle des baux civils.
Reste une inconnue de taille : les associations de propriétaires bailleurs envisagent un recours pour rupture d’égalité devant le Conseil constitutionnel, si l’article est voté en l’état. La décision pourrait suspendre l’effectivité de la dispense pour plusieurs mois. À ce stade, nous recommandons aux investisseurs en zone tendue de raisonner à droit constant et d’intégrer la flexibilité offerte par la gestion déléguée comme un bonus, pas comme un acquis.
