Location saisonnière, réglementation et obligations légales

À l’instar de la location classique, la location saisonnière bénéficie d’une réglementation qui lui est propre. Des dispositions législatives édictées par plusieurs textes de loi, et qui sont, en conséquence, encore bien souvent difficilement appréhendables.

Pour vous aider à vous y retrouver, nous avons décrypté pour vous, toutes les subtilités du législateur en la matière. Tout de suite, découvrez les règles à connaître absolument quand on veut louer un logement en saisonnier.

Qu’appelle-t-on « location saisonnière » ?

La location saisonnière est définie par plusieurs textes législatifs. Notamment, à l’article L324-1-1 du code du tourisme, et à l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation.

La définition législative de la location saisonnière

Ces articles disposent que, sont concernés par la location saisonnière et sa réglementation, tous « les meublés de tourisme ». Plus précisément, les « villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire ».

Des logements obligatoirement « offerts à la location à une clientèle de passage ». Autrement dit, à des locataires qui n’ont pas la volonté d’y élire domicile. Enfin, les articles poursuivent sur l’obligation de caractériser la location « à la journée, à la semaine ou au mois ». Il est ainsi entendu qu’elle doit nécessairement être de courte durée.

À la lumière de ces articles, sont donc exclues les locations à l’année (dites « classiques »). Ainsi que les locations de chambre chez l’habitant.

Une réglementation variable en fonction de l’usage de la résidence

La location saisonnière et sa réglementation distinguent deux types d’usage de résidence : la résidence principale et la résidence secondaire.

La résidence principale est un logement dans lequel son propriétaire réside au moins 8 mois dans l’année. Quant à la résidence secondaire, elle se définit très simplement comme un logement qui ne peut être catégorisé comme principal. Les deux types de résidence peuvent être mis en location saisonnière.

Toutefois, les règles qui leur sont applicables sont bien distinctes. Aux termes de la loi Alur du 24 mars 2014, les résidences principales peuvent être louées 120 jours dans l’année. (Exception faite de certains cas, comme la force majeure ou les dérogations d’ordre professionnelle.

Au-delà de ce délai maximal, c’est la réglementation relative aux résidences secondaires qui a vocation à s’appliquer. Il est alors nécessaire de se soumettre à l’accomplissement de certaines formalités administratives. Et notamment, de déclarer la mise en location saisonnière auprès de la municipalité et du centre des impôts compétents.

Les obligations des propriétaires de logements de vacance

La location saisonnière et sa réglementation imposent au propriétaire l’accomplissement de certaines formalités. Et notamment de s’assurer que son bien immobilier correspond aux prescriptions légales en la matière.

Information préalable : l’état descriptif des lieux

L’arrêté du 16 mai 1967 impose au propriétaire la remise d’un état descriptif préalable. Il s’agit d’un document écrit reprenant les informations essentielles relatives au bien proposé en location.

On y retrouve ainsi :

• l’identité et la situation géographique du bien immobilier ;
• la description de son environnement immédiat (bord de mer, route passante) ;
• la description de son état, et de celui de ses équipements (dégradations, nombre de lit, wifi) ;
• les conditions matérielles et financières (horaires, acomptes, garantie) ;
• les coordonnées du propriétaire / bailleur / agent immobilier.

Ce descriptif détaillé doit nécessairement être communiqué au locataire avant la signature du contrat de bail. Il doit, en effet, permettre aux locataires de prendre une décision libre et éclairée avant de s’engager au niveau contractuel.

Cette obligation légale a pour objectif premier de protéger les consommateurs, en limitant les déconvenues. Et surtout restreindre l’éventualité d’un litige et d’une contestation par voie judiciaire.

Déclaration préalable en mairie

La location saisonnière et sa réglementation commandent au bailleur d’effectuer une déclaration préalable en mairie sous conditions.

Cette obligation est posée à l’article L631-7 alinéa 1 du code de la construction et de l’habitation. Lequel précise qu’une autorisation préalable est obligatoire pour tout meublé situé :

• dans une commune de plus de 200 000 habitants ;
• dans les départements des Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne.

Issue de la loi Duflot, cette disposition réglementaire vise à privilégier le régime de la location classique. Et ainsi éviter que des logements viables demeurent inoccupés dans des communes où l’immobilier est particulièrement tendu.

Le contrat de location saisonnière

La location saisonnière doit nécessairement faire l’objet d’un contrat écrit. C’est ce qui ressort des termes de l’article L324-2 du code du tourisme. Lequel dispose que les dispositions contractuelles doivent notamment faire mention du descriptif des lieux et de l’indication du prix. Un prix qui, même s’il est librement fixé par le bailleur, doit être détaillé.

Il doit donc faire mention du montant du dépôt de garantie, des arrhes ou des acomptes demandés au locataire.

Litige et voie de contestation en matière de meublé de tourisme

Le manquement du propriétaire à ses obligations légales est contestable devant les tribunaux. Les voies de recours les plus fréquentes se fondant sur la non-conformité du bien au descriptif. Ou encore, sur la dégradation excessive du bien par le locataire.

Les pratiques commerciales trompeuses dans la location de tourisme

La principale problématique en matière de location saisonnière est que les locataires louent des meublés sans avoir pu les visiter.

Il arrive donc fréquemment que les vacanciers soient abusés sur la qualité des prestations (bien immobilier, équipement ou environnement). On parle principalement de location non conforme au descriptif, ou de pratiques commerciales trompeuses. Visées aux articles L. L.121-2 et suivants du Code de la consommation, ces publicités mensongères sont durement sanctionnées.

Les dégradations du logement par le locataire

Tout comme le propriétaire, le locataire a également des droits et des obligations. Et notamment celle de rendre le bien qui lui a été confié, dans l’état où il lui a été confié.

Il est donc tout à fait possible de retenir la responsabilité civile d’un locataire en cas de nuisances ou dégradations avérées. Il est donc conseillé de particulièrement bien soigner l’établissement de ses états d’entrée et de sortie des lieux. Et aussi de vérifier la validité de son assurance de responsabilité civile, avant toute souscription de location saisonnière.