Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 publié au Journal Officiel réécrit les contrats-types de location de résidence principale. À partir du 1er octobre 2026, la clause résolutoire devient obligatoire dans tous les nouveaux baux et ceux renouvelés. Une modification qui change la donne pour tout bailleur.
Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 : clause résolutoire obligatoire au 1er octobre 2026 pour non-paiement du loyer, des charges et du dépôt de garantie. Effet six semaines après commandement de payer resté infructueux. Nouveau motif de résiliation pour non-respect de la servitude de résidence principale. Numéro de téléphone facultatif dans le bail à partir du 1er janvier 2027.
Ce que le décret du 6 juillet 2026 change concrètement
Le texte publié au JORF le 7 juillet modifie le décret 2015-587 qui fixait les contrats-types de location vide et meublée. Concrètement, les modèles imposés depuis 2015 évoluent sur trois points majeurs : automatisation de la résiliation en cas d’impayé, intégration de la servitude de résidence principale prévue par la loi Jeanbrun, et coordonnées téléphoniques des parties.
Le champ d’application est national. Tous les bailleurs qui louent un logement à usage de résidence principale sont concernés, en location nue comme en location meublée. Aucune zone tendue ni statut fiscal particulier ne conditionne l’application du texte. Pour vous, cela veut dire que la refonte s’impose à chaque nouveau bail signé ou renouvelé à partir du 1er octobre 2026.
La clause résolutoire devient un passage obligé
Jusqu’ici, la clause résolutoire figurait dans la quasi-totalité des baux, mais son insertion restait facultative. Le décret la rend impérative. Trois manquements du locataire déclenchent la résiliation automatique du bail : le défaut de paiement du loyer, des charges, ou du dépôt de garantie aux échéances convenues.
Cette bascule n’est pas anodine. Un bailleur qui refuserait d’intégrer la clause dans son contrat sortirait du cadre du contrat-type et s’exposerait à des contentieux sur la validité du bail. Le contrat-type reste la référence à laquelle les juges se réfèrent en cas de litige.
La servitude de résidence principale entre dans le bail
Deuxième nouveauté : quand la commune a instauré une servitude de résidence principale au titre de l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, le bail doit le mentionner explicitement. Cette servitude, prévue par la loi Jeanbrun de mars 2026, permet aux municipalités de zones tendues d’imposer que certains logements ne soient loués qu’en résidence principale.
Si le locataire enfreint cette obligation en sous-louant sur Airbnb ou en gardant le logement vide, le bail peut être résilié de plein droit. Le motif s’ajoute aux causes classiques de résiliation. Pour l’investisseur en location meublée courte durée, la vigilance s’impose sur les communes qui adopteront cette servitude dans les mois à venir.
Comment fonctionne la nouvelle clause résolutoire ?
La mécanique est encadrée par le décret et le code de la construction. Face à un impayé, vous ne pouvez pas expulser du jour au lendemain. La clause suit un calendrier précis, protecteur pour le locataire, mais qui donne un cadre clair au bailleur.
Premier acte : faire délivrer un commandement de payer par commissaire de justice. Ce document ouvre le compteur. Ensuite, un délai de six semaines court à compter de la signification. Si le locataire régularise sa dette dans ce délai, la procédure s’arrête. Sinon, la clause produit ses effets et le bail est résilié de plein droit. Vous pouvez alors saisir le juge pour faire constater cette résiliation et obtenir un titre exécutoire d’expulsion.
Attention : la résiliation n’est jamais automatique dans les faits. Le juge conserve son pouvoir d’appréciation. Il peut accorder des délais de paiement au locataire s’il justifie de sa bonne foi, en particulier face à des difficultés financières temporaires.
Cette procédure encadrée existait déjà, mais elle reposait sur une clause facultative. Le passage à l’obligation harmonise les pratiques et sécurise le bailleur qui n’aurait pas pensé à l’insérer dans un contrat rédigé sans notaire ni agence.
Quels risques si votre bail n’intègre pas la clause résolutoire ?
Le décret s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Pour vos baux existants, aucune obligation immédiate de mise à jour, mais le contrat suivra les règles anciennes tant qu’il n’est pas renouvelé. Attention : un bail à durée déterminée qui arrive à échéance et se poursuit par tacite reconduction bascule dans le nouveau régime.
Concrètement, si vous signez un nouveau bail après le 1er octobre 2026 sans clause résolutoire aux termes conformes au décret, vous perdez le bénéfice de la résiliation de plein droit. En cas d’impayé, vous devrez engager une procédure judiciaire longue et coûteuse pour obtenir la résiliation, au lieu de la faire jouer automatiquement. La différence peut représenter 6 à 12 mois de loyers impayés supplémentaires avant l’expulsion effective.
La meilleure prévention reste d’utiliser un contrat-type actualisé. Les modèles gratuits diffusés par l’ANIL, service-public.fr ou les principaux gestionnaires locatifs seront à jour dès l’entrée en vigueur. Si vous rédigez vos baux vous-même, remplacer votre modèle actuel devient impératif dès le 1er octobre.
Les nouveautés du 1er janvier 2027 : téléphone dans le bail
Le second volet du décret entre en vigueur le 1er janvier 2027. Il ajoute une mention facultative au bloc de désignation des parties : le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire. L’objectif affiché est de fluidifier la communication en cas de premières difficultés de paiement, en évitant les échanges purement écrits qui laissent le temps à la dette de grossir.
Cette mention reste facultative et le locataire peut refuser de la fournir. Mais dans les faits, la plupart des bailleurs et agences l’imposeront de facto, car elle sert aussi à joindre le locataire pour les interventions techniques, les états des lieux ou les visites en cas de vente.
Point capital : ne collectez pas ces numéros n’importe comment. Le RGPD s’applique. Vous devez indiquer au locataire pourquoi vous récupérez ce numéro, combien de temps vous le conservez et comment il peut le supprimer.
Que faire dès aujourd’hui pour vos baux ?
La date du 1er octobre 2026 laisse deux mois et demi pour préparer la transition. Pour les investisseurs qui gèrent plusieurs biens ou qui prévoient de nouveaux investissements, trois actions concrètes s’imposent.
Auditez vos baux en cours. Repérez ceux qui arrivent à échéance ou entrent en tacite reconduction après le 1er octobre. Vérifiez que la clause résolutoire y figure déjà, dans les termes prévus par le décret. Si vous êtes en procédure de gestion d’un loyer impayé, elle continue selon les règles en vigueur au moment du bail signé.
Préparez vos nouveaux modèles. Les contrats-types officiels seront publiés en annexe du décret. Récupérez-les auprès de l’ANIL ou de service-public.fr avant votre prochaine signature. Si vous passez par une plateforme spécialisée ou un mandataire, exigez qu’elle a mis à jour ses modèles avant le 1er octobre.
Vérifiez la validité de vos assurances. La garantie Visale et les assurances loyers impayés reposent en général sur la présence d’une clause résolutoire conforme. Un bail non conforme pourrait invalider la garantie et vous laisser sans filet en cas d’impayé.
FAQ : nouveau contrat de location au 1er octobre 2026
Le décret s’applique-t-il aux baux en cours ?
Non. Le texte ne concerne que les contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026. Vos baux en cours restent régis par les règles applicables au moment de leur signature. En revanche, un bail arrivé à échéance qui se poursuit par tacite reconduction après cette date bascule dans le nouveau régime.
La clause résolutoire couvre-t-elle uniquement le loyer ?
Non. Le décret vise trois manquements : le défaut de paiement du loyer, des charges, et du dépôt de garantie. Un locataire qui ne paie pas son dépôt de garantie à l’entrée dans les lieux peut donc voir son bail résilié de plein droit après commandement de payer resté infructueux pendant six semaines.
Que se passe-t-il si mon commune adopte la servitude de résidence principale ?
Vous devez mentionner cette servitude dans les nouveaux baux signés après la délibération de la commune. Le locataire s’engage alors à occuper le logement à titre de résidence principale exclusive. La sous-location touristique ou l’inoccupation prolongée deviennent des motifs de résiliation de plein droit du bail.
Peut-on rédiger un bail sans clause résolutoire à partir d’octobre 2026 ?
Techniquement oui, mais vous sortez du contrat-type. Cela vous prive de la mécanique de résiliation automatique en cas d’impayé et rend votre bail vulnérable aux contestations. En pratique, aucun bailleur avisé ne fait ce choix. La rédaction d’un bail locatif conforme au modèle-type reste la meilleure protection.
Faut-il refaire tous mes baux au 1er octobre 2026 ?
Non. Seuls les nouveaux baux et les renouvellements sont concernés. Les baux en cours continuent leur vie sous les règles anciennes jusqu’à leur terme. Cette bascule progressive laisse le temps aux bailleurs d’adapter leurs modèles au fil des renouvellements.
La clause résolutoire est-elle synonyme d’expulsion immédiate ?
Non. Six semaines de délai courent après le commandement de payer avant que la clause produise ses effets. Ensuite, il faut saisir le juge pour faire constater la résiliation et obtenir un titre exécutoire. La trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars s’applique toujours, et le locataire peut demander des délais de paiement au juge. Comptez 8 à 18 mois entre le premier impayé et l’expulsion effective.
Le numéro de téléphone est-il vraiment obligatoire au 1er janvier 2027 ?
Non, la mention reste facultative. Le décret ajoute la case au contrat-type, mais ni le bailleur ni le locataire ne peuvent l’imposer à l’autre. Dans les faits, la plupart des bailleurs l’exigeront en pratique, sous peine de renoncer à un candidat locataire.
