Pourquoi ne pas utiliser un excel de calcul d’investissement locatif !

Vous vous êtes probablement déjà interrogés sur la pertinence de choisir entre une location meublée ou non meublée, la création d’une SCI, comment ne pas payer d’impôts sur mes locations etc …

Vous avez raison ! Tous ses choix impactent directement votre investissement, il est donc crucial de sélectionner le régime fiscal le plus avantageux pour chaque location et de faire des calculs.

Après avoir consacré plusieurs heures à saisir les nuances entre tous les régimes fiscaux existant, vous êtes prêts à effectuer vos premières simulations financières grâce à un Excel de calcul de la rentabilité locative vous vous rendez compte de l’ampleur de la tâche et du nombre innombrable de paramètres et d’exception à gérer.

Dès lors on se demande s’il n’existe pas des simulateurs excel d’investissement locatif déjà fait et gratuit. La réponse est oui mais utilisé Excel pour calculer son rendement locatif est une mauvaise idée et nous allons vous expliquer pourquoi.

Le fonctionnement d’un simulateur de rendement locatif

Que ce soit un Excel ou un simulateur de rendement locatif tels que LyBox le fonctionnement reste globalement identique.

La première étape consiste à rentrer vos propres informations comme le montant de vos revenus, vos charges et loyers ainsi que les informations sur le prêt et l’assurance emprunteur.

Par la suite, il faudra renseigner les informations sur le projet : Le prix d’achat, les loyers estimés, le montant des travaux etc …

En utilisant LyBox, les informations sur le bien sont automatiquement renseignées à l’aide d’une annonce immobilière et nous vous fournissons aussi des estimations de loyers.

Pour terminer, l’outil vous affichera un calcul de l’impôt sur le revenu (ou impôt sur les sociétés dans le cas d’une société type SCI) pour plusieurs régimes fiscaux comme le foncier au réel, le foncier au forfait, le LMNP etc …

Un résumé année par année peut être disponible ainsi qu’une estimation au moment de la revente du montant total de l’impôt et du cashflow.

Les avantages d’avoir un simulateur pour le calcul du rendement locatif en excel

Commençons d’abord par les avantages dans l’utilisation d’un excel d’investissement locatif pour simuler le rendement et les impots de votre location.

Le prix : Gratuit !

Premier avantage, et pas le plus petit surtout lorsque l’on commence sa carrière d’investisseur : Le prix.

Même si vous n’avez pas de licence Excel, vous pouvez utiliser Google Sheet ou Libre Office qui feront très bien le boulot. Cela est un gros avantage par rapport à un simulateur en ligne souvent payant.

Un simulateur utilisable de partout

Votre fichier Excel peut vous suivre et reste utilisable partout, même en voyage avec une connexion limitée.

Vous pouvez toujours continuer à l’améliorer, ajouter de nouveaux régimes fiscaux ou analyser de nouveaux biens immobiliers. Là encore, la plupart des simulateurs immobiliers en ligne demandent une connexion internet, pas toujours pratique.

Un calcul de rendement personnalisable

C’est sûrement le plus gros avantage à avoir son propre simulateur immobilier Excel. Vous pouvez l’organiser comme vous le voulez, utiliser les régimes fiscaux qui vous intéressent, utiliser vos propres formules pour calcul le rendement locatif : la rentabilité locative, le taux de rendement interne, l’imposition sur les revenus locatifs, l’imposition sur la plus-value … Bref tout est possible (ou presque) lorsque l’on conçoit soi-même un simulateur immobilier.

En pratique, si vous utilisez un simulateur excel que vous avez téléchargé, il sera très compliqué et rajouter un nouveau régime fiscal, de nouvelles contraintes réglementaires, mettre à jour les taux et tranches d’imposition etc …

En revanche, en utilisant un outils de simulation en ligne, vous êtes certain d’avoir un outil constamment à jour avec un support client pour vous aider si besoin.

Les inconvénients d’excel pour le calcul du rendement locatif

Le temps pour construire le simulateur

Faire un simple calcul de rendement locatif brut en Excel, c’est facile. Par contre, cela devient tout de suite plus long si vous voulez simuler la rentabilité nette, la rentabilité nette d’impôts ect … Lorsque l’on souhaite aussi ajouter une partie simulateur de fiscalité, c’est encore une autre histoire. Soyez prêts à passer plusieurs heures.

De l’autre côté, utiliser un simulateur en ligne est immédiat et vous fait économiser de précieuses heures.

De grosses connaissances en immobilier et en fiscalité sont nécessaires

Faire son propre simulateur Excel d’investissement locatif est une chose, mais encore faut-il savoir comment le faire. Beaucoup de ressources sont disponibles sur internet mais elles peuvent être incomplètes ou peu précises.

Lorsque l’on veut intégrer la fiscalité immobilière à son simulateur, il faut également savoir de quoi on parle.

Votre calcul de rendement locatif ne sera pas le même si vous êtes en revenus foncier, en loueur meublé non professionnel (LMNP), en loueur meublé professionnel (LMP), en Pinel neuf, en Denormandie, en Cosse, avec l’ANAH, en SCI à l’IR, en SCI à l’IS …

Lors d’un investissement locatif, les montants en jeu sont considérables, une charge bailleur oubliée ou une erreur dans un calcul de fiscalité, de plus-value … et votre investissement peut vite devenir un gouffre financier.

Sur ce point, les simulateurs immobiliers en ligne vous permettent de profiter de la connaissance d’investisseurs immobiliers expérimentés et de professionnels tels que des experts-comptables ou des avocats fiscalistes qui ont pu valider le simulateur.

Vous devez faire des mises à jour à chaque changement de réglementation ou de fiscalité

Dernier inconvénient à un simulateur Excel fait maison, ce sont les mis à jours que vous allez devoir faire très régulièrement pour que vos calculs de rentabilités locatives soient toujours corrects.

Il y a régulièrement des petites modifications de régimes fiscaux existants tels que la modifications des tranches d’impots tous les ans. Certains dispositifs en remplacent d’autres etc … Les mises à jour prennent du temps. Il faut aussi se tenir suffisamment au courant de l’actualité immobilière pour être au courant lorsqu’un changement se produit.

Une mauvaise gestion des différents projets

Lorsque l’on est en phase de recherche, les projets et simulations sont nombreux et l’on souhaite souvent garder un historique de chacune d’entre elles. Avec un tableau Excel vous devez conserver un fichier pour chaque projet et si vous effectuez une modification dans le fichier sur une simulation, vous devez aussi le faire sur tous les autres fichiers.

En utilisant un outil en ligne, chacune de vos simulations est enregistrée, trié et classé selon vos besoins. Les modifications fiscales ou autres sont automatiquement appliquées à toutes vos simulations.

Conclusion

Pour analyser la rentabilité d’un investissement locatif, il y a 2 écoles :

1. Les investisseurs qui utilisent un simulateur immobilier en ligne
2. Les investisseurs qui se construisent leur propre simulateur en Excel

Beaucoup d’investisseurs décident de se construire leur propre simulateur Excel d’investissement locatif pour les aider dans leurs investissements locatifs. Comme nous avons pu le voir, cela a quelques avantages mais aussi plusieurs inconvénients dont la perte de temps et le risque d’erreurs très important.

En résumé, calculer sa rentabilité locative avec son propre fichier Excel est la solution la moins chère mais cela nécessite d’avoir beaucoup de temps à consacrer à la construction du simulateur et aussi une très bonne base de connaissance pour connaître toutes les ficelles de l’optimisation fiscale en immobilier.

Un simulateur immobilier en ligne est souvent une bonne solution pour être certain de ne pas faire d’erreur, profitez à moindre coût de l’expertise du créateur du simulateur et surtout d’un support pour vous aider en cas de besoins ou de questions spécifiques.

Le coût est en général très faible et cela peut vous permettre d’apprendre comment calculer correctement une rentabilité immobilière et vous éviter de faire des erreurs sur votre investissement locatif qui peuvent vous faire perdre beaucoup d’argent.