Estimer la valeur d’un bien : une méthode rapide et fiable

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Avant toute vente ou achat d’un bien immobilier, il est indispensable d’estimer sa valeur au plus juste. Pas facile d’obtenir une évaluation rapide et fiable du prix d’une maison ou d’un appartement.

L’estimation : une étape critique

Que ce soit pour acheter ou vendre un bien immobilier, il sera indispensable de réaliser l’estimation la plus juste de la valeur de ce bien. Une estimation fiable vous permettra de vendre rapidement et au meilleur prix votre bien… ou de vérifier que vous achetez au bon prix, quitte à vous donner des arguments pour négocier lors de l’achat.

L’estimation est un exercice qui nécessite une méthode à la fois rapide (si vous devez estimer plusieurs biens) et fiable. C’est pour cela que nous avons développé la méthode d’estimation Wiisdom qui repose sur l’analyse de donnée et l’expertise de nos agents. Vous retrouverez ici les clés qui vous permettront d’évaluer vous-même la valeur de la maison ou de l’appartement que vous souhaitez vendre ou acheter !

Bien estimer pour bien vendre

La première étape avant de vendre son bien immobilier consiste à en évaluer la valeur. Il s’agit d’un point de passage obligé, et d’une étape critique : le prix affiché sur les annonces de vente poussera de potentiels acquéreurs à visiter le bien ou au contraire à passer leur chemin alors même que les autres caractéristiques correspondaient à leur besoin.

Il est ainsi risqué d’afficher un prix trop élevé : cela signifie souvent une perte d’opportunité de vente et une perte de temps. En effet, un bien au-dessus du marché ne se vendra simplement pas, et vous serez amené plus tard à baisser votre prix.

A contrario, avec une estimation trop basse, vous risquez certes d’attirer de nombreux acquéreurs potentiels dès la publication des annonces, mais surtout de vendre votre maison ou votre appartement pour un prix inférieur à celui que vous auriez pu en tirer avec une estimation correctement réalisée.

Bien estimer pour bien acheter

S’il peut paraitre évident qu’il est indispensable d’estimer la valeur d’un bien immobilier avant de le vendre, il l’est tout autant avant d’acheter : imaginons que vous avez trouvé l’appartement ou la maison de vos rêves… comment s’assurer que le prix demandé est bien en phase avec le marché ?

Seule une évaluation correctement réalisée de la valeur de ce bien vous permettra de vous assurer qu’il s’agit d’un bon investissement, ou vous donnera plus simplement matière à négocier avec le vendeur

Utiliser un moteur d’estimation en ligne ?

Une recherche rapide sur Google vous permettra de trouver plusieurs sites web mettant à votre disposition des moteurs d’estimation en ligne. En quelques clics, vous renseignez les caractéristiques du bien immobilier, et vous obtenez une évaluation de la valeur du bien. Les plus sérieux vous indiqueront d’ailleurs une fourchette de prix plutôt qu’une valeur fixe.

Ces moteurs d’estimation présentent une faille de taille : ils ne peuvent pas évaluer la qualité intrinsèque d’un bien immobilier. Leur estimation ne peut pas tenir compte de l’état du bien, de la praticité des pièces, du charme de l’ancien ou de matériaux nobles, … la liste n’est pas exhaustive. C’est pourquoi vous aurez au mieux une fourchette large de prix, qui ne vous permettra pas de déterminer le bon prix de la maison ou de l’appartement.

Il est indispensable de se rendre sur place afin d’apprécier objectivement l’état du bien et les prestations qu’il offre, en plus de son adresse. Cela permet également d’anticiper d’éventuels travaux et d’en tenir compte pour estimer sa valeur.

La méthode d’estimation Wiisdom

Parce qu’une estimation fiable est essentielle à la vente rapide des biens de nos clients, Wiisdom a développé une méthode d’estimation interne qui fait intervenir plusieurs facteurs. Pour commencer, il est indispensable de visiter le bien, pour identifier ses points forts et ses points faibles par rapport aux autres biens présents sur le marché et en apprécier l’état.

On fait le point sur le bien lui-même mais également sur des informations complémentaires comme le montant des charges annuelles, de la taxe foncière, d’éventuels travaux réalisés ou à réaliser par la copropriété, etc… Tous ces éléments viendront alimenter l’estimation.

Avec ces éléments, nous procédons à une analyse en 3 phases :

  • Une recherche et une analyse des biens comparables disponibles sur le marché au moment de l’estimation : si chaque maison ou appartement est différent, on peut les comparer avec des biens aux caractéristiques similaires mis en vente au même moment. Un acquéreur les mettra nécessairement en concurrence avant de faire son choix. En gardant en tête qu’il s’agit de prix affichés, et non de prix de vente (et qu’il peut y avoir un écart important post négociations), cette analyse constitue une première approche de l’estimation.
  • Une analyse des biens similaires vendus au cours des mois passés dans le secteur : les notaires de France enregistrent et mettent à disposition du grand public toutes les ventes passées de logement depuis 2017. En tant que particulier, vous pouvez les retrouver sur votre espace particulier sur www.impots.gouv.fr (rubrique « autres services » et « transactions immobilières »). Cet outil vous permettra de vérifier les prix auxquels se sont réellement vendus les biens dont les caractéristiques se rapprochent du vôtre et ainsi d’affiner votre estimation.
  • Une analyse de l’évolution des prix de l’immobilier sur le secteur de votre bien : si vous avez l’information du prix d’achat de la maison ou de l’appartement que vous souhaitez évaluer ,ainsi qu’une approximation du montant des travaux éventuels qui y ont été réalisés depuis l’achat, vous pouvez préciser votre estimation en partant de ce prix d’achat, en y appliquant un coefficient de croissance (ou décroissance dans certains cas) des prix de l’immobilier du secteur (information disponible facilement sur internet) et enfin en y ajoutant le montant des travaux

Soyons plus précis

Avec la méthode d’estimation Wiisdom que nous vous avons exposé ci-dessous, vous avez toutes les clés pour estimer au mieux un bien immobilier. Toutefois, rien ne remplace parfois l’expertise d’un professionnel rompu à cet exercice.

Nos agents experts de l’immobilier réalisent des estimations quotidiennement et serons à même de vous conseiller au mieux. Alors, n’attendez pas, et prenez contact avec Wiisdom pour estimer votre bien immobilier

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