Créer une société pour investir dans l’immobilier locatif ?

L’investissement locatif ne cesse d’attirer toujours plus d’investisseurs. Toutefois, une interrogation primordiale subsiste dès le départ : faut-il investir en nom propre ou créer une société ?

Contre toute idée reçue, la création d’une société n’est pas une condition obligatoire afin de pouvoir investir dans l’immobilier. Cependant, une société peut s’accompagner de nombreux avantages en la matière, ces avantages (et inconvénients) étant différents entre une SCI, une SARL ou une SAS immobilière.

Zoom sur les spécificités de chacune d’entre elles, et sur la forme de société à privilégier pour chaque type d’investissement.

La SARL immobilière

Une des formes de société d’investissement immobilier est la SARL immobilière. Regardons ensemble les détails de ce type de sociétés.

Qu’est-ce qu’une SARL immobilière ?

Une SARL immobilière peut être définie comme une société commerciale créée afin d’acquérir, de gérer ainsi que d’exploiter un ou plusieurs biens immobiliers.

Elle comporte de nombreux points communs avec la SCI (Société Civile Immobilière), à un détail près : elle a un but commercial. De ce fait, différentes caractéristiques légales en découlent, telles que le régime de l’impôt sur les sociétés, les diverses obligations administratives, les déclarations détaillées, et bien sûr la responsabilité limitée des associés.

Comment fonctionne une SARL immobilière ?

La première règle d’une SARL est liée à la répartition de son capital. Il faut savoir que chaque associé est doté d’un nombre de parts sociales proportionnel à son apport au capital de la société. En d’autres termes, chaque associé n’est pas pleinement propriétaire de la SARL, mais uniquement d’une partie de son capital.

Deux droits sont alors propres aux associés :

• celui de percevoir des dividendes, en fonction des bénéfices réalisés par la société,
• celui de voter des décisions lors des assemblées générales.

Pour rebondir sur le droit de vote des associés, il faut savoir qu’au sein d’une SARL, l’accord de l’ensemble des associés n’est pas indispensable afin de contracter de nouveaux prêts immobiliers, et donc d’endetter la société.

SARL immobilière : les contraintes financières à connaître

Si vous envisagez de créer une SARL immobilière, il est indispensable de connaître les obligations financières auxquelles vous serez amené.

Ces obligations peuvent rapidement s’avérer contraignantes, notamment au regard :

• du dépôt du compte de société au greffe du tribunal de commerce,
• de la tenue de ce que l’on appelle une comptabilité d’engagement,
• de la réalisation d’un inventaire annuel de la valeur des éléments de l’actif et passif,
• de la déclaration des revenus propre à l’impôt sur les sociétés, exigeant l’établissement d’une liasse fiscale chaque année,
• sans oublier la nécessité d’engager un expert-comptable.

Au-delà de ces frais supplémentaires à prendre en compte, il est également utile de s’intéresser à la fiscalité des SARL immobilières.

La fiscalité des SARL immobilières, et le régime de double imposition

La notion de « double imposition » peut faire peur, pourtant elle désigne bel et bien la fiscalité applicable aux SARL immobilières. Une SARL immobilière est systématiquement soumise à l’impôt sur les sociétés, un régime fiscal qui s’accompagne d’une double imposition en pratique :

• imposition des bénéfices suivant les règles des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux),
• imposition des dividendes perçus par les associés à hauteur de 30 % (flat tax).

Bon à savoir : il est également possible de créer une SARL familiale. Cette dernière n’est pas soumise à la double imposition que nous venons de voir, mais au régime fiscal des sociétés de personnes, dès lors que les associés sont issus de la même famille.

Toutefois, les SARL ne constituent pas la seule forme de société destinée à l’investissement immobilier. Les SAS immobilières ne sont pas en reste, comportant leur propre fonctionnement et leur propre fiscalité.

La SAS immobilière

La création d’une SARL immobilière est une autre solution pour investir dans l’immobilier via une société. Voyons les détails de ce status.

Qu’est-ce qu’une SAS immobilière ?

Pour sa part, une SAS immobilière (Société par Actions Simplifiées) doit être créée par au moins deux personnes, mais peut comporter un unique actionnaire (SASU).

Une SAS immobilière permet l’achat, la gestion et la mise en location d’un ou plusieurs biens immobiliers, au même titre qu’une SARL. Ce qui la distingue de cette dernière, c’est avant tout la flexibilité dont disposent les actionnaires afin de déterminer les statuts de la société.

Comment fonctionne une SAS immobilière ?

Alors qu’une SARL immobilière dispose de règles statutaires dictées par la loi, une SAS offre la possibilité d’ajuster librement les statuts, de décider des modes de votes pour chaque type de décisions, ou encore de créer un organe de contrôle qui sera chargé de surveiller les dépenses.

La responsabilité des actionnaires est l’un des autres points intéressants. Les actionnaires d’une SAS immobilière ont une responsabilité limitée, c’est-à-dire que si la société n’est pas en mesure d’assurer le remboursement de l’emprunt, la banque ne pourra pas se tourner vers les actionnaires afin de solder les dettes. Il est ainsi courant que les banques demandent aux actionnaires de se porter caution personnelle du prêt immobilier accordé à la société, en guise de garanties supplémentaires.

Quelle est la fiscalité de la SAS immobilière ?

D’un point de vue fiscal, une SAS immobilière est soumise par défaut à l’impôt sur les sociétés. Les revenus locatifs aussi bien que les plus-values immobilières sont donc imposables, et il en va de même pour les dividendes que les associés se versent par la suite, lesquels seront imposés au titre de l’impôt sur les revenus.

Il s’agit donc d’un point commun non négligeable entre les SARL et les SAS immobilières.

SCI, SARL ou SAS : quelle société créer pour investir dans l’immobilier ?

Suivant votre projet d’investissement, chaque type de société immobilière dispose de ses avantages et de ses inconvénients.

Par exemple, si vous envisagez de transmettre votre société à vos enfants, une SAS immobilière offrira des conditions fiscales avantageuses grâce au démembrement de propriété, alors qu’une SCI permet à vos héritiers de devenir propriétaires au fil des donations de parts sociales en franchise de droit.

Créer une sci pour investissement locatif, notamment une SCI soumise à l’IS (impôt sur les sociétés) permettra d’amortir le prix d’acquisition du bien ainsi que les frais d’ameublement et de travaux qui l’accompagnent, avec un report du déficit possible sur les 10 années suivantes.

Enfin, une SARL immobilière est adaptée pour les personnes souhaitant se professionnaliser dans l’investissement immobilier, incluant le versement de salaires à des gérants majoritaires tout en limitant les charges sociales. 

La création d’une holding pour regrouper vos sociétés

Dans le monde de l’investissement immobilier, créer une holding pour regrouper vos sociétés peut s’avérer être une stratégie judicieuse. En effet, une holding, ou société de portefeuille, permet de centraliser la gestion et le contrôle de plusieurs entités.

L’un des principaux avantages de la création d’une holding réside dans l’optimisation fiscale. En effet, les flux financiers entre les sociétés du groupe et la holding peuvent bénéficier de régimes fiscaux avantageux, notamment en matière de flux financier entre vos différentes sociétés.

Concrètement, si vous avez une société qui génère de l’argent en étant artisans, freelance ou une 1ʳᵉ SCI vous avez la possibilité de transféré votre trésorerie sur une nouvelle société via la holding. Le principal avantage est de ne pas passer par la case imposition en tant que particulier et les 30% de la flat tax. Nous avons rédigé un autre article expliquant en détail comment utiliser une holding pour investir.

La création d’une holding pour regrouper vos sociétés immobilières peut être une démarche pertinente, offrant à la fois une gestion centralisée et des avantages fiscaux. Toutefois, cette décision ne doit pas être prise à la légère et nécessite une réflexion approfondie ainsi qu’une planification minutieuse.

Conclusion

Ce qu’il faut retenir, c’est qu’il n’est absolument pas obligatoire de créer une société afin de pouvoir investir dans le secteur de l’immobilier. Il est tout à fait possible d’investir en nom propre, à titre personnel. Toutefois, investir par le biais d’une société immobilière peut revêtir divers avantages pratiques et fiscaux, et il reste intéressant de comparer vos options avant de vous lancer. Il peut s’agir d’un argument supplémentaire vous donnant accès au crédit immobilier tant espéré.