Calcul de rendement locatif avec Excel : Bonne ou mauvaise idée ?

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Faut-il analyser son investissement locatif et faire un simulateur pour le calcul de son rendement locatif avec Excel ?

Pour analyser la rentabilité d’un investissement locatif, il y a 2 écoles :

  1. Les investisseurs qui utilisent un simulateur immobilier en ligne
  2. Les investisseurs qui se construisent leur propre simulateur en Excel

Beaucoup d’investisseurs décident de se construire leur propre simulateur immobilier Excel pour les aider dans leurs investissements locatifs. Cela a quelques avantages mais aussi plusieurs inconvénients.

Nous allons voir dans quels cas est-il préférable de construire son propre simulateur Excel. Et dans quels cas il vaudra mieux utiliser un simulateur immobilier en ligne

Les avantages d’avoir un simulateur pour le calcul du rendement locatif en Excel

Le prix : Gratuit !

Premier avantage, et pas le plus petit surtout lorsque l’on commence sa carrière d’investisseur : Le prix.

Même si vous n’avez pas de licence Excel, vous pouvez utiliser Google Sheet ou Libre Office qui feront très bien le boulot. Cela est un gros avantage par rapport à un simulateur en ligne souvent payant.

Un simulateur utilisable hors ligne

Votre simulateur immobilier Excel peut vous suivre et reste utilisable partout, même en voyage avec une connexion limité.

Vous pouvez toujours continuer à l’améliorer, ajouter de nouveaux régimes fiscaux ou analyser de nouveaux biens immobiliers. Là encore, la plupart des simulateurs immobiliers en ligne nécessitent une connexion internet, pas toujours pratique.

Un calcul de rendement personnalisable

C’est surement le plus gros avantage à avoir son propre simulateur immobilier Excel. Vous pouvez l’organiser comme vous le voulez, utiliser les régimes fiscaux qui vous intéressent, utiliser vos propres formules pour calcul le rendement locatif : la rentabilité locative, le taux de rendement interne, l’imposition sur les revenus locatifs, l’imposition sur la plus-value … Bref tout est possible (ou presque) lorsque l’on conçoit soi-même un simulateur immobilier.

En revanche, en utilisant un simulateur immobilier en ligne, il y aura un temps d’adaptation et vous devrez vous habituer à son ergonomie et à la façon dont les développeurs l’ont imaginé.

Les inconvénients d’avoir un simulateur Excel pour le calcul du rendement locatif

Le temps pour construire le simulateur

Faire un simple calcul de rendement locatif brut en Excel, c’est facile. Par contre, cela devient tout de suite plus long si vous voulez simuler la rentabilité nette, la rentabilité nette d’impôts ect … Lorsque l’on souhaite aussi ajouter une partie simulateur de fiscalité, c’est encore une autre histoire. Soyez prêts à passer plusieurs heures.

De l’autre côté, utiliser un simulateur en ligne est immédiat et vous fait économiser de précieuses heures

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De grosses connaissances en immobilier et en fiscalité sont nécessaires

Faire son propre simulateur Excel est une chose, mais encore faut-il savoir comment le faire. Beaucoup de ressources sont disponibles sur internet mais elles peuvent être incomplètes ou peu précises.

A lire : Les 3 méthodes pour calculer le rendement locatif (ou rentabilité locative)

Lorsque l’on veut intégrer la fiscalité immobilière à son simulateur, il faut également savoir de quoi on parle.

Votre calcul de rendement locatif ne sera pas le même si vous êtes en revenus foncier, en loueur meublé non professionnel (LMNP), en loueur meublé professionnel (LMP), en Pinel neuf, en Denormandie, en Cosse, avec l’ANAH, en SCI à l’IR, en SCI à l’IS …

Lors d’un investissement locatif, les montants en jeu sont très important, une charge bailleur oubliée ou une erreur dans un calcul de fiscalité, de plus-value … et votre investissement peut vite devenir un gouffre financier.

A lire : Charges du propriétaire bailleur : 7 charges à ne pas oublier dans votre investissement locatif

Sur ce point, les simulateurs immobiliers en ligne vous permettent de profiter de la connaissance d’investisseurs immobiliers expérimentés et de professionnels tels que des experts comptables ou des avocats fiscalistes qui ont pu valider le simulateur.

Vous devez faire des mises à jours à chaque changement de réglementation ou de fiscalité

Dernier inconvénient à un simulateur Excel fait maison, ce sont les misa à jours que vous allez devoir faire très régulièrement pour que vos calculs de rentabilités locatives soient toujours correctes.

Même si la fiscalité immobilière ne change pas tous les jours, il y a régulièrement des petites modifications de régimes fiscaux existants. Certains dispositifs en remplacent d’autres etc … Les mises à jours prennent du temps. Il faut aussi se tenir suffisamment au courant de l’actualité immobilière pour être au courant lorsqu’un changement de fiscalité se produit

Conclusion

En résumé, calculer sa rentabilité locative avec son propre fichier Excel est la solution la moins chère et la plus personnalisable.

En revanche, cela nécessite d’avoir beaucoup de temps à consacrer à la construction du simulateur et aussi une très bonne base de connaissance pour connaitre toutes les ficèles de la fiscalité immobilière. Nous le conseillons pour :

  • Les investisseurs immobiliers débutants, qui ne sont pas encore en phase d’achat mais qui veulent commencer à apprendre et à découvrir comment les calculs de rendements locatifs fonctionnements. Faire soi-même reste une des meilleures façons d’apprendre et de maitriser complétements tous les calculs
  • Les investisseurs immobiliers très expérimentés, à condition d’avoir suffisamment le temps. Ces personnes ont une connaissance suffisante et ils pourront construire un outil très personnalisé pour leur besoin

Pour les autres, un simulateur immobilier en ligne est souvent une bonne solution.

Le coût est en général très faible et cela peut vous permettre d’apprendre comment calculer correctement une rentabilité immobilière et vous éviter de faire des erreurs sur votre investissement locatif qui peuvent vous faire perdre beaucoup d’argent.

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