Le marché immobilier a changé de rythme en septembre 2026 : les taux de crédit sont repartis à la hausse, l’OAT 10 ans dépasse 4,45 % et la BCE a relevé une seconde fois ses taux directeurs. L’INSEE confirme une baisse des prix de l’ancien de 1 % au deuxième trimestre, pendant que la rentrée apporte deux changements concrets pour les bailleurs : un nouveau contrat type de location au 1er octobre et un indice ILC qui reprend des couleurs. Voici ce qu’il faut retenir pour votre stratégie d’investissement.
Les taux de crédit immobilier remontent nettement
Après deux mois de stabilité estivale, les barèmes bancaires sont repartis à la hausse à partir de la mi-août et le mouvement s’est confirmé en septembre. Les écarts entre réseaux de courtage et barèmes de référence s’élargissent, ce qui rend le choix du financement plus déterminant.
Les derniers chiffres montrent une divergence franche entre les taux moyens obtenus par les courtiers et les barèmes standards des banques. Cette divergence pèse plus lourd que jamais sur le coût d’un projet : un bon dossier négocié peut aujourd’hui gagner près de 40 points de base face à un emprunteur qui démarche seul sa banque.
| Durée | CAFPI (taux moyen) | Meilleurtaux (très bon taux) | Écart en points |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,23 % | 3,45 % | +22 pb |
| 20 ans | 3,43 % | 3,60 % | +17 pb |
| 25 ans | 3,53 % | 3,68 % | +15 pb |
Sur un emprunt de 200 000 € sur 20 ans, 17 points de base d’écart représentent environ 4 100 € d’intérêts économisés sur la durée du prêt. Un bon courtier reste rentable même avec ses frais.
La BCE relève une seconde fois ses taux directeurs
Le 10 septembre, la Banque centrale européenne a confirmé une nouvelle hausse de 25 points de base de ses taux directeurs. C’est la deuxième depuis juin et plusieurs grandes banques internationales anticipent désormais une troisième hausse d’ici le début de 2027.
Cette décision pèse directement sur le refinancement des banques commerciales. En clair, les prochains barèmes de crédit immobilier risquent de poursuivre leur ascension dans les semaines à venir, surtout si l’inflation reste au-dessus de la cible de 2 %.
OAT 10 ans au-dessus de 4,45 % : la pression se renforce
L’autre moteur de la hausse des taux immobiliers vient du marché obligataire. L’OAT 10 ans française navigue depuis mi-septembre autour de 4,45 %, avec un pic en clôture à 4,565 %. En début juillet, elle évoluait encore à 3,60 %, soit 85 points de base de plus en moins de trois mois.
Historiquement, les taux de crédit immobilier à 20 ans se calent sur l’OAT 10 ans avec une prime de 60 à 90 points de base. Avec les niveaux actuels, les banques n’ont presque plus de marge pour amortir ce coût : la répercussion sur les barèmes est désormais inévitable.
Si votre projet d’achat est prêt, ne tardez pas à boucler le financement. Chaque mois d’attente peut coûter 10 à 20 points de base sur le taux final.
Production de crédits et transactions : la reprise s’essouffle
La Banque de France chiffre la production de nouveaux crédits immobiliers hors renégociations à 11 milliards d’euros en juillet, contre 13,2 milliards en juin. C’est une chute de 17 % en un mois qui ramène la production dans le bas de la fourchette observée depuis fin 2024.
Côté transactions, l’INSEE comptabilise 958 000 ventes sur les douze derniers mois à fin juin 2026, contre 952 000 à fin décembre 2025. La reprise amorcée en 2025 marque le pas, même si les primo-accédants restent présents : ils représentent encore 43,9 % des nouveaux crédits et les ménages gagnant moins de 3 SMIC comptent pour 58 % des emprunteurs. Le règle des 35 % d’endettement maintenue par le HCSF reste le principal filtre à l’entrée.
Prix de l’ancien : -1 % au deuxième trimestre 2026 selon l’INSEE
Les derniers chiffres de l’INSEE confirment ce que les notaires annonçaient dans leurs avant-contrats : la baisse des prix de l’immobilier ancien s’accélère. Après -0,2 % au premier trimestre, les prix reculent de 1,0 % sur trois mois au deuxième trimestre, portant la variation annuelle à -0,8 %.
Le détail est intéressant pour qui veut arbitrer entre segments : les maisons anciennes baissent de 1,3 % sur un an contre -0,1 % seulement pour les appartements. En euros constants (inflation à 1,8 %), la correction réelle approche les -2,55 % sur un an. Pour un marchand de biens, c’est une fenêtre de négociation qui s’ouvre, surtout sur les biens à travaux dans le diffus.
DPE : nouveau coefficient électricité à 1,7 au 1er janvier 2027
Après une première baisse de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’énergie primaire pour l’électricité va passer à 1,7 au 1er janvier 2027. En deux ans, le coefficient aura ainsi diminué de 26 %, ce qui mécaniquement améliore l’étiquette DPE des logements chauffés à l’électricité sans aucun travaux.
Concrètement, un certain nombre de biens classés F pourraient repasser E ou D au 1er janvier 2027, et ainsi échapper à l’interdiction de location des passoires thermiques prévue en 2028. Comme pour la réforme de 2026, les diagnostics existants restent valables et une nouvelle attestation sera téléchargeable gratuitement sur le site de l’ADEME.
Le DPE évoluera aussi pour mieux identifier les logements très décarbonés via une nouvelle mention « A0 », valoriser les énergies renouvelables et indiquer la durée de vie restante estimée des équipements de chauffage.
Avant d’engager des travaux lourds sur un bien chauffé à l’électricité et classé F, patientez jusqu’en janvier 2027 pour éditer la nouvelle attestation : elle pourrait suffire à sortir du statut de passoire thermique sans dépenser un euro.
Nouveau contrat type de location au 1er octobre 2026
À compter du 1er octobre 2026, les contrats types pour les locations vides et meublées évoluent. La principale nouveauté : une clause résolutoire obligatoire en cas d’impayés de loyers, d’impayés de charges ou de non-versement du dépôt de garantie, avec un délai ramené à six semaines après un commandement de payer resté sans effet.
Le bail peut aussi mentionner, de manière facultative, le numéro de téléphone du bailleur et du locataire. Dans les communes qui ont instauré une servitude de résidence principale, cette obligation doit figurer dans le bail et une clause résolutoire spécifique peut être prévue en cas de non-respect.
Ne réutilisez pas un ancien modèle de bail enregistré sur votre ordinateur après le 1er octobre. Les mentions obligatoires ont changé et un contrat non conforme peut vous priver de la clause résolutoire en cas d’impayés. Privilégiez un générateur régulièrement mis à jour.
ILC T2 2026 publié : +0,26 % sur un an
L’INSEE a publié le 23 septembre l’indice des loyers commerciaux du deuxième trimestre 2026. Il s’établit à 137,16 points et progresse de 0,26 % sur un an, après un recul de 0,45 % au trimestre précédent. L’ILC revient donc en territoire positif, modestement.
Pour un bail commercial calé sur l’ILC, cela ouvre la possibilité d’une petite indexation à la hausse lors de la prochaine révision triennale. Si vous détenez des locaux commerciaux ou avez modifié vos baux dans le sillage de la réforme de mai 2026, c’est le moment de recalculer les loyers révisables au T2.
Taux d’usure du 4e trimestre : 5,40 % sur 20 ans et plus
La révision du 1er octobre a fixé le taux d’usure à 5,40 % pour les prêts immobiliers de 20 ans et plus. Dans un contexte de barèmes qui remontent vers 4 %, ce plafond peut redevenir un vrai frein pour les dossiers moyens, surtout une fois ajoutés l’assurance emprunteur, les frais de dossier et la garantie.
Nous avons détaillé dans notre analyse de la hausse du taux d’usure à 5,40 % les profils les plus exposés et les leviers pour rester sous le plafond : délégation d’assurance, négociation des frais, allongement de la durée.
Rentrée étudiante et saison locative : les réflexes à avoir
Septembre marque chaque année le pic d’emménagements étudiants et la fin de la fenêtre pour sécuriser une relocation avant l’hiver. Si vos biens sont encore vides en octobre, la demande se tasse jusqu’au printemps.
Révision des loyers avec l’IRL T2 2026
L’IRL du deuxième trimestre 2026, publié mi-juillet, s’établit à 148,37 points et autorise une revalorisation des loyers d’environ 1,15 % sur un an. C’est modeste mais à ne pas oublier : chaque bail signé contient en principe une clause de révision annuelle. Nous avons détaillé la mécanique dans notre guide sur l’IRL T2 2026 et dans notre méthode de calcul de l’indexation.
Trois gestes avant la trêve hivernale
Avant le 1er novembre, trois actions concrètes à passer en revue sur votre portefeuille locatif : vérifier que chaque bail possède bien son numéro d’identifiant fiscal du logement, mettre à jour vos contrats pour anticiper le nouveau type au 1er octobre, et basculer vos éventuelles procédures d’impayés avant la trêve. Après le 1er novembre, aucune expulsion ne peut aboutir avant mars 2027.
Pour aller plus loin sur la stratégie d’achat dans ce marché à taux et prix divergents, nous avons récemment analysé plusieurs biens qui montrent comment négocier aujourd’hui : voir par exemple notre décryptage d’un immeuble de rapport à Tarascon.
Sources : Meilleurtaux, CAFPI, INSEE, Banque de France, Observatoire Crédit Logement CSA, Service-public.fr. Données arrêtées au 30 septembre 2026.
