Vincent Jeanbrun, ministre du Logement, veut créer un fichier national recensant les locataires en dette. Objectif affiché : identifier les « professionnels des impayés » avant la signature du bail. Pour les bailleurs, ce serait un outil de pré-sélection inédit. Le débat rouvre une plaie déjà refermée en 2020.
Ce que propose Vincent Jeanbrun
Le ministre du Logement a lancé l’idée lors d’une table ronde à la Chambre des notaires du Grand Paris, début septembre 2026. Il propose un fichier national qui recenserait les locataires ayant accumulé des dettes locatives, consultable par les bailleurs avant la signature d’un bail.
Son point de départ est un cas concret évoqué à L’Haÿ-les-Roses, sa commune : deux propriétaires ne se connaissant pas ont découvert avoir été escroqués par le même locataire. Jeanbrun cible ces « professionnels des impayés » qui enchaînent les baux et laissent les propriétaires face à des mois de loyers non versés. Un scénario que tout bailleur confronté à un impayé connaît de près.
L’inscription au fichier serait temporaire : effacement dès que la dette est réglée. Le ministre parle d’une réflexion personnelle, pas encore d’un projet de loi.
Pourquoi le sujet revient en 2026
Le déclencheur, c’est l’ampleur des impayés dans un marché locatif privé sous tension. Les bailleurs individuels supportent seuls le risque financier d’un locataire indélicat : jusqu’à 18 mois de procédure entre le premier impayé et l’expulsion effective, plus les frais d’avocat et les dégradations éventuelles.
La proposition Jeanbrun s’inscrit dans le prolongement du nouveau statut du bailleur privé adopté en 2026. La logique est cohérente : pour attirer à nouveau les bailleurs privés dans le neuf comme dans l’ancien, il faut sécuriser leur position face au risque locatif.
Les organisations professionnelles sont plutôt favorables. Les associations de défense des locataires s’y opposent frontalement. La CLCV, la CNL et la Fondation Abbé Pierre parlent de « double peine » pour les ménages fragiles, déjà expulsés puis condamnés à ne plus jamais retrouver de logement.
Ce que ça changerait pour les bailleurs privés
Le fichier deviendrait un troisième étage dans la sélection du locataire, après l’analyse de la solvabilité classique et la vérification des pièces du dossier. Pour un investisseur particulier ou un marchand de biens qui gère plusieurs lots, l’outil serait déterminant sur les dossiers borderline.
Nous voyons trois usages pratiques si la mesure aboutit :
- Filtrage amont : écarter les dossiers signalés avant même la visite, ce qui fait gagner du temps sur les biens à forte demande.
- Argumentaire assurance : un candidat propre au fichier renforcerait le dossier auprès des assureurs GLI, avec potentiellement un tarif ajusté.
- Négociation garantie : un candidat signalé pourrait négocier une caution renforcée ou un dépôt majoré pour lever le blocage.
Un fichier ne remplace pas une étude complète du dossier. Un locataire absent du fichier peut malgré tout basculer en impayé à cause d’un événement de vie. La sélection reste un métier, pas une simple case à cocher.
Les verrous juridiques qui restent à lever
Un fichier de ce type se heurte au règlement européen sur les données personnelles. La CNIL avait déjà, en 2020, verrouillé une tentative de la FNAIM et d’Arthel pour créer un fichier privé des locataires en défaut de paiement.
Ses exigences sont connues et lourdes. Proportionnalité stricte des données collectées, conditions d’inscription vérifiables et contradictoires, accès limité aux professionnels habilités, durée de conservation encadrée, droit de rectification effectif. Sans une base légale spécifique votée par le Parlement, un tel fichier ne passera pas.
Le précédent 2020 est instructif. FNAIM et Arthel avaient reculé sous la pression conjuguée de la CNIL et du gouvernement. Six ans plus tard, le débat rebondit dans un contexte différent : la crise du logement locatif privé est plus profonde et le gouvernement porte cette fois la proposition.
Notre lecture d’investisseur
Le fichier ne verra probablement pas le jour sous cette forme brute. Le compromis politique et juridique se jouera sur trois curseurs : le seuil d’impayé déclencheur, la durée d’inscription et la gouvernance du fichier. Un dispositif équilibré tournerait autour d’un seuil à trois mois d’impayés consécutifs constatés par décision de justice, avec effacement automatique à 24 mois post-régularisation, sous contrôle d’une autorité indépendante.
D’ici là, la meilleure protection reste la construction d’un dossier locataire rigoureux couplée à une assurance loyers impayés. Un candidat qui refuse de fournir ses trois derniers avis d’imposition ou dont les revenus déclarés ne collent pas au bulletin de salaire vaut plus que n’importe quel fichier national.
La bataille se jouera cet automne au Parlement. Nous suivrons le calendrier législatif et l’avis de la CNIL de près, car un dispositif adopté aurait un effet immédiat sur la rentabilité nette des investisseurs locatifs.
