Juillet a été chargé côté immobilier. La BCE a maintenu ses taux directeurs le 23 juillet après sa hausse surprise de juin, l’OAT 10 ans a franchi la barre des 4 %, l’IRL du deuxième trimestre est ressorti à +1,15 % sur un an, un nouveau taux d’usure est entré en vigueur au 1er juillet et le gouvernement remet le DPE sur la table pour 2027. Voici ce que nous retenons pour les investisseurs.
Un nouveau taux d’usure au 1er juillet 2026 : la contrainte se desserre
La Banque de France a relevé les plafonds légaux au 1er juillet pour l’ensemble du troisième trimestre. Le taux d’usure atteint désormais 5,29 % pour les prêts de 20 ans et plus (contre 5,19 % au T2), 4,57 % entre 10 et 20 ans et 4,07 % en dessous de 10 ans.
Cette hausse technique est une bonne nouvelle pour les investisseurs. Elle élargit la marge entre les TAEG réellement pratiqués et le plafond légal, ce qui limite les refus de dossier pour dépassement d’usure. Les profils dont l’assurance emprunteur pèse lourd (âge, antécédents de santé) retrouvent de l’oxygène.
Si votre dossier a été refusé au printemps pour un TAEG trop élevé, il vaut le coup de le représenter cet été. Pensez aussi à faire jouer la renégociation ou le rachat de crédit pour optimiser un financement existant.
La BCE marque une pause : l’OAT 10 ans passe au-dessus de 4 %
La Banque centrale européenne a laissé ses taux directeurs inchangés le 23 juillet 2026, après les avoir relevés de 25 points de base le 11 juin. Cette pause était largement anticipée par les marchés, dans un contexte où l’inflation en zone euro est remontée autour de 2,3 %.
L’indicateur qui compte vraiment pour les taux de crédit reste l’OAT 10 ans. Or, ce taux auquel l’État français emprunte sur les marchés est passé de 3,60 % environ début juillet à plus de 4 % durant l’été. Tant que ce niveau reste ponctuel, l’impact sur les barèmes bancaires demeure limité. S’il s’installe durablement au-dessus de 4 %, une remontée des taux immobiliers devient probable dès septembre.
Le pouvoir d’achat immobilier a déjà perdu 1,6 % en un an. Une reprise franche du crédit dépendra du prochain arbitrage BCE et du niveau de l’OAT à la rentrée.
Taux de crédit immobilier en juillet 2026 : Meilleurtaux et CAFPI face à face
Les baromètres des deux principaux courtiers convergent vers une pause estivale, avec des écarts significatifs sur les taux réellement obtenus. Voici les données publiées au début du mois :
| Durée | Meilleurtaux (bon taux) | CAFPI (taux moyen) | CAFPI (meilleurs profils) | Écart Meilleurtaux vs CAFPI moyen |
|---|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,53 % | 3,17 % | 3,00 % | +36 pb |
| 20 ans | 3,60 % | 3,31 % | 3,10 % | +29 pb |
| 25 ans | 3,69 % | 3,42 % | 3,20 % | +27 pb |
L’écart de 29 points de base sur 20 ans n’est pas anecdotique. Sur un emprunt de 200 000 € sur 20 ans, passer d’un taux à 3,60 % à 3,31 % revient à économiser environ 32 € par mois, soit près de 7 700 € sur toute la durée du prêt. Voilà ce que représente concrètement le fait de mettre plusieurs courtiers en concurrence.
IRL du deuxième trimestre 2026 : la révision de loyer accélère à +1,15 %
L’INSEE a publié en juillet le nouvel indice de référence des loyers pour le deuxième trimestre 2026 : 148,37, soit une progression annuelle de 1,15 %. C’est une nette accélération. Sur les trois trimestres précédents, la hausse était contenue entre +0,78 % et +0,87 %.
Concrètement, pour un loyer de 800 € par mois, cette révision représente une augmentation autorisée de 9,20 € mensuels, soit 110,40 € par an. Elle s’applique dès la date anniversaire du bail, à condition que la clause de révision figure au contrat. Sur un portefeuille de plusieurs biens, l’effet cumulé n’est pas négligeable et vient compenser l’inflation des charges de propriétaire.
Cette accélération traduit le rebond récent de l’inflation en France et en Europe. Pour un rappel du mode de calcul et des conditions d’application, notre fiche sur le calcul de l’indexation du loyer détaille la formule et les erreurs à éviter. Nous avons aussi consacré une analyse dédiée à l’IRL T2 2026 et son impact sur la révision des loyers.
DPE : une nouvelle baisse du coefficient électricité à l’étude pour 2027
Le gouvernement a mis en consultation publique jusqu’au 6 août 2026 un projet d’arrêté qui ferait passer le coefficient de conversion de l’électricité de 1,9 à 1,7, avec application au 1er janvier 2027. Cette modification technique aurait des conséquences bien réelles pour les bailleurs.
D’après les calculs de l’administration, environ 125 000 logements supplémentaires sortiraient du statut de passoire thermique (classes F et G). Cette réforme s’ajouterait au précédent ajustement du 1er janvier 2026 qui avait déjà fait passer le coefficient de 2,3 à 1,9 et avait sorti 850 000 logements des classes F et G.
Nous suivons cette consultation avec attention. Une adoption confirmerait la volonté de lisser le calendrier des interdictions de location, sans revenir sur le principe. Pour les investisseurs concernés, il reste indispensable d’anticiper les échéances : notre analyse des nouvelles contraintes sur les passoires thermiques détaille les stratégies d’arbitrage. Attention aussi au calendrier MaPrimeRénov’ pour les travaux de rénovation en cours.
Loi Lemoine : le bilan CCSF confirme un vrai levier d’économies
Le Comité consultatif du secteur financier a publié en juin 2026 son avis sur l’application de la loi Lemoine, quatre ans après son entrée en vigueur. Le résultat est sans appel : le nombre de demandes de changement d’assurance emprunteur est passé de 198 500 en 2021 à 496 700 en 2024, soit une multiplication par 2,5.
L’assurance emprunteur représente 20 à 40 % du coût total d’un financement immobilier. Sur un prêt de 250 000 € sur 25 ans, cela peut représenter entre 20 000 et 40 000 € selon le profil. Une délégation d’assurance négociée en cours de prêt permet régulièrement de récupérer 5 000 à 15 000 €, parfois plus pour les jeunes emprunteurs en bonne santé.
Le CCSF pointe cependant plusieurs points à améliorer : présentation harmonisée des garanties, meilleure information au moment de la substitution, coordination entre ancien et nouvel assureur pour éviter toute rupture de couverture. Les bailleurs qui gèrent plusieurs crédits en parallèle ont tout intérêt à passer leurs contrats en revue une fois par an.
Rentrée locative étudiante : préparer août pour capter la demande
Juillet marque le début de la période la plus tendue de l’année sur le marché locatif étudiant. Les premiers résultats Parcoursup sont tombés, les recherches de logement explosent dans les grandes villes universitaires et août constitue le pic historique des signatures de baux pour la rentrée.
Pour les bailleurs, quelques réflexes sont à activer maintenant : vérifier la conformité du DPE (indispensable pour toute nouvelle mise en location depuis 2025), préparer les diagnostics obligatoires, réviser le loyer selon l’IRL applicable pour éviter les erreurs de calcul et sécuriser le dossier locataire via la garantie Visale ou une caution solidaire.
Le temps consacré en juillet à préparer un bail carré évite des mois de contentieux ensuite. C’est aussi le bon moment pour actualiser vos modèles de contrat, en particulier si vous êtes concerné par le nouveau décret du 6 juillet 2026 sur la clause résolutoire.
Sources : Meilleurtaux, CAFPI, INSEE, Banque de France, Service-public.fr, Comité consultatif du secteur financier. Données arrêtées au 31 juillet 2026.
