Le 23 avril 2026, Sébastien Lecornu a annoncé un projet de loi « relance logement » articulé autour de quatre volets : réautorisation de la location des passoires thermiques sous engagement de travaux, élargissement du dispositif Jeanbrun aux maisons anciennes, décentralisation des aides au logement vers les maires et intercommunalités, et simplification des démarches de construction. Le texte sera présenté en Conseil des ministres dans les prochaines semaines, pour un examen à l’Assemblée nationale avant l’été.
Nous décryptons les mesures qui concernent directement les bailleurs et les marchands de biens, les seuils techniques à retenir et les opportunités d’investissement qui se dessinent pour les mois à venir.
Remise en location des passoires thermiques : 700 000 logements concernés
C’est la mesure phare du projet. Le gouvernement veut permettre aux propriétaires de relouer des logements classés F ou G, à condition de signer un engagement formel à réaliser des travaux d’amélioration énergétique. Le délai sera de 3 ans pour une maison individuelle et de 5 ans pour un appartement en copropriété.
Depuis le 1er janvier 2025, la location des logements G est déjà interdite au renouvellement de bail. Selon les chiffres officiels communiqués lors de l’annonce, 453 000 logements du parc locatif privé sont aujourd’hui dans cette situation, auxquels s’ajouteront 693 000 logements classés F à l’horizon 2028. Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, évalue le potentiel de remise sur le marché à 650 000 à 700 000 logements d’ici 2028.
Pour les bailleurs concernés, le dispositif représente une bouffée d’oxygène : continuer à percevoir des loyers pendant la phase de travaux plutôt que de laisser le logement vacant. Reste que l’engagement contractuel devra être tenu, sous peine de sanctions dont les contours seront fixés par la loi.
Dispositif jeanbrun : l’avantage fiscal élargi aux maisons anciennes
Le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, connaît deux évolutions majeures. Première nouveauté : il sera élargi aux maisons individuelles anciennes, qui étaient jusqu’ici exclues du bénéfice de la réduction d’impôt. En revanche, les maisons neuves restent hors périmètre, contrairement à la demande de la Fédération française du bâtiment.
Seconde évolution, plus technique mais capitale : le seuil minimal de travaux pour bénéficier de l’avantage fiscal dans l’ancien est abaissé de 30 % à 20 % du prix d’acquisition, avec une étiquette énergétique cible ramenée à la lettre D. Pour un investisseur qui achète un bien à 200 000 €, l’effort de rénovation passe ainsi de 60 000 € à 40 000 €, une économie substantielle qui rend le dispositif nettement plus accessible.
Loïc Cantin, président de la FNAIM, y voit « un signal important qui va permettre de redonner confiance aux professionnels et aux investisseurs locatifs ». Nous partageons cette lecture : l’assouplissement du seuil de travaux cible précisément les biens T2 et T3 en centre-ville dégradé, ceux où l’effet de levier fiscal peut vraiment s’exprimer.
Décentralisation : les maires reprennent la main sur le logement social
Le texte instaure un droit de veto des maires sur les attributions de logements sociaux dans leur commune, rompant avec le pouvoir aujourd’hui détenu par les préfets. Les aides à la pierre, qui financent la production de logements sociaux, ainsi que les aides à la rénovation énergétique dont MaPrimeRénov’ passeront sous gestion des intercommunalités, métropoles et communautés d’agglomération en priorité.
Pour les bailleurs sociaux, le projet prévoit un dispositif permettant de relever le loyer pour les nouveaux locataires en contrepartie des économies d’énergie générées par les travaux de rénovation. Une mesure saluée par l’Union sociale pour l’habitat, qui reste toutefois vigilante sur l’équilibre pour les demandeurs de logement social.
Simplification et ANRU 3 : le cadre global
Le projet de loi crée une nouvelle catégorie : les opérations d’intérêt local, calquées sur les procédures accélérées des JO de Paris 2024. Objectif : un dossier administratif simplifié et un allègement des contraintes urbanistiques pour les projets prioritaires. Dans la même logique de production accélérée, le texte ouvre une troisième génération de rénovation urbaine pour la période 2030-2040, portée par l’ANRU.
Pour rappel, l’objectif chiffré du gouvernement reste de 2 millions de logements neufs d’ici 2030, soit 100 000 de plus par an que le rythme actuel. Le projet de loi est conçu comme le levier législatif permettant d’atteindre cette cible.
Le calendrier à retenir pour votre projet d’investissement
Pour les investisseurs qui préparent un achat dans les prochains mois, nous avons isolé les échéances clés à garder en tête :
- Mai 2026 : présentation du projet de loi en Conseil des ministres
- Juin-juillet 2026 : première lecture à l’Assemblée nationale
- Second semestre 2026 : examen au Sénat, navette parlementaire
- Fin 2026 – début 2027 : entrée en vigueur probable des mesures d’application
- 2028 : date butoir actuelle pour l’interdiction de location des logements classés F
Tant que le texte n’est pas voté, aucune des mesures annoncées n’est applicable. Un propriétaire qui louerait aujourd’hui un logement classé G en dehors du cadre légal actuel s’expose aux sanctions prévues par le code de la construction. Mieux vaut sécuriser l’opération en attendant le vote définitif.
Notre analyse : opportunité réelle ou effet d’annonce ?
Le projet de loi marque un tournant politique assumé : le gouvernement recule sur le calendrier d’interdiction des passoires, tout en conservant l’objectif de rénovation. Nous y voyons trois opportunités concrètes pour les investisseurs actifs dès maintenant.
Première piste : la décote sur les logements F et G reste importante sur de nombreux marchés. Si le texte est voté tel qu’annoncé, acheter un bien passoire en 2026 pour le rénover dans les 3 à 5 ans deviendra une stratégie viable, à condition d’avoir chiffré précisément le coût des travaux et le financement associé. Notre simulateur permet de cadrer le budget de rénovation énergétique nécessaire pour sortir du statut de passoire.
Deuxième piste : l’abaissement du seuil de travaux Jeanbrun de 30 % à 20 % rend l’optimisation fiscale accessible à une cible de biens plus large, dans l’ancien. Pour les marchands de biens et les investisseurs en location meublée, c’est un levier direct sur la rentabilité nette.
Troisième piste : la décentralisation de MaPrimeRénov’ aux intercommunalités va générer une période de transition technique en 2027. Nous conseillons aux bailleurs qui envisagent des travaux de rénovation lourde de boucler leur plan de financement avant la bascule, pour éviter les délais de traitement liés à la réorganisation du dispositif.
À retenir : si le texte est voté dans sa version actuelle, l’achat-rénovation de passoires thermiques redeviendra une stratégie d’investissement rentable, à condition de maîtriser le chiffrage des travaux et de respecter le calendrier contractuel. Les bailleurs déjà propriétaires de biens F ou G ont tout intérêt à anticiper dès maintenant leur plan de rénovation pour être prêts à signer l’engagement dès l’entrée en vigueur de la loi.
Pour les prochains mois, la vigilance sera de mise sur l’évolution du texte au fil des débats parlementaires. Les amendements peuvent modifier sensiblement les seuils, les délais ou les sanctions. Nous suivrons de près chaque étape de la navette.
