Comment gérer son patrimoine immobilier ?

De plus en plus de Français font le choix d’investir dans l’immobilier, car la pierre demeure encore et toujours en valeur refuge. Cette décision permet d’optimiser la gestion d’un patrimoine tout en apportant des occasions de rentabilité et de défiscalisation.

Cependant, comme tout placement, afin d’assurer la rentabilité de votre investissement, il s’avère nécessaire d’avoir une gestion de patrimoine immobilier irréprochable.
Voici les principaux points à connaître pour bien gérer votre patrimoine immobilier.

Comprendre ce qu’est le patrimoine immobilier

Avant de voir quels sont les principaux critères pour la gestion de patrimoine immobilier, il importe de comprendre ce qu’englobe le terme « patrimoine immobilier ».

Habituellement, pour réaliser le calcul de celui-ci, on répertorie l’ensemble des biens. On parle alors de patrimoine brut.
Ensuite, on prend en compte les éventuelles dettes en rapport avec ces biens (comme le remboursement d’un prêt bancaire par exemple) pour déterminer le patrimoine net.

Le patrimoine brut

Ce qu’on appelle patrimoine brut englobe concrètement tous les actifs immobiliers, à savoir des biens anciens ou neufs qui sont détenus pour un foyer.

On peut dès lors classer ces types de biens en 3 catégories :
L’immobilier d’habitation : concerne les résidences principales et les résidences secondaires (maisons individuelles et appartements en copropriété) ;
L’immobilier de report : aussi appelé immobilier locatif, cela concerne essentiellement des maisons, des appartements et des terrains à bâtir voués à un usage d’habitation, à une location saisonnière ou à une location étudiante ;
L’immobilier d’entreprise ou immobilier professionnel : cette catégorie de patrimoine brut regroupe aussi bien les maisons, les appartements, les commerces, les entrepôts et tout local destiné à une activité professionnelle.

Le patrimoine net

Le patrimoine net correspond au patrimoine brut duquel on retire le passif immobilier comme les dettes.

À noter qu’une étude de l’INSEE démontre que près de 92 % du patrimoine est détenu par la moitié des ménages.

La gestion du patrimoine immobilier par étapes

Une bonne gestion du patrimoine immobilier correspond à un ensemble de techniques juridiques, fiscales et financières pour faire fructifier et rentabiliser ledit patrimoine.
On prend alors en considération la situation de l’investisseur ainsi que ses objectifs d’investissement.

Voici les principales étapes à suivre pour réussir la gestion d’un patrimoine immobilier.

Définir le ou les objectifs d’investissement

Gérer un patrimoine immobilier relève d’une véritable stratégie qui a pour vocation de faire aboutir un ou plusieurs objectifs fixés par le ou les investisseurs.
Ainsi, pour mettre en place cette stratégie, l’investisseur doit clarifier ses objectifs à moyen et à long terme.

Les motifs sont variables :
Devenir propriétaire d’une résidence principale ;
Avoir des revenus complémentaires avec des revenus locatifs ;
Diversifier un patrimoine existant en investissant dans des locaux pour une activité professionnelle ;
Anticiper la retraite en investissant dans sa future maison ou son futur appartement ;
Optimiser sa fiscalité avec des biens éligibles aux dispositifs de défiscalisation comme Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard, Malraux ou encore en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), etc.
Préparer la transmission d’un patrimoine pour ses enfants.

Remarque :
La gestion d’un patrimoine immobilier ne s’adresse pas aux personnes les plus riches.
Elle concerne aujourd’hui toutes les classes d’âge. Toutefois, les objectifs divergent selon le patrimoine de départ et les projets à terme.

La gestion patrimoniale ne s’adresse pas qu’aux plus fortunés et concerne toutes les classes d’âge. Les objectifs sont cependant différents selon le patrimoine de départ et les projets à plus ou moins long terme.

Réaliser un bilan patrimonial

Avant de vous lancer dans un investissement immobilier, il importe de faire un bilan patrimonial. À partir de cet audit, vous aurez une vision globale de tous vos biens et de votre situation financière.
Répertoriez d’ores et déjà les actifs détenus, les contraintes éventuelles et les charges comme le financement des études des enfants par exemple.
N’oubliez pas les objectifs envisagés à moyen et long terme.

Ce bilan détermine le financement envisageable pour votre futur investissent et vous aide à ne pas placer tous vos œufs dans le même panier immobilier.
L’objectif étant toujours de diversifier votre patrimoine qui vous prémunit d’éventuelles dépréciations sur certains investissements.

La diversification immobilière se répartit sur une large gamme de solutions d’investissement :

• La location résidentielle : nue ou meublée, à l’année ou saisonnière ;
• La location de locaux commerciaux ;
• La location de bureaux ;
• La location en résidence de service : concerne des biens dont les locataires bénéficient d’un logement, d’un mobilier et de services (EHPAD, résidences d’affaires, résidences d’étudiants, résidences pour seniors, etc.) ;
• La location de locaux professionnels ;
• La location de solution de stationnement : box, garage, parking, cave ;
• La détention de parts en SCPI (société civile de placement immobilier) ;
• La détention de parts en OPCI (organisme de placement collectif en immobilier) ;
• La détention de parts en SCI (société civile immobilière).

Le bilan patrimonial peut être réalisé par l’investisseur ou à l’aide d’un professionnel comme un conseiller en gestion de patrimoine (CGP), un gestionnaire en patrimoine immobilier ou encore un conseiller en investissements financiers (CIF).

Bien choisir son investissement immobilier

Pour une bonne gestion de votre patrimoine immobilier, le choix du placement est primordial.

Plusieurs critères là encore sont à prendre en compte :
L’état du marché immobilier : quel que soit le type de votre bien immobilier, pensez à vous renseigner sur l’évolution des prix immobiliers au cours des 5 dernières années. Cherchez également à identifier les caractéristiques du marché ainsi que le développement du secteur géographique. Des agents immobiliers, des conseils CGP et des sites Web spécialisés peuvent vous fournir ces précieuses indications.
La rentabilité de l’investissement locatif : l’investissement immobilier doit être rentable à terme. C’est pourquoi vous devez obtenir un maximum de revenus locatifs, réduire au maximum les vacances locatives, sans oublier de diminuer les risques d’impayés. Le bien immobilier à louer doit se situer dans un secteur attractif, proche des commerces, des transports en commun et de services.
Le calcul des charges immobilières à venir : frais liés aux crédits bancaires, honoraires des agences immobilières, charges de copropriété le cas échant, taxe foncière, travaux de rénovation, assurance pour loyer impayé (GLI), etc.

Être accompagné par un professionnel

Connaissez-vous ce proverbe africain : « seul on va plus vite, ensemble on va plus loin » ?
Il s’applique à la gestion du patrimoine immobilier.

En effet, certains investisseurs préfèrent privilégier une gestion personnelle de leur patrimoine. Toutefois, cela s’avère chronophage et parfois complexe quand on n’est pas nécessairement à l’aise avec l’univers immobilier.
Ils peuvent cependant se faire aider avec l’aide d’un logiciel de gestion immobilière qui va simplifier la gestion de certaines tâches et en automatiser d’autres.

L’intervention d’un professionnel s’avère généralement utile.
La gestion immobilière est un domaine relativement technique qui requiert des connaissances dans le monde des placements, dans celui de la fiscalité ou encore du droit applicable à l’investissement.
Un gestionnaire spécialisé dans le patrimoine immobilier va vous apporter des conseils avisés et sur mesure tout en vous accompagnant sur différents axes :
Réalisation d’un bilan patrimonial ;
Définition d’une stratégie patrimoniale personnalisée ;
Orientation de choix patrimoniaux en fonction de votre projet ;
Recherche de meilleurs investissements immobiliers ;
Valorisation du patrimoine.

L’important pour réussir sa gestion de patrimoine immobilier, c’est de ne pas dépendre uniquement de ses compétences techniques.
Se garder des idées reçues et des mythes est un bon moyen d’avancer prudemment et avec sérénité vers une bonne gestion de son patrimoine immobilier.
Et surtout, ne pas oublier de se faire aider ou accompagner par des professionnels qui mettent à votre disposition des solutions ergonomiques et simples d’utilisation et sont prêts à prodiguer des conseils personnalisés.