Bailleur : quelles sécurités pour votre investissement locatif ?

Vous êtes l’heureux propriétaire d’un bien, acheté dans le but de le louer. L’investissement locatif est un des investissements les plus rentables, encore faut-il le sécuriser. Voici quatre conseils pour vous, bailleur, qui souhaite louer sereinement.

La sélection du locataire

La première étape pour sécuriser votre investissement, c’est de sélectionner un locataire qui présente un dossier solide. Ce dernier se fonde sur sa solvabilité, ou sa capacité à payer les loyers chaque mois. Pour cela, les pièces justificatives du dossier permettent de se rendre compte de la situation du candidat locataire. Veillez à la complétude du dossier !

De plus, faites attention à la véracité des informations et des documents. En effet, les locataires peuvent être amenés à modifier des informations, afin de rendre leur dossier plus attractif pour le bailleur. Il est complexe de déceler le vrai du faux au simple regard. Il vaut donc mieux faire une vérification à l’aide d’un outil spécialisé dans la détection des fraudes.
En parallèle de la solvabilité, il faut s’assurer que le locataire est une personne sérieuse et honnête. Il est préférable de sélectionner un locataire :

• Qui vous évitera de mauvaises surprises : dégradations, troubles du voisinage, etc.)
• Avec qui vous aurez une entente cordiale pendant toute la durée du bail

Rédaction des documents juridiques

Vous avez maintenant votre locataire idéal, il est temps de formaliser la location, grâce aux formalités habituelles et non des moindres. Le contrat de location, appelé aussi bail de location, est incontournable, de même que l’état des lieux d’entrée.

Le bail recense les termes et conditions dans le cadre de la location du logement. Il est important d’y faire figurer les mentions et informations obligatoires. De même que de suivre les règles encadrant la rédaction du bail, que la location est meublée ou non. Dans tous les cas, si un litige survient et si le contrat de location n’est pas conforme, il peut se retrouver caduc. Dans ce contexte, le bailleur perd tous ses droits de propriétaire investisseur.

Veillez donc à toujours exhaustivement remplir les 5 chapitres qui organisent le bail de location :

• Les renseignements sur les parties différentes parties
• L’objet du contrat et une description précise du logement (sans oublier d’éventuels garages, caves etc.)
• Les informations sur le loyer, charges, dépôt de garantie et frais d’agence
• L’inclusion de clauses autorisées
• Documents annexes au bail

Se protéger face aux impayés

Plusieurs solutions existent pour protéger les propriétaires bailleurs contre les impayés de leur(s) locataire(s).

D’une part, le cautionnement est une protection bien connue en cas de location. Il existe la caution simple et la caution solidaire. Cette deuxième est la plus employée. De ce fait, le locataire doit dans son dossier préciser le nom d’un ou plusieurs garants, ainsi que leurs revenus. Ils seront contactés lors d’un impayé du locataire et devront être solidaires des montants dus par celui-ci.

Il ne peut pas y avoir un cumul des garanties. Ainsi, le propriétaire ne peut demander de cautionnaire s’il souscrit à l’une des garanties suivantes : la GLI ou Visale.

La Garantie Loyers Impayés (GLI) fonctionne telle une assurance. Le propriétaire paie une cotisation mensuelle et en cas d’impayés du locataire, l’assureur rembourse le propriétaire.

Les GLI vérifient la solvabilité du locataire, évaluent les risques et décident si oui ou non, elles souhaitent se porter caution. L’assureur analyse les pièces justificatives du dossier, ce qui libère le propriétaire de cette tâche.
En parallèle de ces GLI “traditionnelles”, des sociétés proposent une GLI nouvelle génération. Le coût est supporté par le locataire et non plus par le propriétaire. De plus, les critères d’éligibilité sont élargis pour les locataires et les propriétaires sont remboursés sans carence ni franchise à payer.

Enfin, la garantie Visale est une protection par Action Logement. Cette garantie propose un contrat de cautionnement gratuit pour les locataires et propriétaires. Action Logement prenden charge les loyers en cas d’impayés du locataire. Il faut, pour cela, remplir les conditions d’éligibilité, afin de bénéficier de cette sécurisation locative, soutenue par les professionnels de la location.

Déléguer sa gestion locative à un professionnel en immobilier

La solution la plus simple est de faire confiance à un professionnel en immobilier. C’est son métier de mettre en location et de gérer un bien, il s’occupera pour vous des trois premiers points. Il a donc une expertise dont il peut faire bénéficier tout investisseur pour qui la sécurité et la sérénité sont essentielles. Les frais de gestion locative sont proportionnels au montant loyer et représentent entre 6 et 8% du loyer hors charges.

Certains professionnels en immobilier s’associent avec une société spécialisée en gestion locative. De quoi vous permettre de bénéficier de l’alliance d’un interlocuteur de proximité et d’une expertise en gestion locative, un métier aussi passionnant que complexe.

Bailleurs, vous voilà fin prêts à sécuriser votre investissement locatif ou à vous lancer dans ce type d’investissement sereinement.