Plus values immobilière pour les particuliers : calcul de l’impôsition et exonérations possible.

Certains investisseurs pensent que la location d’un bien immobilier ou encore la donation immobilière font partie des principales catégories imposées par l’État. Il n’en est rien. Les plus-values immobilières n’échappent pas à la règle, et se voient imposées suivant des barèmes bien précis.

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
Quels types de biens sont concernés par la taxation des plus-values immobilières ?
Quid de la méthode de calcul de la plus-value brute ?
Vous trouverez toutes les informations utiles dans cet article !

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

Lors de la revente d’un bien immobilier, un propriétaire peut parvenir à vendre ce dernier à un prix plus élevé que son prix d’achat. Il réalisera alors ce que l’on appelle une plus-value immobilière, une sorte de bénéfice à la revente.

Cette plus-value immobilière peut-être soumise à une forme d’imposition, dont nous allons voir ensemble les détails.

À quels types de biens s’applique l’impôt sur les plus-values immobilières ?

Première précision que nous pouvons apporter sur le sujet : la taxation des plus-values immobilières n’est pas systématique ni universelle. En d’autres termes, elle ne s’applique pas à tous les biens immobiliers, toutes catégories confondues. Bien au contraire.

De manière générale, les biens immobiliers pouvant être imposés en cas de plus-value sont :

• les résidences locatives,
• les résidences secondaires,
• les terrains.

De ce fait, sont exclus de la taxation de plus-value immobilière :

• les résidences principales,
• les ventes immobilières inférieures à 15 000 €,
• les logements sinistrés,
• les biens immobiliers possédés depuis plus de 30 ans,
• les expropriations pour cause d’utilité publique,
• et enfin les ventes réalisées par des personnes retraitées ou invalides disposant d’une pension modeste.

Le calcul de la plus value immobilière pour les SCI a des règles de calcul différent, nous vous invitons à consulter notre article dédié.

Plus-value brute : Comment la calculer ?

Il est toujours utile de savoir calculer la plus-value brute, notamment pour un propriétaire désirant prévoir l’imposition à laquelle il sera soumis.

La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’achat. Pour sa part, le prix d’achat renvoie au montant versé lors de l’acquisition du bien, auquel s’ajoutent différents frais tels que :

• les frais d’acquisition,
• les frais de réseau, de distribution et de voirie,
• les frais liés à des travaux. (Retrouvez ici la liste des travaux déductibles de la plus-value immobilière)

Comment sont imposées les plus-values immobilières pour les particuliers ?

D’un point de vue chiffré, les plus-values immobilières sont taxées à hauteur de 19 % d’impôt sur le revenu, et de 17,2 % de prélèvements sociaux.

Toutefois, il est important de prendre en compte les abattements fiscaux auxquels le propriétaire a droit :

Durée de détention	Taux d’abattement par année de détention
	Assiette pour l’impôt sur le revenu	Assiette pour les prélèvements sociaux
Jusqu’à 5 années	0 %	0 %
De la 6e à la 21e année	6 %	1,65 %
22e année révolue	4 %	1,6 %
Au delà de la 22e année	Exonération	9 %
Au delà de la 30e année	Exonération	Exonération

Précision utile : au bout de ce que l’on appelle une période de détention, le propriétaire est libéré de ces paiements. Il faut alors compter 22 ans pour les impôts, et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Plus-value supérieure à 50 000 € : une surtaxe ?

Dès lors qu’une plus-value immobilière imposable dépasse le seuil critique des 50 000 €, le système de taxation est différent.

On parle alors de surtaxe. De 50 000 à 110 000 €, cette surtaxe correspond à 2 % du montant de la plus-value, alors que ce taux peut atteindre les 5 % pour une plus-value supérieure à 200 000 €, et même 6 % lorsque cette dernière dépasse les 250 000 €. 

Les plus-values immobilières exonérées d’impôt

Investir dans l’immobilier peut être une stratégie lucrative, et il est important de comprendre les implications fiscales qui y sont associées. Les plus-values immobilières, qui correspondent à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition d’un bien immobilier, sont généralement soumises à l’impôt sur le revenu. Cependant, il existe plusieurs cas d’exonération de ces plus-values, ce qui peut constituer un avantage financier pour les propriétaires. Voici un aperçu des différentes situations dans lesquelles les plus-values immobilières peuvent être exonérées d’impôt.

Exonération de plus-values immobilières sur la résidence principale

L’exonération de plus-values immobilières la plus courante concerne la résidence principale. Si vous vendez votre résidence principale, vous pourriez être exonéré de l’impôt sur la plus-value. Pour bénéficier de cette exonération, vous devez remplir certaines conditions, notamment :

• avoir occupé le bien en tant que résidence principale pendant au moins deux ans avant la vente ;
• ne pas être propriétaire d’une autre résidence principale au moment de la vente ;
• ne pas avoir bénéficié de cette exonération au cours des quatre années précédentes.

Cette exonération peut être un avantage considérable pour les propriétaires qui choisissent de vendre leur résidence principale.

Exonération de plus-values immobilières sur les cessions d’un montant inférieur ou égal à 15 000 €

L’exonération de plus-values immobilières pour les transactions d’un montant inférieur ou égal à 15 000 € vise à soutenir les petites transactions immobilières en allégeant la charge fiscale. Cette mesure reconnaît l’importance des transactions modestes et promeut l’équité fiscale. Elle encourage ces transactions en offrant des avantages financiers aux vendeurs et aux acheteurs, simplifie la collecte fiscale et préserve l’intégralité des montants de transactions en évitant une imposition uniforme.

Cependant, des limites existent, telles que l’exclusion en cas de transactions cumulées dépassant 15 000 € et pour les cessions légèrement au-dessus du seuil. Les critères spécifiques varient selon les réglementations fiscales locales, ce qui nécessite une compréhension approfondie pour en tirer pleinement parti.

Première cession exonérée de plus-values immobilières

Une autre exonération importante concerne la première cession immobilière réalisée par une personne physique. Cette exonération est valable, peu importe le montant de la vente. Toutefois, certaines conditions doivent être remplies :

• la cession doit être réalisée par un vendeur qui n’a pas réalisé de cessions immobilières au cours des cinq années précédentes ;
• le vendeur doit être une personne physique, et non une société.

Cette exonération vise à encourager les personnes à investir dans l’immobilier en facilitant leur première vente.

Exonération de plus-values immobilières : les autres cas de figure

Outre les exonérations mentionnées précédemment, il existe d’autres situations dans lesquelles les plus-values immobilières peuvent être partiellement ou totalement exonérées d’impôt. Cela peut inclure :

• les cessions réalisées par des personnes âgées de plus de 70 ans, sous certaines conditions ;
• les cessions de terrains à bâtir si les terrains sont situés dans certaines zones spécifiques ;
• les cessions de logements sociaux ou intermédiaires.

Chaque cas d’exonération a ses propres critères et conditions, il est donc essentiel de se renseigner auprès des autorités fiscales ou de consulter un professionnel pour déterminer si vous pouvez bénéficier de l’exonération dans votre situation.

Taxation des plus-values immobilières : ce qu’il faut retenir !

Afin que le sujet de la taxation des plus-values immobilières n’ait plus de secrets pour vous, voici ce qu’il faut garder à l’esprit :

• lorsqu’un propriétaire revend son bien à un prix plus élevé qu’au prix d’achat de ce dernier, il réalise alors une plus-value immobilière,
• une plus-value immobilière peut être imposée lorsqu’elle concerne la vente d’une résidence locative, secondaire ou d’un terrain,
• les autres types de ventes sont exclus de cette taxation, comme par exemple les résidences principales ou les ventes réalisées par des personnes retraitées ou invalides dotées d’une pension modeste,
• la plus-value brute se calcule à partir de la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’achat (sans oublier les divers frais),
• l’imposition des plus-values immobilières est progressive, par paliers, suivant le montant de cette plus-value,
• au bout de 22 ans pour les impôts et de 30 ans pour les prélèvements sociaux, le propriétaire est libéré de la taxation de ses plus-values immobilières.