Réglementation airbnb en 2025 : Les règles de base

Airbnb vient de recommuniquer les règles de base pour la location courte durée. Comprendre et suivre la réglementation en vigueur pour la location meublée touristique est crucial pour éviter des désagréments légaux. Voici les principaux points à retenir.

1. limite de location annuelle

Pour une résidence principale, la limite de location est fixée à 120 nuits par année civile. Toutefois, certaines municipalités peuvent restreindre ce nombre à 90 nuits. Airbnb, dans les communes avec un système d’enregistrement des meublés de tourisme, bloque automatiquement votre calendrier une fois ce seuil atteint.

Notez que cette restriction ne s’applique pas aux locations de chambres seules ou aux résidences secondaires.

Limite de location à 120 jours pour les résidences principales : votre résidence principale peut être louée en tant que logement entier pour un maximum de 120 nuits par année civile. Dans les communes où l’enregistrement des meublés de tourisme a été mis en place, Airbnb bloque automatiquement le calendrier des annonces concernées une fois le plafond légal atteint. Certaines municipalités peuvent désormais réduire ce plafond à 90 nuits par an.

2. enregistrement municipal obligatoire

Les municipalités peuvent exiger une procédure d’enregistrement pour les meublés de tourisme. Si c’est le cas dans votre ville, vous devez obtenir un numéro d’enregistrement via le site web de votre mairie et l’ajouter à votre annonce sur Airbnb avant de pouvoir accueillir des voyageurs.

Enregistrement : les municipalités peuvent établir une procédure d’enregistrement pour les meublés de tourisme. Si votre mairie a mis en place ce dispositif, vous devrez obtenir un numéro d’enregistrement sur le site web de votre mairie et l’indiquer sur votre annonce Airbnb avant d’accueillir des voyageurs.

3. autorisation pour les résidences secondaires

Dans certaines communes, un changement d’usage nécessite une autorisation de la mairie pour louer une résidence secondaire en tant que meublé de tourisme. Désormais, cette autorisation est conditionnée à la présentation d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) de classe E minimum. Les autorités locales peuvent également imposer des quotas sur le nombre d’autorisations distribuées.

Changement d’usage des résidences secondaires : dans certaines communes, une autorisation de changement d’usage, délivrée par votre mairie est nécessaire pour louer votre résidence secondaire en meublé de tourisme. L’obtention de cette autorisation nécessite désormais que le bien loué dispose d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) de classe E au minimum. Les communes peuvent par ailleurs définir des quotas portant sur le nombre d’ autorisations accordées.

4. règles sur la sous-location

Si vous êtes locataire, l’accord écrit du propriétaire est impératif pour sous-louer le logement. La sous-location d’un logement social est strictement interdite, avec des conséquences financières et légales importantes en cas de non-respect de cette règle.

Sous-location : si vous êtes locataire, vous devez obtenir un accord écrit de votre propriétaire et vous conformer à certaines conditions pour sous-louer. La sous-location d’un logement social est illégale, avec le risque d’une amende et d’une résiliation du bail.

5. copropriété et clause bourgeoise

Informez le syndic si votre bien est en copropriété et vérifiez si le règlement comprend une « clause bourgeoise » interdisant les activités commerciales. Cette clause peut limiter la location meublée touristique, bien que la location d’une résidence principale puisse être autorisée. Pour les immeubles neufs, le règlement doit clairement indiquer les conditions relatives aux meublés de tourisme.

Copropriété : si votre logement fait partie d’une copropriété, il convient d’informer le syndic de la location en meublé touristique et de vérifier si le règlement de copropriété comprend une “clause bourgeoise”. Une telle clause peut interdire toute activité commerciale, y compris la location d’une résidence secondaire en meublé de tourisme, mais la location d’une résidence principale reste néanmoins autorisée. Dans les immeubles neufs, le règlement de copropriété doit se prononcer sur l’autorisation ou non des meublés de tourisme.

6. fiscalité

Tous les revenus générés par la location meublée touristique doivent être déclarés. Airbnb, comme d’autres plateformes, est tenu de transmettre vos informations de revenus aux autorités fiscales françaises. La législation fiscale ayant évolué récemment, il est conseillé de se tenir informé des dernières mises à jour. Pour avoir plus d’information sur le sujet, nous avons récemment fait une vidéo qui résume tous les changements sur la réforme du LMNP du PFL 2025 :

Fiscalité : les revenus issus de la location meublée touristique doivent être déclarés et les plateformes comme Airbnb sont tenues de transmettre des informations aux autorités fiscales. La fiscalité de ces revenus a été modifiée récemment ; cliquez ici pour en savoir plus.

7. installation de boîtes à Clés

L’utilisation de boîtes à clés est interdite sur le mobilier urbain. Elles peuvent être installées dans des espaces privés ou partagés, avec l’accord du voisinage ou de la copropriété. Certaines serrures connectées et services de dépôt de clés chez les commerçants locaux offrent des alternatives pratiques.

Boîtes à clés : pour rappel, les boîtes à clés ne sont pas autorisées sur le mobilier urbain. Il est possible d’en installer chez vous ou dans des espaces partagés, en accord avec le voisinage et la copropriété. Des solutions de serrures connectées existent également. À noter : certains commerces de proximité proposent des services de remise de clés.

Pour en savoir plus sur les évolutions réglementaires en matière de location courte durée, vous pouvez consulter la page Airbnb dédié : https://www.airbnb.fr/e/hub-reglementaire