Souscrire un crédit immobilier sans apport en 2023

L’obtention d’un crédit immobilier est une étape fondamentale. Elle confère le statut de propriétaire, avec son lot d’avantages, de responsabilités ainsi que d’inconvénients. 

Au fil du temps et des changements économiques, la manière d’obtenir un crédit immobilier a évolué. A tel point que de plus en plus de personnes s’interrogent sur la possibilité d’emprunter sans réaliser d’apport personnel. Mais alors, qu’en est-il vraiment ?

Est-ce possible de demander un crédit immobilier sans apport ?

Si oui, à quelles conditions ?

Et quels en sont les inconvénients ?
Voici tout ce qu’il faut savoir sur la possibilité d’emprunter sans apport en 2023, la manière d’y parvenir, ainsi que les inconvénients à garder à l’esprit.

Qu’est-ce qu’un apport personnel ?

Le terme d’apport personnel fait partie intégrante du lexique immobilier, et pour cause. Un apport personnel désigne la somme qu’un particulier investit afin de mener à bien l’acquisition d’un bien immobilier. Cette somme provient de ses ressources personnelles, et non d’un quelconque emprunt. 

La plupart du temps, il s’agit d’une manière de sécuriser le règlement des frais annexes à l’achat d’un bien : frais de notaire, frais d’agence …

Quelle est l’importance de l’apport personnel pour la banque ?

Il est indéniable que l’apport personnel est particulièrement plébiscité par les banques. 

En effet, aux yeux des banques, un apport personnel fait office de garantie quant à la capacité d’épargne d’un particulier, sa manière de gérer ses finances, et donc indirectement sa qualité de bon payeur.

L’étape de l’étude de dossier joue un rôle clé. En analysant en détails votre demande de crédit immobilier, une banque va s’intéresser à vos revenus et à vos dépenses, à l’équilibre de vos comptes bancaires, ainsi qu’à votre manière d’épargner. Le fait d’être en mesure d’épargner indique que vos revenus sont supérieurs à vos dépenses. Or, pour les banques, il s’agit d’un indicateur fiable pour déterminer votre capacité de remboursement concernant votre futur crédit immobilier.

Emprunter sans apport personnel, est-ce possible ?

Oui, il est tout à fait possible d’emprunter sans apport personnel ou de réaliser un investissement locatif sans apport. Toutefois, cela va de pair avec certaines conditions supplémentaires. Il est ainsi plus difficile à obtenir, mais il reste possible. 

De manière générale, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) oblige les banques à fixer une limite de 35 % au taux d’endettement, ainsi qu’une durée de prêt ne devant pas excéder 25 ans. Le but est de réduire les risques de surendettement et d’insolvabilité, en respectant un budget raisonnable pour l’achat du bien immobilier. 

Dans cette logique, un apport personnel correspondant à au moins 10 % du prix d’achat du bien immobilier est demandé. Par exemple, un appartement de 3 pièces de 90 m² affiché à un prix de 285 000 € nécessitera un apport d’au moins 28 500 €. 

Emprunter sans réaliser d’apport personnel est certes possible, mais particulièrement complexe. La solution est de s’orienter vers ce que l’on appelle un prêt à 110 %. 

Prêt à 110 % : définition et fonctionnement

Les prêts à 110 % ne sont pas forcément très connus, toutefois ils constituent une solution de choix pour les particuliers n’étant pas en mesure de fournir un apport personnel pour l’achat de leur bien immobilier. 

Leur fonctionnement est simple : des banques (nationales ou régionales) proposent d’assurer le financement complet du crédit immobilier. Cela signifie qu’elles prêtent le montant lié au prix d’achat du bien immobilier, mais également le montant correspondant à l’ensemble des frais annexes. En d’autres termes, elles fournissent également l’apport, d’où l’appellation de prêt 110 % : 100 % du crédit immobilier + 10 % symbolisant les frais annexes. 

Attention cependant au fait qu’un prêt 110 % n’est pas accessible à tous. Divers critères tels sont analysés, tels que :

• l’âge, 
• le taux d’endettement, 
• la bonne tenue des comptes, 
• la stabilité des revenus,
• ou encore le reste à vivre. 

Afin d’augmenter vos chances d’obtenir une réponse favorable, n’hésitez pas à faire appel à un courtier immobilier. Ce dernier vous aidera à mettre en avant votre dossier, vous apportera son expertise et sera un interlocuteur de choix face aux banques. Gardez toutefois à l’esprit qu’un courtier immobilier a un certain coût.

Qui peut bénéficier d’un prêt immobilier sans apport ?

Un prêt immobilier sans apport est par définition une sorte de dérogation aux prêts traditionnels. Les banques ont donc tendance à réserver les prêts sans apport aux primo-accédants ainsi qu’aux jeunes actifs, précisément les catégories de personnes pouvant aisément justifier l’absence d’apport personnel :

• les primo-accédants : il s’agit des particuliers achetant leur tout premier bien immobilier, devenant propriétaire pour la première fois ; en règle générale, les primo-accédants préfèrent garder une certaine épargne de côté afin de faire face aux imprévus,
• les jeunes actifs : ces derniers sont entrés dans la vie active relativement récemment, et n’ont de ce fait pas eu le temps de se constituer une réelle épargne ; ils ont parfois des revenus suffisamment stables et importants pour acheter, avec comme seul critère manquant un apport personnel, 
• le cas des investisseurs : enfin, les investisseurs ont techniquement les moyens de réaliser un apport, mais financer totalement leur investissement par le biais d’un crédit leur permet de maximiser leur effet de levier et de déduire les intérêts d’emprunt de leur revenus locatifs.

Emprunter sans apport : quels inconvénients ? 

La première erreur consiste à confondre l’absence d’apport avec l’absence de contraintes. Il est indéniable que le fait de pouvoir emprunter sans passer par la case apport personnel est très intéressant, en particulier pour certaines catégories de personnes telles que les jeunes actifs et les primo-accédants. 

Cependant, en lisant entre les lignes, divers inconvénients et risques peuvent être relevés, notamment : 

• un allongement de la durée du crédit,
• une accumulation des intérêts dûs,
• une évolution à la hausse du coût de l’assurance,
• une augmentation du montant emprunté,
• et par conséquent une augmentation des mensualités à rembourser. 

Ainsi, il est toujours recommandé d’étudier son offre de crédit immobilier dans ses moindres détails, d’évaluer les pour et les contre, et de s’assurer que les conditions tant financières qu’administratives pourront être assumées sur le long-terme. Il est par ailleurs possible de réalisé un remboursement anticipé du crédit immobilier si vous en avez la possibilité par la suite. Le risque de surendettement n’est jamais loin, or il peut être évité grâce à des conditions d’emprunt finement étudiées.