Pénurie de logement en location : Jusqu’à 50% de baisse en 1 an

Le secteur de l’immobilier est fortement impacté par la conjoncture économique et les nouvelles réglementations : augmentation des taux d’intérêt, inflation, plafonnement et encadrement des loyers, interdiction de location des passoires énergétique ainsi qu’une tendance croissante vers les locations saisonnières, accentuée par la préparation des Jeux Olympiques.

Tous ses changements impactent à la fois les transactions immobilières et aussi le marché locatif ou la situation est préoccupante dans plusieurs villes de France et loin de s’arranger si les réglementations n’évoluent pas.

Point sur la situation du marché locatif au niveau national

Les appartements représentent plus de 90% des offres de location, cependant, la disponibilité de ces derniers commence à se faire rare en France.

Une pénurie de logement à louer

En 2021, on observait déjà une diminution du nombre d’appartements disponibles à la location, avec une baisse de 9,1%. Cette tendance s’est non seulement poursuivie mais aussi accentuée au cours des deux années suivantes, aboutissant à une chute de 36% du nombre d’appartements à louer entre 2021 et 2023.

Cela s’explique essentiellement par la hausse de taux de crédit immobilier et le durcissement des taux des conditions d’octroi de crédit. Face à l’impossibilité de devenir propriétaire, un grand nombre de primo-accédants se voient contraints de rester locataire, réduisant ainsi le turn-over et donc l’offre de logements sur le marché locatif.

Selon la FNAIM, le turn-over à Paris est inférieur à 2% sur les 6 derniers mois.

Coté investisseur, l’impact des hausses de taux est aussi important. Couplé avec l’augmentation du prix des matériaux et donc du coût de rénovation, il devient difficile de trouver des biens rentables et donc de proposer de nouveaux appartements à la location.

Une hausse des loyers

La diminution de l’offre couplée à une demande croissante conduit inévitablement à une augmentation des loyers. Cette tendance est encore amplifiée par un Indice de Référence des Loyers (IRL) plus élevé, résultat direct de l’inflation.

En conséquence, les loyers en France ont connu une hausse de 3,5% en 2023, signifiant une accélération par rapport à l’année précédente où l’augmentation était de 2,4%.

Pour rappel, l’état a introduit en 2022 des mesures d’urgence pour préserver le pouvoir d’achat. Ainsi, une limite temporaire a été établie concernant l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Cette régulation a restreint la hausse annuelle de l’IRL à un maximum de 3,5 %. Cette mesure a été prolongée jusqu’au premier trimestre de l’année 2024.

La hausse des loyers affecte presque tout le territoire, elle est particulièrement marquée dans les zones où les prix immobiliers sont les plus élevés, comme autour de l’Île-de-France et dans la région Provence-Alpes-Côte d’Azur (PACA).

En 2023, le coût moyen pour louer un bien était de 718 € par mois charges comprises. Les locations effectuées avaient une superficie moyenne de 43,6 m², ce qui donne un loyer au mètre carré de 16,48 €, légèrement en hausse de 1,7% par rapport à l’année précédente sur le plan Nationnal.

La tension locative atteint des records

La hausse des taux d’intérêt, déclenchée en 2022 avec le retour de l’inflation, freine l’accès à la propriété. Selon une étude publiée par locservice.fr, le score de tension locative en France a augmenté de 2,71 en 2022 à 3,35 en 2023.

Pour rappel, la tension locative évalue la tension sur le marché locatif privé d’une ville en analysant à la fois la facilité de trouver un bien à louer ou un locataire, et en comparant le pouvoir d’achat des locataires aux loyers demandés. La tension sur le marché varie en fonction de la disponibilité des logements à la location et des niveaux de loyer par rapport aux budgets des locataires.

Rennes arrive en tête du classement avec un ratio entre le nombre de demandes et d’offres atteignant 9,79. Légèrement devant Lyon avec un score de 9.76. La location est également particulièrement difficile pour les locataires à Annecy, Paris et Bordeaux, villes qui ont un score de tension locative supérieur à 7,00, soit plus du double de la moyenne nationale.

Pour illustrer ce phénomène, début février, le nombre d’annonce et location disponible à Lyon est de 1250 pour environ 513 000 habitants. A Rennes, c’est seulement 570 annonces de location pour 215 000 Habitants.

Ville	Bien disponible à la location	Nombre d’habitants	Ratio d’annonce pour 1000 habitants
Paris	1 440	2 161 000	0.66
Rennes	577	213 366	2.71
Lyon	1 259	513 275	2.45
Annecy	170	125 694	1.36
Marseille	2 501	861 635	2.9
Bordeaux	1 085	249 712	4.35

Focus sur la pénurie de logement à Rennes

La recherche de logements locatifs à Rennes est devenue un véritable casse-tête pour les locataires. Selon SeLoger, le stock de biens immobiliers proposés à la location a chuté de 43% en l’espace d’un an.

Les nouvelles réglementations sur les passoires thermiques ont un impact direct sur le marché locatif rennais ou 71% des habitations anciennes dans le centre-ville historique se situent dans les catégories énergétiques les plus faibles (E, F, G).

Au niveau global de la ville le constat est moins alarmant mais près de 29% des logements pourraient être interdits à la location d’ici 2034 sans travaux de rénovation énergétique.

Les nouvelles normes sur le DPE ne sont pas l’unique raison. Rennes connaît depuis plusieurs années une forte croissance économique et démographique, attirant de nombreux particuliers et professionnels. Cette demande croissante de logements exerce une pression sur le secteur locatif, d’où une flambée des prix et un nombre restreint d’offres disponibles dans la ville.

Tout comme au niveau national, l’impact de la hausse des taux de crédit et la hausse des prix à un impact direct sur le marché immobilier. Les constructions neuves sont en chutes libres et les primo-accédent ne peuvent plus emprunter.

On a des préavis qui s’annulent, des gens qui voulaient partir de leur location pour acheter, mais la banque a refusé le financement.

Flora Capet, de l’agence immobilière Century 21 Rennes

Paris et l’île de France : la pénurie d’appartement en location est inquiétante.

Dans la capitale française, le marché de la location immobilière est en pleine crise. Les appartements disponibles pour la location se font de plus en plus rares, tandis que les loyers atteignent des niveaux jamais vus depuis cinq ans.

D’après les informations publiées par SeLoger, le volume d’annonces de locations à Paris a été réduit de moitié par rapport à l’année précédente, et de 74 % sur les trois dernières années.

À Paris l’état du parc immobilier est catastrophique, les logements classés E, F ou G représente prêts de 59% du nombre de vente sur l’année 2023.

Concrètement cela signifie que plus de la moitié des appartements ne pourront plus être loués à partir de 2034 si la réglementation ne change pas.

Paris et la rénovation énergétique impossible.

À Paris, la rénovation énergétique des logements est très compliquée pour deux raisons principales.

La première raison est le prix de l’immobilier Parisiens et la typologie des logements. Avec un prix supérieur à 10 000 euros du m2 dans la capitale, l’isolation d’un bien n’apporte pas de valeur.

Prenons l’exemple d’un appartement de 20m2 dans le 1er arrondissement parisien. Pour cet exemple nous simplifions au maximum avec un appartement rectangulaire de 5 x 4 mètres. En isolant par l’intérieur mon appartement, le propriétaire va perdre 15 cm sur chacun des murs. L’impact final sera une perte finale de 1.33m2 (en ceci est une estimation minimum)

Si on reste dans notre exemple d’appartement dans Paris 1er ou le prix moyen des T2 est de 12 759€/m2 alors la propriétaire, alors la valeur de l’appartement va baisser de 16 969 €. Si on rajoute le prix des travaux pouvant varier entre 10 et 20 000 euros, est-ce que la valeur du bien aura suffisamment augmenté pour compenser ce coût ?

Le second point bloquant est l’architecture Parisienne et les magnifiques immeubles Haussmannien. Il serait impensable d’isoler par l’extérieur de tels immeubles et ainsi perdre le charme de la ville.

Conclusion

En conclusion, au-delà des chiffres alarmants, nous devons voir des opportunités en tant qu’investisseur. La forte tension locative et le turn-over très bas sont des indicateurs très recherchés dans l’investissement locatif.

La baisse des taux continue depuis décembre 2023 et les conditions de crédit s’assouplissent. De quoi laisser penser à une reprise du marché immobilier dans les prochains mois. Les récentes annonces du ministre concernant la réforme du DPE pour les petits logements sont aussi des signes encourageant pour les investisseurs.