Faux dossiers de location : comment les détecter ?

faux dossier de location
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« 67 % des locataires font des faux dossiers de location pour se loger » (Source : BFM).

Combien de fois avez-vous hésité avant de retenir un candidat ?

Même en ayant passé du temps à vérifier toutes les pièces justificatives du candidat, vous avez toujours cette crainte de ne pas avoir fait le bon choix.

Vous avez pourtant raison d’être méfiant parce que le nombre de faux dossiers de location n’a jamais été aussi important.

En effet selon BFM, « 67 % des locataires falsifient leur dossier de location pour se loger ».

Avec un bon logiciel photo, il est de plus en plus facile, de transformer un CDD en CDI de gonfler un salaire ou de modifier son identité 😧.

Dans cet article vous allez découvrir les techniques simples et les outils à utiliser pour savoir démasquer les faux dossiers de location et limiter le risque d’impayés.

Ces techniques sont issues du livre : « Apprenez à démasquer les faux dossiers de location » rédigé par Bruno, le fondateur de Monsieur Hugo.

Voici ce que vous allez apprendre dans cet article :

Monsieur Hugo est une nouvelle plate-forme de gestion locative pour les propriétaires qui souhaitent sécuriser leur investissement et gagner du temps dans leur gestion.

  • Comment identifier facilement une carte d’identité en 3 étapes ?
  • Savoir vérifier le justificatif de domicile.
  • Les étapes clés pour vérifier le contrat de travail.
  • Les 7 étapes à connaitre pour vérifier un bulletin de salaire.
  • Comment vérifier à coup sûr l’avis d’imposition ?
  • Quel risque encourt le locataire en falsifiant son dossier de location

Si vous n’avez pas le temps de tout lire, vous pouvez demander à recevoir la version PDF et complète de cet article. Cliquez- ici pour la recevoir

Pourquoi y-a-t-il autant de faux dossiers de location ?

La demande de logement est supérieure à l’offre dans de nombres grandes villes. Lorsque le marché immobilier est tendu, les bailleurs deviennent naturellement plus exigeants afin d’éviter au maximum les risques d’impayés.

Certains locataires cherchent alors à rendre leur dossier le plus attrayant possible pour augmenter leurs chances de trouver un bien immobilier.

De plus, beaucoup de bailleurs font appel à une assurance pour loyer impayé, qui exige en moyenne de 2,5 à 3 fois le montant du loyer en revenus. Les locataires dont les revenus sont un peu en-dessous des revenus requis peuvent alors être tentés de présenter un faux dossier.

Quelles sont les conséquences d’accepter (sans le savoir) un faux dossier ?

50% seulement des bailleurs procèdent à des vérifications approfondies au moment de sélectionner un dossier de location. Ceux qui négligent cette étape importante s’exposent à deux risques :

  • Le risque d’impayé et éventuellement, le coût élevé d’une procédure d’expulsion (plus de 3 000€). Cela entrainera donc une baisse de la rentabilité de votre investissement locatif
  • Le risque de se voir refuser l’indemnisation de la compagnie d’assurance si la falsification était détectable.

En cas d’impayés trop fréquents, vous risquez d’être en difficulté sur votre investissement et de ne plus être à l’autofinancement (Article : Le rendement locatif minimum pour l’autofinancement d’un investissement locatif ?)

Quelles sont les différentes pièces justificatives que vous avez le droit de demander (en toute légalité) ?

Avant de mettre en location, vous avez le droit de vous informer sur l’identité et la solvabilité de votre futur locataire en lui demandant de vous présenter les pièces justificatives légales suivantes (fixé par décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015) :

  • Un justificatif d’identité (carte d’identité, passeport…)
  • Un justificatif de domicile (quittance, taxe foncière…)
  • Un justificatif de situation professionnelle (contrat de travail, carte étudiant…)
  • Un justificatif de ressources (bulletins de salaires…)
  • Un avis d’imposition

Suivant le profil et la situation professionnelle du candidat, les pièces justificatives qu’il devra vous fournir ne seront pas les mêmes. Vous pouvez télécharger la checklist détaillée des pièces à demander selon le profil des candidats.

Attention, le bailleur n’a pas le droit de demander certains documents :

  • Les informations privées : dossier médical, extrait de casier judiciaire, jugement de divorce etc…
  • Les documents bancaires : le RIB, une autorisation de prélèvement…

Comment vérifier pas à pas chacune des pièces sans vous tromper ?

Vous allez maintenant découvrir les 11 points de contrôle indispensables pour vérifier un dossier de location, analysons ensemble les différents documents.

Commencez par vérifier la carte nationale d’identité (CNI)

Etape #1 :

Le premier élément à vérifier avant toute chose : la date d’expiration de la carte d’identité ne doit pas être périmée.

Etape #2 :

Voici une astuce pour vérifier en quelques secondes que le candidat n’a pas modifié son identité.

La police de caractères a une police spécifique et infalsifiable (comparez avec votre propre CNI !) : les voyelles ont par exemple, un point en leur milieu.

identifier une fausse carte identite
Figure 2 : identifier une fausse carte d’identité

Figure 3 : Carte d’identité NON falsifiée

Figure 4 : Carte d’identité FALSIFIEE

Etape #3 :

Pour approfondir le contrôle, vous pouvez vérifier la bande MRZ qui contient des informations présentes sur la CNI, comme le nom, le prénom, l’année de naissance, le sexe…

Voici un exemple pour mieux comprendre :

vraie carte identite

Si le locataire dispose d’un passeport, certaines applications permettent également d’analyser la bande MRZ du passeport.

Conseil de pro : si vous avez encore un doute sur l’authenticité de la carte, voici un outil très simple et gratuit qui va vous permettre de vérifier la bande MRZ. Vous pouvez saisir les chiffres de la bande MRZ dans cet outil qui vérifiera la bande.

Commencez vérifier le justificatif de domicile ?

Si le locataire fournit une quittance de loyer, vous pouvez vérifier la cohérence entre l’adresse sur la quittance et les informations glanées sur un réseau social comme LinkedIn.

Si le candidat est hébergé chez un tiers, chez ses parents par exemple, il faudra obtenir :

  • la pièce d’identité de l’hébergeur
  • une attestation sur l’honneur déclarant que le candidat est hébergé à cette adresse ;
  • un justificatif de domicile au nom de l’hébergeur.

Conseil de pro: le justificatif de domicile doit être au nom du candidat locataire.

Si le future locataire est hébergé chez quelqu’un (ses parents par exemple) alors la personne qui l’héberge devras fournir :

  • Sa pièce d’identité, dont il faudra vérifier l’adresse
  • Une attestation sur l’honneur stipulant qu’il héberge le candidat
  • Un justificatif de domicile

Quelle sont les étapes clés pour contrôler un contrat de travail

Sur le contrat de travail figure le nom de la société qui emploie le candidat. Il faut vérifier que la société existe réellement (de nombreux sites Internet d’information sur les entreprises donnent cette information, comme par exemple societe.com).

ATTENTION : si le candidat ressort comme mandataire de la société, cela veut dire qu’il peut contrôler sa rémunération en se versant le salaire qu’il veut : ainsi les éventuels bulletins de salaire qu’il va vous transmettre auront peu de valeur. Je vous recommande donc de fonder la solvabilité du dossier sur l’avis d’imposition.

Je vous encourage aussi à vérifier sur les réseaux sociaux (Linkedin et Facebook) la cohérence du profil du locataire et de son employeur.

Découvrez maintenant les 7 étapes pour vérifier un bulletin de salaire

Le bulletin de salaire est un document qui peut être falsifié facilement. Si vous ne connaissez pas les quelques règles de contrôles, vous ne pourrez pas démasquer les fraudeurs.

Découvrons ensemble les 7 points de contrôle à réaliser sur le bulletin de salaire.  

Etape #1 : contrôler les cumuls sur les 3 derniers bulletins de salaire

Il faut vérifier que le net fiscal cumulé est bien égal au net fiscal du mois précédent ajouté au salaire du mois actuel. En cas d’incohérence, il est possible que le document ait été falsifié.

Voyons ensemble les chiffres à vérifier sur un exemple de 2 bulletins de salaires (juin et juillet).

revenu fiscal net

Etape #2 : contrôler le salaire brut

Il faut multiplier le salaire brut par 12 et vérifier que cela correspond bien au salaire brut annuel spécifié dans le contrat de travail.

Attention au revalorisation si ancien contrat ou paiement sur 13 mois ou primes.

Salaire déclaré Contrat Travail = Salaire brut (feuille de paie) X 12

Etape #3 : rapport salaire net/ salaire brut

Il faut vérifier le rapport entre les deux chiffres. En effet, le taux de charges varie en fonction du statut du candidat (cadre, fonctionnaire etc…).

Voici une synthèse pour vous aider :

salaire brut en net

Dans certains cas, le candidat peut toucher des indemnités non soumises aux charges sociales (comme le remboursement des frais de transport, de déjeuner…), auquel cas, il suffit simplement de les rajouter :

Salaire net = (salaire brut x 0.75) + Indemnités

S’il y a une incohérence, il faut faire des recherches plus poussées pour éliminer le risque de falsification.

Une fois que vous avez vérifié tous ces éléments, vous avez fait 50% du contrôle du dossier du candidat.

Mais ce n’est pas fini !

Il reste encore 4 étapes importantes pour contrôler efficacement l’ensemble des pièces justificatives des candidats : retrouvez tout le détail de la procédure de contrôle étape par étape dans le livre en téléchargement gratuit « Apprenez à démasquer les faux dossiers de location ».

Etape #4 : La méthode pour contrôler le revenu net imposable

Etape #5 : Comment vérifier simplement la date d’entrée dans l’entreprise

Etape #6 : Savoir vérifier facilement le numéro de sécurité sociale

Etape #7 : Ce qu’il faut savoir pour repérer les saisies sur salaire

Comment vérifier à coup sûr l’avis d’impositions ?

Le dernier document que vous aurez à vérifier est l’avis d’imposition. Ce sont généralement les revenus imposables qui sont falsifiés sur l’avis d’imposition.

Avec la solution que je vais vous donner, vous allez pouvoir démasquer 100% des fraudeurs. En effet, un candidat pourra falsifier facilement son avis d’imposition mais ne pourra pas modifier le montant des impôts qu’il doit régler auprès de l’administration fiscale.

J’ai créé avec le Ministère du Logement un outil qui permet de contrôler la cohérence entre les revenus figurants sur l’avis d’imposition et les revenus déclarés et enregistrés au niveau de l’administration fiscale.          

C’est outil est d’une efficacité redoutable : il est accessible gratuitement à tous les propriétaires et je vous le présente en détails dans mon guide à télécharger 😀

Vous pouvez télécharger mon guide complet (et gratuit) de plus de 80 pages où je détaille l’ensemble des points de contrôle indispensables à réaliser pour vous permettre d’identifier un candidat sérieux et solvable. Vous accéderez aussi à d’autres outils que vous pourrez utiliser pour démasquer les fraudeurs.

A vous de jouer maintenant, vous avez toutes les cartes entre vos mains pour identifier facilement les vrais dossiers de location !

Merci à Bruno pour toutes ces informations !

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