Liste des meubles obligatoires en LMNP : Équipez votre bien pour louer légalement

Pourquoi respecter la liste des meubles en LMNP est impératif

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, notamment grâce à l’amortissement du bien et du mobilier. Toutefois, pour profiter de ces avantages, il est impératif que le logement réponde à la définition légale d’un logement meublé.

La loi ALUR et le décret du 31 juillet 2015 imposent une liste précise d’équipements indispensables. Un logement meublé doit permettre au locataire d’y vivre immédiatement, sans avoir à y ajouter de mobilier essentiel : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F34769

En cas de non-conformité, vous risquez une requalification en location vide, ce qui entraînerait :

• Une durée de bail rallongée à 3 ans (contre 1 an en meublé)
• La perte du régime LMNP au profit du régime des revenus fonciers
• Une fiscalité beaucoup plus lourde
• Une baisse de la rentabilité locative

Liste officielle des meubles obligatoires par pièce

Cuisine

• Plaques de cuisson
• Four ou micro-ondes
• Réfrigérateur avec compartiment congélation
• Ustensiles de cuisine de base (casseroles, poêles…)
• Vaisselle adaptée au nombre de locataires

Chambre

• Literie complète avec couette ou couverture
• Dispositif d’occultation des fenêtres (rideaux ou volets)
• Rangements : armoire, placards, ou commode

Salle de bain

• Douche ou baignoire fonctionnelle
• Point d’eau avec robinet et évacuation
• Meubles d’appoint recommandés : miroir, étagère, rideau de douche

Salon / espace de vie

• Table à manger
• Chaises ou sièges (au moins un par occupant)
• Éclairage (lampes ou plafonniers)

Autres équipements

• Luminaires dans chaque pièce
• Matériel d’entretien adapté (balai, aspirateur…)
• Rangements supplémentaires si besoin

Checklist : Liste des meubles obligatoires

À imprimer avant de meubler ou lors de l’état des lieux

✅	Équipement	Présent ?
🔲	Lit avec matelas, couette/couverture, oreillers	🔲 Oui / 🔲 Non
🔲	Rideaux ou volets dans les chambres	🔲 Oui / 🔲 Non
🔲	Table et sièges pour tous les occupants	🔲 Oui / 🔲 Non
🔲	Rangements : armoire, étagères, placards	🔲 Oui / 🔲 Non
🔲	Plaques de cuisson	🔲 Oui / 🔲 Non
🔲	Four ou micro-ondes	🔲 Oui / 🔲 Non
🔲	Réfrigérateur avec compartiment congélation	🔲 Oui / 🔲 Non
🔲	Vaisselle pour chaque occupant	🔲 Oui / 🔲 Non
🔲	Ustensiles de cuisine de base	🔲 Oui / 🔲 Non
🔲	Luminaires dans toutes les pièces	🔲 Oui / 🔲 Non
🔲	Matériel d’entretien (balai, serpillière, aspirateur)	🔲 Oui / 🔲 Non

Quels risques si le logement est sous-équipé ?

Ne pas respecter la liste officielle des équipements expose le bailleur à plusieurs risques :

• Requalification en location vide, avec toutes les conséquences juridiques et fiscales que cela implique
• Invalidation du bail meublé en cas de litige avec le locataire
• Impossibilité de bénéficier du régime LMNP et de ses avantages
• Contentieux avec les locataires ou difficultés à relouer en cas d’équipements manquants

Il ne s’agit pas uniquement d’une formalité administrative, mais d’un vrai levier pour sécuriser la fiscalité et la gestion de votre investissement locatif.

Nos conseils pour un ameublement efficace et rentable

Respecter la loi est un minimum. Pour maximiser votre rentabilité, voici quelques conseils :

• Choisissez des meubles solides, faciles à entretenir et résistants à l’usage
• Optimisez les surfaces : lit avec rangement, étagères murales, table extensible
• Adaptez le style au public ciblé : étudiant, colocation, jeune actif…
• Ajoutez des petits plus : tapis, lampes déco, rideaux occultants de qualité
• Soignez les photos : un ameublement cohérent augmente l’attractivité en ligne

Qui remplace quoi ? entretien et gestion du mobilier

Une fois le logement meublé, la question de l’entretien et des responsabilités devient centrale.

Responsabilité du bailleur

Le bailleur est responsable de fournir un logement en bon état, avec un mobilier conforme à la loi. Il doit assurer :

• Le remplacement des meubles usés par le temps ou l’usage normal
• Le maintien de la conformité légale de la location meublée
• La réparation ou remplacement des équipements électroménagers en panne (sauf en cas de mauvaise utilisation)

Responsabilité du locataire

Le locataire est tenu de :

• Utiliser les équipements à bon escient
• Effectuer l’entretien courant
• Signaler toute panne ou dysfonctionnement
• Remplacer à ses frais tout élément dégradé ou cassé par négligence

Conseils de gestion

• Réalisez un inventaire détaillé du mobilier joint au contrat de location
• Utilisez des photos datées pour chaque meuble
• Ajoutez une fiche de suivi d’état du mobilier à chaque état des lieux
• Prévoyez un budget annuel de remplacement pour maintenir la qualité

Fiscalité : amortissement du mobilier

Si vous êtes au régime réel, vous pouvez amortir le mobilier sur 5 à 10 ans. C’est un excellent levier pour réduire vos bénéfices imposables tout en entretenant votre bien avec des meubles neufs ou semi-récents.

Une gestion rigoureuse du mobilier permet non seulement d’éviter les conflits, mais aussi d’augmenter la satisfaction des locataires, de limiter la vacance, et donc de booster votre rentabilité globale.