Investissement locatif sans apport : est-ce encore possible en 2024 ?

Le fait d’investir dans l’immobilier locatif a toujours représenté un moyen efficace pour se constituer un  patrimoine pérenne tout en générant des revenus passifs complémentaires.

Dans un contexte où le marché immobilier tendu avec notamment l’augmentation des taux d’intérêts, nombreux sont ceux qui se demandent si, en 2024, l’investissement immobilier sans apport est une encore possible.

La réponse, pour le moins nuancée, exige une compréhension approfondie des conditions actuelles du marché et des stratégies financières disponibles.

Voici tout ce qu’il faut savoir sur la possibilité d’emprunter sans apport en 2024, la manière d’y parvenir, ainsi que les inconvénients à garder à l’esprit.

Qu’est-ce qu’un apport personnel ?

D’un point de vue juridique, il faut savoir qu’il n’existe aucune loi concernant une somme minimale d’argent nécessaire afin d’obtenir un prêt. En d’autres termes, légalement, l’apport personnel n’est absolument pas obligatoire pour accéder au financement d’un investissement immobilier. Il n’est qu’une option.

Toutefois, en pratique, il en est souvent autrement. La plupart des banques exigent un apport représentant au moins 10 % du montant emprunté et ce montant peut monter jusqu’à 30% pour les dossiers les plus compliqués.

L’apport représente à leurs yeux une sorte de garantie, tant de la solvabilité que du sérieux de l’emprunteur. Cette somme permet généralement de couvrir divers frais liés au crédit, tels que les frais de notaire ou encore les frais de garantie afin de diminuer le risque de la banque. En cas de problème sur le remboursement de votre crédit, la revente de votre logement couvrera l’intégralité du prêt.

Qu’est-ce qu’un emprunt sans apport ou prêt à 110 % ?

Un prêt immobilier sans apport n’est rien d’autre qu’un emprunt destiné à financer l’achat d’un bien immobilier, mais sans que l’emprunteur n’ait à fournir de fonds propres.

On parle alors de « prêt à 110 % ». Leur fonctionnement est simple : des banques proposent d’assurer le financement complet du crédit immobilier. Cela signifie qu’elles prêtent le montant lié au prix d’achat du bien immobilier, mais également le montant correspondant à l’ensemble des frais annexes. En d’autres termes, elles fournissent également l’apport, d’où l’appellation de prêt 110 % : 100 % du crédit immobilier + 10 % symbolisant les frais annexes. 

Dans le cas où les prêts englobent les coûts des travaux voire de l’ameublement, on parle alors d’un prêt à 120 ou 130%.

Les avantages d’un investissement sans apport sont nombreux : flexibilité financière, effet de levier maximisé, et opportunités d’investissement ouvertes à un plus large public… Ce type de prêt est très intéressant si vous ne souhaitez pas engager de fonds propres, et ainsi réserver ces derniers à d’autres projets d’investissement.

Pour l’achat d’une résidence principale il est plus simple de bénéficier d’un prêt sans apport mais votre demande doit tout de même être préparée et les conditions pour vous faire financer par les banques sont semblables à un achat pour une location.

Emprunter sans apport personnel, est-ce possible en 2024 ?

Oui, il est tout à fait possible d’emprunter sans apport personnel ou de réaliser un investissement locatif sans apport. Toutefois, cela va de pair avec certaines conditions supplémentaires. Il est ainsi plus difficile à obtenir, mais il reste possible.

Cependant, il faut savoir que ce type de prêt reste une exception et peut s’accompagner de conditions bien plus strictes en termes de garanties et d’assurances. En 2024, au vu du marché actuel, il sera difficile voir impossible de négocier l’apport, le taux d’intérêt, l’assurance etc … Il faudra faire un choix suivant votre stratégie d’investissement et nous allons détailler pour vous les avantages mais aussi les risques de faire un prêt immobilier sans apport.

Les obligations des banques en 2024

Depuis la loi finance, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) oblige les banques à fixer une limite de 35 % au taux d’endettement, ainsi qu’une durée de prêt ne devant pas excéder 25 ans. Le but est de réduire les risques de surendettement et d’insolvabilité, en respectant un budget raisonnable pour l’achat du bien immobilier. Si vous empruntez sans apport votre mensualité de crédit sera plus élevée et mathématiquement votre taux d’endettement sera plus élevé et dépassera plus facilement le seuil des 35% de taux d’endettement.

Il est toutefois possible pour les banques de consentir à des exceptions pour 20 % de l’ensemble des dossiers, à condition que 75 % de ces exceptions concernent des financements d’acquisition de résidences principales. Ainsi, en 2024, les opportunités d’accéder à un crédit pour investissement locatif sans apport sont considérablement réduites, se limitant aux dossiers les plus solides.

En d’autres termes, cela signifie que pour de l’investissement locatif seulement 5% des dossiers peuvent dépasser les 35% d’endettement.

Comment obtenir son financement pour un investissement locatif sans apport en 2024 ?

Quelques conseils peuvent s’avérer très utiles pour augmenter vos chances d’obtenir un prêt immobilier sans apport. Emplacement du bien immobilier, stabilité de votre situation financière ou encore avantages fiscaux, voici tout ce qu’il faut savoir.

Présenter un dossier solide à sa banque

La première chose à savoir, c’est que l’obtention d’un prêt immobilier sans apport s’avère sensiblement plus complexe que celle d’un prêt classique. Dès lors, pour augmenter vos chances d’obtenir une réponse favorable, la préparation de votre demande de prêt se doit d’être particulièrement rigoureuse. 

L’étape de l’étude de dossier joue un rôle clé. En analysant en détail votre demande de crédit immobilier, une banque va s’intéresser à vos revenus et à vos dépenses, à l’équilibre de vos comptes bancaires, ainsi qu’à votre manière d’épargner. Le fait d’être en mesure d’épargner indique que vos revenus sont supérieurs à vos dépenses. Or, pour les banques, il s’agit d’un indicateur fiable pour déterminer votre capacité d’emprunt et de remboursement concernant votre futur crédit immobilier.

Les éléments clés d’un dossier emprunteur solide : stabilité professionnelle, historique de crédit impeccable, et un plan d’affaires convaincant pour votre projet immobilier.

L’importance de la présentation du projet immobilier ne saurait être sous-estimée, car elle démontre la viabilité et la rentabilité potentielles de l’investissement.

Pour ne pas injecter d’apport personnel dans votre crédit, vous devez cocher toute ou une majorité des cases suivante :

• Une situation professionnelle stable est cruciale. Les banques favorisent les emprunteurs en contrat à durée indéterminée (CDI), spécialement ceux qui sont employés depuis plusieurs années au sein de la même société. Pour les entrepreneurs, un minimum de trois bilans est généralement requis.
• Un écart raisonnable entre votre loyer actuel et les futures mensualités du prêt. Les banques préfèrent s’assurer que vous pouvez aisément gérer le passage d’un loyer à des remboursements de prêt sans difficulté financière majeure. Un projet à cash flow positif est beaucoup plus facile à défendre auprès de votre banquier.
• Un niveau de vie préservé malgré le prêt. Les institutions financières évaluent votre capacité à maintenir un standard de vie décent après avoir payé vos échéances, en examinant le montant qui vous reste pour vivre chaque mois après toutes les dépenses obligatoires.
• Une épargne correcte en cas d’imprévu (travaux, vacances locatives …). Il est généralement demandé d’avoir 1 an de loyer de réserve pour avoir une trésorerie solide. Ne pas vouloir mettre d’apport ne veut pas dire que vous ne disposez pas des fonds, nous détaillerons ce point plus bas.

Assurez-vous ainsi que votre dossier comprend bien toutes les pièces justificatives nécessaires, telles que vos relevés bancaires, vos bulletins de salaire, vos avis d’imposition, et tout autre document pouvant aider à prouver votre capacité de remboursement ainsi que le sérieux de votre profil.

Les erreurs à ne pas commettre lors de la demande de crédit

L’erreur la plus préjudiciable que vous pourriez commettre en sollicitant un crédit sans apport est d’admettre l’incapacité de couvrir les 10% de l’investissement total. Cela démontre une mauvaise gestion de votre argent, une incapacité à épargner tous les mois et donc aucune couverture face aux imprévus.

Au lieu de cela, expliquez votre choix et les raisons pour lesquelles vous préférez conserver cet apport personnel pour pouvoir l’investir ailleurs. Soyez transparent et honnête, cela vous permettra de gagner la confiance des banques !

La banque est parfaitement apte à comprendre que vous préférez garder vos économies pour financer d’autres investissements immobiliers ou comme sécurité en cas de loyer impayé ou de travaux supplémentaires à réaliser.

L’autre erreur à ne pas commettre est de passer pour un amateur, ou de présenter un projet bancal sans argumentation et chiffre donnés par des professionnels.

Déterminer le coût précis de votre projet d’investissement

Afin de prouver que l’absence d’apport n’altère en rien le sérieux de votre profil d’investisseur, la clé est de parvenir à chiffrer précisément le coût de votre projet d’investissement et de bien le présenter.

La cohérence entre les mensualités qui seront remboursées et vos revenus, liste de l’ensemble des charges type taxe foncière et frais de gestion qui l’accompagneront, il ne faut pas craindre d’être autant exhaustif que possible. Bien au contraire.

La fiscalité est aussi un point important à ne pas négliger, prévoir le montant des impôts et présenter les différents avantages fiscaux auxquels votre projet vous donne droit (LMNP, Pinel …) sont un avantage supplémentaire.

Toutes vos estimations de loyer et de plus value potentielle doivent être complétées d’un avis de valeur par une agence immobilière locale. Si vous présentez un logement en location courte durée, les banques auront aussi tendance à vous demander une simulation en location longue durée. Devancez cette demande en fournissant les deux scénarios chiffrés afin de prouver que votre projet est fiable.

Les financements subventionnés pour remplacer son apport personnel

Plusieurs prêts aidés sont des dispositifs reconnus comme apport personnel par les institutions bancaires ou a minima cela permet d’augmenter votre apport personnel.

Parmi ses dispositifs, on peut noter le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt épargne logement (PEL), le prêt patronal à 1 % ou prêt Action Logement, ainsi que les ceux proposés par certaines municipalités locales.

Explorer votre éligibilité à ce genre de dispositif pourrait s’avérer bénéfique pour renforcer votre demande de financement. Même si votre banque ne le considère pas comme un apport, bénéficier des prêts à taux réduit réduira vos mensualités.

Optimisez votre situation financière

Comme pour tout type de prêt, votre situation financière reste l’un des principaux facteurs (si ce n’est le premier) analysés en détail par votre banque.

L’idée est d’optimiser votre projet immobilier en amont, bien avant de soumettre votre demande de prêt, et d’ainsi profiter un maximum de l’effet de levier du crédit immobilier. Dès lors, votre situation financière peut être travaillée et améliorée de différentes manières :

• Stabiliser et/ou augmenter vos revenus : plus vos revenus sont élevés, plus vous serez solvable aux yeux de la banque et plus votre capacité d’emprunt sera importante ; de plus, un CDI est souvent préféré (éviter de faire votre demande de crédit lorsque vous êtes en période d’essai), notamment en raison de la stabilité qu’il induit, vos revenus doivent être stables et prévisibles.
• Bien gérer vos comptes et finances personnelles : une bonne gestion de vos finances personnelles sera une preuve de votre sérieux, ou au contraire de votre habitude à vivre au-dessus de vos moyens. Pour une demande de prêt, la banque vous demandera vos trois derniers relevés de comptes. Assurez-vous d’avoir un historique de compte parfait sur les trois derniers mois :
  • Éviter les découverts bancaires, les incidents de paiement et de remboursement
  • Limiter les jeux d’argent à répétition, ou encore la multiplication des crédits à la consommation.
  • Vous augmenterez vos chances si vos relevés bancaires indiquent des sommes épargnées chaque mois, ou un reste à vivre important.
• Diminuer votre taux d’endettement : Si vous avez quelques crédits en cours tels que des crédits à la consommation, des prêts étudiants ou une voiture en leasing vous pouvez améliorer votre dossier bancaire en les remboursant. La banque calcule votre taux d’endettement à date à l’aide des documents fournis, si votre crédit se termine dans quelques mois/année il impactera de la même manière votre taux d’endettement.
• Dans le cas d’un précédent investissement locatif : Si vous êtes propriétaire d’un autre logement locatif, il faudra justifier de revenus stables, prouver que le montant du loyer est conforme à ce que vous aviez prévu et qu’il couvre vos mensualités. Si jamais les travaux de votre investissement ne sont pas terminés et vous n’avez pas pu commencer les locations alors cela aura un effet négatif pour emprunter sur un nouveau projet. Sans les revenus liés à votre premier investissement, votre taux d’endettement sera élevé et votre profil d’emprunteur pénalisé.

Faite jouer la concurrence

Malgré le fait que le scénario d’un investissement sans apport soit moins courant que celui avec apport, cela ne signifie pas que vous devrez vous contenter de la première offre de prêt qui vous sera soumise. Bien au contraire.

Dans l’optique de maximiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier sans apport, n’hésitez surtout pas à contacter plusieurs banques et/ou un courtier en crédit immobilier. Ainsi, en faisant jouer la concurrence, vous aurez d’autant plus de marge de manœuvre pour parvenir à négocier les conditions du prêt immobilier.

Pour maximiser la probabilité d’obtenir un financement intégral, incluant les frais annexes, envisager l’assistance d’un courtier spécialisé dans le crédit immobilier peut être une bonne solution. Ce professionnel peut affiner votre dossier et l’adresser aux organismes financiers les plus susceptibles de répondre positivement à votre sollicitation de prêt.

Conclusion

Les prêts immobiliers sans apport sont majoritairement accordés pour d’une résidence principale. Je vous conseille donc de vous préparer au mieux pour augmenter les chances de vous faire financer. En cas de refus, vous pouvez toujours essayer de négocier le taux d’intérêt, le prix des frais de dossier, l’assurance emprunteur, la durée du crédit et biens d’autres avantages.
Le principal est d’obtenir son financement et de profiter au maximum de l’effet de levier et enchaîner les investissements immobiliers pour augmenter votre patrimoine immobilier.

Mathieu LOUVEL – LyBox

Pour maximiser les chances d’obtenir votre crédit sans apport, la préparation de votre dossier doit être impeccable, chaque document reflétant votre sérieux et votre préparation.

Argumenter votre choix de ne pas mettre d’apport dans votre projet en expliquant ce que vous comptez faire de votre épargne.

L’objectif principal est de prouver votre stabilité financière. Il est donc important de préparer un dossier complet et bien structuré pour mettre en avant le moindre détail de votre situation financière : Un CDI, des revenus réguliers et confortables, un budget et des comptes dûment maîtrisés, une capacité d’épargne efficace ou encore l’absence de découvert bancaire sont autant d’assurance pour la banque du bon paiement des mensualités.

Si vous avez des dettes en cours, cherchez à les réduire avant de faire une demande de prêt. Un ratio dette/revenu plus faible renforcera votre profil emprunteur.

Un historique de comptes sans problème sur les trois derniers mois sur vos prêts et cartes de crédit montre votre responsabilité financière et renforce votre dossier.

L’investissement immobilier sans apport est encore possible en 2024 malgré la forte augmentation des taux et du durcissement des conditions de crédit. Cependant, il est devenu beaucoup plus difficile et vous n’aurez pas l’assurance d’obtenir à coup sûr un crédit sans apport pour votre achat.