Investissement immobilier sans apport

L’investissement immobilier fait de loin partie des catégories d’investissements les plus plébiscitées, et cela à travers le monde entier. Toutefois, afin de mener à bien un tel projet, de nombreuses conditions sont requises. Dont celle de fournir un apport aussi élevé que possible.

Tous les investisseurs n’ont pourtant pas le même profil, ni les mêmes liquidités. Dès lors, il est légitime de s’interroger sur la possibilité de réaliser un investissement immobilier sans apport.

Qu’est-ce qu’un apport personnel ?

Est-il réellement indispensable dans le cadre d’un investissement immobilier ?

Sans apport, vaut-il mieux acheter ou investir ?

Rassurez-vous, nous allons aborder chacun de ces points ci-dessous. Et surtout vous donner des conseils pour réussir votre investissement immobilier malgré l’absence d’apport.

Comment investir dans l’immobilier avec un apport personnel ?

D’un point de vue juridique, il faut savoir qu’il n’existe aucune règle concernant une somme minimale d’argent nécessaire afin de pouvoir obtenir un prêt. En d’autres termes, légalement, l’apport personnel n’est absolument pas obligatoire pour accéder au financement d’un investissement immobilier. Il n’est qu’une option.

Toutefois, en pratique, il en est souvent autrement. La plupart des banques exigent un apport représentant au moins 10 % du montant emprunté. L’apport représente à leurs yeux une sorte de garantie, tant de la solvabilité que du sérieux de l’emprunteur. De plus, cette somme permet généralement de couvrir divers frais liés au crédit, tels que les frais de notaire ou encore les frais de garantie.

Une certaine nuance peut tout de même être apportée. La flexibilité des banques au sujet de l’apport personnel est différente suivant la nature du prêt. Ainsi, sans apport, un investissement locatif a tendance à être plus facilement financé qu’un achat de résidence principale.

Pourquoi ? Notamment en raison des loyers locatifs qui seront perçus, lesquels permettront de couvrir une grande partie voire la totalité des mensualités du crédit immobilier.

Est-ce possible d’investir dans l’immobilier sans apport ?

La réponse est un grand oui. Mais il faut garder à l’esprit qu’il est plus difficile à obtenir. Pour y parvenir, il est nécessaire de finement préparer son projet d’investissement immobilier.

Il s’agit de plus d’une manière d’investir et de construire un patrimoine sans puiser dans son épargne, en conservant cette dernière en tant que filet de sécurité. Ce n’est donc pas notre propre épargne que nous investissons, mais bien l’argent qui nous a été prêté, une opération d’autant plus rentable lorsque les taux d’emprunt sont négociés.

Ce qu’il faut savoir : lorsqu’une banque accepte de vous accorder un prêt immobilier sans apport, il s’agit alors d’un financement à 110 %. Cela signifie que le prêt immobilier couvre 100 % du prix d’acquisition du bien, ainsi que 10 % supplémentaires correspondant aux frais annexes habituellement couverts par un apport.

Prêt immobilier sans apport : quelles conséquences ?

Certes, accéder à un prêt immobilier sans avoir à fournir d’apport personnel semble très attractif. Mais cet avantage en apparence n’est pas exempt de risques et d’inconvénients, dont les principaux sont :

• une durée de remboursement plus longue,
  • des mensualités à rembourser plus importantes,
  • des intérêts et frais d’assurance plus élevés,
  • et bien sûr un risque de surendettement.

Nous recommandons ainsi d’étudier en détail les conditions de votre offre de prêt, ainsi que l’équilibre entre avantages et risques.

4 façons d’investir dans l’immobilier sans apport

Quelques conseils peuvent s’avérer très utiles pour augmenter vos chances d’obtenir un prêt immobilier sans apport. Emplacement du bien immobilier, stabilité de votre situation financière ou encore avantages fiscaux, voici tout ce qu’il faut savoir.

Entretenez votre relation avec votre banque

L’un des principaux conseils que nous pouvons vous donner consiste à entretenir votre relation avec votre banque, soit à être un « bon client ». Absence de découverts et d’impayés, domiciliation des revenus, souscription à des offres parallèles de votre banque, réactivité lors des prises de contact de votre banquier, transparence sur vos projets, autant de critères qui prouveront à votre banque que vous êtes un partenaire fiable.

Choisissez où investir avec soin

L’emplacement a un rôle primordial dans la sélection de votre investissement immobilier, et il ne faut pas le sous-estimer. Afin d’obtenir un prêt sans apport, il faut que votre projet d’investissement soit solide. Et donc rentable.

Or, la présence d’un bassin d’emploi, d’une vie étudiante dynamique, de nombreux services publics ou d’une certaine qualité de vie impactent grandement la tension locative et donc le potentiel d’un bien immobilier.

Déterminer le coût précis de votre projet d’investissement

L’apport personnel est avant tout perçu par les banques comme une preuve de votre capacité à épargner, à bien gérer vos comptes, à être rigoureux. Afin de prouver que l’absence d’apport n’altère en rien le sérieux de votre profil d’investisseur, la clé est de parvenir à chiffrer précisément le coût de votre projet d’investissement, puis à soumettre ces données à votre banque.

Cohérence entre les mensualités qui seront remboursées et vos revenus, liste de l’ensemble des charges type taxe foncière et frais de gestion qui l’accompagneront, il ne faut pas craindre d’être autant exhaustif que possible. Bien au contraire.

Optimisez votre situation financière

Comme pour tout type de prêt, votre situation financière reste l’un des principaux facteurs (si ce n’est le premier) analysés en détail par votre banque.

L’idée est d’optimiser votre situation financière en amont, bien avant de soumettre votre dossier de demande de prêt, et d’ainsi profiter un maximum de l’effet de levier du crédit immobilier. Dès lors, votre situation financière peut être travaillée et améliorée de différentes manières :

• stabiliser et/ou augmenter vos revenus : plus vos revenus sont élevés, plus vous serez solvable aux yeux de la banque et plus votre capacité d’emprunt sera importante ; de plus, un CDI est souvent préféré, notamment en raison de la stabilité qu’il induit, vos revenus doivent être stables et prévisibles.
  • bien gérer vos comptes et finances personnelles : une bonne gestion de vos finances personnelles sera une preuve de votre sérieux, ou au contraire de votre habitude à vivre au-dessus de vos moyens ; il faut ainsi éviter les découverts bancaires, les incidents de paiement et de remboursement, les jeux d’argent à répétition, ou encore la multiplication des crédits à la consommation ; a contrario, vous augmentez vos chances si vos relevés bancaires indiquent des sommes épargnées chaque mois, ou un reste à vivre important.
  • dans le cas d’investissements précédents, disposer d’un cash flow positif : si vous avez déjà réalisé des investissements, la banque étudiera vos flux de trésorerie afin de s’assurer qu’ils sont bien positifs et non négatifs ; cela participera à votre image de bon investisseur ainsi qu’à rassurer la banque sur vos capacités de remboursement.

Renseignez-vous sur les avantages fiscaux

Bien entendu, les avantages fiscaux ne doivent pas être négligés. En mettant en avant les avantages fiscaux auxquels peut prétendre votre projet d’investissement, vous augmenterez significativement d’obtenir le financement escompté. Même en l’absence d’apport personnel.

Tout d’abord, avez-vous déjà pensé au statut LMNP ? Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel donne accès à un abattement forfaitaire de 50 % de vos recettes locatives à travers le régime micro-BIC (pour des recettes locatives inférieures à 70 000 €), ou encore à la possibilité de déduire l’ensemble des charges locatives à travers le régime réel.

Autre exemple avec le déficit foncier . Ce dernier permet d’avoir un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes locatives à travers le régime micro, ou bien de déduire l’ensemble des charges locatives et même de déduire jusqu’à 10 700€ sur la déclaration d’impôts de vos revenus salariés.

Enfin, la fameuse loi Pinel s’applique aux achats dans l’immobilier neuf à des fins d’investissement locatif, avec une réduction d’impôt de 21 % s’étalant sur une période de 12 ans.