Inflation : Le bon moment pour investir dans l’immobilier

Considéré comme une valeur refuge par la majorité des épargnants, l’immobilier locatif est aussi un véritable rempart contre l’inflation. Explications.

La hausse des prix inquiète tout un chacun et c’est normal. Que doit-on faire pour contrebalancer cette hausse qui, lorsque les revenus ne suivent pas la même courbe, abaisse le pouvoir d’achat ? 

Dans la vie quotidienne, de nombreuses stratégies peuvent être mises en place. Dans le domaine de l’épargne et du patrimoine, aussi !

l’immobilier locatif contre l’inflation

La rentabilité des investissements immobiliers, composée à la fois du rendement locatif constaté tout au long de la vie de l’opération et du produit de la vente, est une excellente arme contre l’inflation :

• Une plus-value (différence positive entre le montant de l’achat et celui de la vente) est, en effet, normalement attendue après la vente du logement, à terme ;
• Les loyers sont indexés sur l’augmentation du coût de la vie si le bailleur a bien pensé à insérer cette règle dans son contrat de bail. 

Attention ! Exception cette année, toutefois : les Pouvoirs Publics vont mettre en place (si le projet de loi sur le pouvoir d’achat adopté en 1e lecture à l’Assemblée le 21 juillet 2022 est bien voté, mais cela devrait être le cas) un plafond d’augmentation des loyers. Ce « bouclier loyer » prévoit un plafonnement de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) à 3,5 %, de juillet 2022 à juin 2023. Autrement dit, alors que l’IRL devait normalement atteindre 3,6 % au 2^ème trimestre 2022, il ne sera que de 3,5 % et stagnera à ce niveau pendant 1 an.

les crédits à taux fixe combattent l’inflation

Pour contenir l’inflation, les banques centrales relèvent leurs taux directeurs, ce qui entraîne un coût plus élevé pour les banques. Logiquement, elles le répercutent lorsqu’elles prêtent à leur tour à leurs clients. Actuellement les taux fixes moyens sont de 1,30 % sur 15 ans, 1,50 % sur 20 ans et 1,70 % sur 25 ans.

Avec une inflation annuelle estimée à environ 5,5 % en 2022 et des taux fixes moyens à 1,50 % sur 20 ans, les taux réels (taux d’intérêt nominal – hors assurance et frais – auquel on soustrait le taux d’inflation) restent très favorables puisqu’ils sont négatifs (- 4 %.).

Si les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont donc amenés à augmenter dans les mois à venir, ils restent encore aujourd’hui à un niveau tout-à-fait acceptable.  C’est donc le moment idéal pour s’endetter à taux fixe car si les revenus (salaires et/ou loyers) progressent au rythme de l’inflation, le poids des mensualités d’emprunt dans le budget diminue automatiquement. 

« Par exemple, indique le site bienpublic.com, en prenant l’hypothèse d’une hausse de salaire de 2,5 % par an, le taux d’endettement pour un salaire de base de 3.500 € et une mensualité de crédit de 1.000 € passe de 28,6 % à 22,9 % en 10 ans. Même en empruntant à des taux plus élevés, l’impact fiscal de la hausse des loyers est donc limité pour l’investisseur, car davantage d’intérêts d’emprunt peuvent être déduits de ses revenus locatifs. De quoi voir l’inflation d’un autre œil… » 

Une stratégie imparable pour se constituer un patrimoine sans subir les effets négatifs de la conjoncture. 

les taux de rendement devraient s’accroître pour les investisseurs

L’expérience montre que lorsqu’une économie subit une inflation, les investisseurs s’attendent à une augmentation des taux de rendement. C’est le traditionnel couple risque/rendement qui explique ce fait. Lorsque le risque est estimé plus élevé, les investisseurs exigent un rendement plus élevé aussi. Concrètement, cela signifie que ceux-ci cherchent à acheter moins cher les biens afin que le rendement augmente. 

Comme les taux d’intérêt sont un peu plus élevés et vont continuer à grimper, un certain nombre d’acquéreurs vont se retrouver exclus du marché de l’acquisition.  L’offre devrait alors augmenter, permettant aux investisseurs de profiter de négociations à la baisse…

l’immobilier répond à de nombreuses attentes des épargnants

La pierre présente de nombreux avantages par rapport aux produits financiers :

• Un logement peut s’acquérir à crédit, ce qui présente l’avantage – en plus du côté épargne forcée – de permettre à l’emprunteur (et à sa famille) de bénéficier d’une prévoyance via l’assurance décès invalidité incapacité de travail ;
• Sous conditions, certains logements bénéficient d’avantages fiscaux conséquents, comme ceux placés sous le dispositif Pinel, Denormandie ou Loc’Avantages ;
• La fiscalité de l’immobilier, non négligeable au 1^er abord, peut être réduite via des statuts fiscaux comme celui du Loueur en meublé non professionnel, par exemple, ou le déficit foncier. 

Conclusion. Dans ce contexte inflationniste et dans une optique de diversification, l’immobilier doit donc être un placement à privilégier s’il n’est pas déjà présent dans un patrimoine.