Rendement locatif à Paris : Calcul et conseils d’investissement

Au-delà de son statut de capitale française et de l’une des plus belles villes du monde, Paris surpasse les clichés que l’on peut lui coller en restant une ville particulièrement plébiscitée par les investisseurs du monde entier.
 
Certes, le prix au mètre carré y est élevé, mais ce dernier se justifie par l’importante attractivité de la capitale. Tourisme, vie étudiante, activités culturelles, commerces, PME et multinationales, sans compter son grand réseau de transports en communs, la liste est longue.

Ainsi, investir à Paris en 2023 reste une valeur sûre, tant sur le court terme que sur le long terme. Dans cet article, nous vous décrivons la réalité de la demande locative parisienne, le fonctionnement de l’encadrement des loyers, la rentabilité locative à laquelle vous pouvez vous attendre selon les arrondissements de la capitale, et bien sûr le sujet de la montée des prix de l’immobilier parisien et des opportunités qui les accompagnent.

Immobilier parisien : une demande locative extrêmement élevée

L’un des atouts incontestable dans le fait d’investir à Paris en 2023, réside dans l’assurance de tirer parti d’une importante demande locative. Et cette dernière reste relativement constante. 

Comparé à d’autres villes de France, Paris se caractérise par la position de force qu’occupent les propriétaires. Les logements libres sont rares, le prix du mètre carré est élevé, ce qui en fait une ville axée sur la location, que ce soit à longue durée ou à courte durée. Les chiffres de l’INSEE confirment le caractère attractif de Paris, notamment en raison de son cadre de vie économique dynamique, d’une certaine proximité du lieu de travail qui est très recherchée, sans oublier de mentionner que la majorité de ses habitants sont solvables.

Outre ces facteurs, il n’en demeure pas moins que le principal atout de Paris reste la montée des prix. Par montée des prix, il faut comprendre qu’une plus-value latente augmente chaque année, mettant particulièrement en lumière le potentiel du bien immobilier sur le long terme. Les loyers ne sont ainsi pas les seules données qu’il est recommandé de prendre en compte. Grâce à la montée des prix qui est propre à l’immobilier parisien, y réaliser un investissement patrimonial, c’est-à-dire un investissement dont l’objectif est de garantir une certaine valeur du patrimoine à long terme, constitue une excellente stratégie d’investissement accompagnée d’une faible prise de risques.

Paris intra-muros ne fait pas partie de notre classement des villes rentables en 2024 mais plusieurs villes aux alentours en font partie grâce à l’alliance entre rendement locatif et hausse des prix.

Investissement patrimonial à Paris : l’atout de la montée des prix

Par définition, l’investissement patrimonial a pour but de construire, étoffer et sécuriser le patrimoine que vous possédez. Or, en la matière, Paris constitue une valeur sûre. Elle coche les cases de grande ville étudiante, de capitale culturelle et économique, ou encore de berceau d’accueil privilégié pour les entreprises de tous les secteurs. 

En termes de chiffres, on estime que les prix de l’immobilier parisien ont augmenté de près de 52% en l’espace de 10 ans, une augmentation justifiée par l’attractivité de la capitale mais également par les demandes locatives étant nettement supérieures aux offres. Les prévisions pour 2023 tablent sur une augmentation de +2 % à +2,5 % du prix au mètre carré, en particulier concernant les achats dans de l’ancien.

MAJ 2023 La conjoncture actuel principalement dû à l’augmentation des taux d’intérêt à profondément modifier le marché immobilier parisien qui est devenu baissier pour la première fois depuis longtemps (voir notre paragraphe ci dessous).

Cette augmentation des prix incite donc les investisseurs à s’intéresser particulièrement à l’investissement patrimonial en raison de la plus-value réalisable à la revente, cette plus-value augmentant sensiblement chaque année à Paris. Acheter un bien à Paris demande un effort financier plus important que dans d’autres villes de France, cependant, le phénomène de montée des prix est bien réel et surtout continu, de manière à garantir un patrimoine pérenne.  

Évolution des prix de l’immobilier à Paris en 2023 :

Au cours du premier trimestre 2023, le marché immobilier parisien a connu des bouleversements significatifs. Dans la continuité des 3e et 4e trimestres 2022, l’activité a vu un repli marqué, avec les volumes de ventes de logements anciens en Ile-de-France reculant de 22% par rapport à la même période un an auparavant.

Cette baisse d’activité a eu un impact sur les prix. En effet, après une période de ralentissement et de stagnation des prix, une baisse annuelle est désormais attendue, atteignant près de 5% pour les appartements et 3% pour les maisons d’ici juillet 2023. Cette tendance à la baisse est le reflet des ajustements en cours dans le marché immobilier, dans un contexte qui a subi de profondes transformations.

À Paris, le prix au mètre carré était de 10 310 € au 1er trimestre 2023. Cependant, une baisse, qui était jusqu’alors limitée à 2%, devrait atteindre 5% par an en juillet 2023, ramenant le prix à 10 090 €. Si cette tendance baissière se poursuit, le prix pourrait passer en dessous de 10 000 € le m² au cours du 3e trimestre 2023.

Ces baisses de prix sont d’autant plus notables qu’elles surviennent dans un contexte d’inflation élevée, avec des augmentations des prix à la consommation, notamment en raison de la hausse des coûts des matières premières, de l’énergie et de l’alimentation.

Ces informations montrent que le marché immobilier parisien est en pleine mutation, avec des défis et des opportunités pour les investisseurs et les acheteurs potentiels.

Cette situation ne doit pas remettre en cause toute votre stratégie d’investissement, Paris reste une ville extrêmement intéressante pour l’investissement locatif et cette baisse des prix doit être vu comme source d’opportunité et de bonnes affaires.

Une rentabilité locative variable suivant les arrondissements parisiens

Lorsque l’on décortique le mode de fonctionnement de la ville de Paris, il est indéniable que bon nombre de différences existent entre les arrondissements parisiens. Tant du point de vue du cadre de vie que de celui du prix au mètre carré. Il est possible de louer un 3 pièces pour environ 1200 € dans le nord de la capitale, tandis qu’une chambre de bonne en plein quartier du Triangle d’Or chiffrerait à elle seule 700 € par mois. À Paris, le prix au mètre carré se situe en général dans une fourchette allant de 9 000 € à 14 000 €. 

D’un point de vue financier, il faut garder à l’esprit une chose précise : plus le prix du mètre carré sera important, plus le rendement locatif sera maigre. Les experts s’accordent à dire que les arrondissements du nord de la capitale sont les plus intéressants en termes de rentabilité, comme par exemple les 18e et 20e arrondissements.

Toutefois, le rendement locatif n’est pas le seul critère d’un bon investissement immobilier, bien au contraire. Les beaux quartiers de Paris ont certes un rendement locatif plus faible que ceux du nord de la capitale, toutefois la tension locative y est intense, et il en va de même pour la possibilité de plus-value à la revente qui est inégalable.

Comparer ces différents facteurs entre chaque arrondissement est donc une étape préalable indispensable afin de correctement cibler son investissement, ainsi qu’étudier les options s’offrant à vous en termes d’investissement patrimonial à long terme. 

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif à Paris ?

Investir dans l’immobilier locatif à Paris peut être une opportunité lucrative, mais il est essentiel de calculer soigneusement la rentabilité pour prendre des décisions éclairées.

Plusieurs éléments clés doivent être pris en compte pour évaluer la viabilité financière d’un tel investissement.

Analyse des revenus potentiels

1. loyer moyen à Paris : commencez par rechercher le loyer moyen dans la zone spécifique de Paris où vous envisagez d’investir. 
2. occupation : estimez la période pendant laquelle le bien pourrait rester vacant entre les locataires. Cela peut réduire vos revenus locatifs, donc il faut en tenir compte.

Évaluation des coûts

1. prix d’achat : calculez le coût total de l’achat, y compris les frais d’acquisition, les taxes et les éventuels coûts de rénovation ;
2. frais de gestion : si vous prévoyez de faire appel à une agence de gestion, incluez leurs frais dans vos calculs ;
3. charges mensuelles : prenez en compte les charges mensuelles (les frais de copropriété, les taxes foncières et les frais d’entretien).

Calcul de la rentabilité

1. rendement brut : divisez le loyer annuel estimé par le coût total de l’investissement (achat + frais). Multipliez ensuite par 100 pour obtenir le pourcentage ;
2. rendement net : soustrayez les charges annuelles totales du loyer annuel et divisez le résultat par le coût total de l’investissement. Encore une fois, multipliez par 100.

Facteurs à considérer

1. appréciation du capital : bien que la rentabilité soit essentielle, envisagez également l’appréciation potentielle de la valeur du bien à long terme ;
2. tendances du marché : gardez un œil sur les tendances immobilières parisiennes pour anticiper les changements dans la demande locative et les prix ;
3. risques et incertitudes : soyez conscient des risques (les fluctuations du marché, les taux d’intérêt et les changements législatifs) qui pourraient impacter votre investissement.

Investir dans l’immobilier locatif à Paris : comment garantir la réussite de votre projet ?

Depuis quelques années, les particuliers sont de plus en plus nombreux à investir dans l’immobilier locatif, afin d’augmenter leurs revenus. Cet investissement représente un excellent choix à faire pour fructifier votre épargne, et préparer votre retraite.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous devez d’abord vous assurer de choisir la meilleure ville pour votre projet immobilier. Comme mentionné plus haut, Paris est sans aucun doute, la ville par excellence pour ce type de réalisation.

Elle se présente comme un leader dans le domaine de l’immobilier, et représente donc votre meilleure chance de réussir votre projet dans l’immobilier locatif. Cette agence dispose de toutes les informations nécessaires sur le parc immobilier de la capitale française.

Vous pourrez ainsi bénéficier des meilleurs conseils, d’un accompagnement sur mesure, et d’un fonctionnement éthique et transparent. De plus, cette agence se démarque par l’application de tarifs justes et abordables. 

La problématique de l’encadrement des loyers à Paris

Il est impossible de parler de l’immobilier parisien sans aborder un autre sujet phare : l’encadrement des loyers.

Depuis la loi ALUR de 2014, les propriétaires de biens immobiliers situés à Paris ne disposent plus de la possibilité de fixer un loyer supérieur au loyer de référence légal, augmenté de 20%. Les propriétaires doivent ainsi minutieusement calculer le plafond du loyer. Ces lois ont subi une sorte de mise à jour juridique en 2019, de manière à ce que seuls les baux signés et renouvelés après cette date soient concernés par cette règle. 

Toutefois, trois exceptions permettent d’échapper à l’encadrement des loyers :

• la location d’entreprise, également appelée immobilier commercial : acheter un bien immobilier pour le louer à une société au lieu d’un particulier est une option très intéressante pour les propriétaires, car elle n’est soumise à aucune limitation de loyer. D’autres avantages sont propres à la location corporate, tels que l’absence de dégradations ou la régularité et fiabilité du paiement des loyers.
• les caractéristiques particulières : il reste possible de louer son bien à un particulier tout en s’affranchissant de l’encadrement des loyers parisiens, plus précisément en fixant un loyer allant jusqu’à 20 % au-delà du plafond initial. Pour cela, le logement loué doit présenter certaines « caractéristiques particulières ». Cela peut être la localisation exceptionnelle du bien, le niveau de confort, la vue unique, les équipements haut de gamme intégrés, ou encore la présence d’une terrasse privative. La seule obligation consistera à faire mention de ces particularités dans le bail. 
• la location courte durée (LCD) de type AirBnB : l’encadrement des loyers parisiens ne s’applique qu’aux contrats de location propres à une résidence principale ou à un usage mixte. Or, les locations de courte durée, de tourisme et les sous-locations échappent à cette règle, le tarif d’une nuitée ou d’une période de location donnée pouvant être librement déterminé par le propriétaire. Attention cependant à la limite de 120 nuitées par an fixée par la Mairie de Paris pour les AirBnB.

Quid de l’investissement immobilier en banlieue parisienne ?

Comme nous venons de le voir ensemble, Paris a toujours été et reste une ville attractive à des fins d’investissement locatif. Loyers et rendements locatifs varient d’un arrondissement à un autre, mais le sujet de la montée des prix de l’immobilier parisien reste le sujet incontournable par excellence, permettant à la capitale de conserver son statut d’excellent investissement en 2023. 

Intéressons-nous tout d’abord au cas de l’investissement en banlieue parisienne. Le rayonnement de la capitale ne semble pas s’arrêter à l’intra-muros, les banlieues aux alentours de Paris démontrant un potentiel d’investissement tout aussi unique. De plus en plus d’entreprises ont choisi de s’installer en banlieue parisienne afin de profiter de loyers moins élevés, d’allègements fiscaux dans certaines zones tout en restant à proximité adéquate de la capitale. Les particuliers suivent bel et bien la même tendance, en particulier depuis les confinements dus au Covid. Par exemple, Courbevoie est en constante expansion grâce au dynamisme du quartier d’affaires de La Défense, tandis que Saint-Germain-en-Laye, la « Ville Royale », ne cesse de faire parler d’elle de par les commerces et les infrastructures qui la composent. 

Enfin, n’oubliez pas de tenir compte du projet du Grand Paris en choisissant votre lieu d’investissement. Les nombreux aménagements du Grand Paris vont avoir un impact positif sur la rentabilité locative et les prix en général de certaines communes, telles que Argenteuil, Clichy ou encore Saint-Ouen. Ce type de projets à long terme est donc un facteur toujours intéressant à prendre en compte avant de vous décider sur l’emplacement de votre investissement immobilier.