Gestion locative en agence : Tarifs, explications et optimisations possibles

La gestion locative est un aspect important de l’investissement immobilier pour tout propriétaire bailleur. Pourtant, comprendre les frais associés à cette gestion peut être déroutant.

Dans cet article, nous vous expliquerons tout ce que vous devez savoir sur les frais de gestion locative, et pourquoi les agences de gestion locative en ligne peuvent être une option avantageuse réduire les honoraires.

Qu’est-ce qu’une offre de gestion locative ?

Une offre de gestion locative comprend plusieurs éléments et service pour aider les propriétaires bailleur et investisseurs.

Dans la majorité des cas, une offre de gestion locative comporte deux points que nous allons détailler et éventuellement des garanties contre les impayés en option.

La mise en location

Ce service englobe tout le processus de location de votre logement :

1. Détermination du montant du loyer : Analyse du marché local pour fixer un loyer compétitif tout en maximisant votre rentabilité. Les agences sont expertes sur le marché local, elles vous aideront à fixer votre loyer au bon prix.
2. Publication de l’annonce : Cela inclut la publication d’annonces sur des plateformes spécialisées, éventuellement l’utilisation des réseaux sociaux et la mise en place d’affichages physiques en vitrine.
3. Sélection et examen des candidats locataires : Récéption des appels téléphonique, sélection des locataires les plus fiables et vérification du dossier de location. Cela l’analyse de la solvabilité financière et la recherche des éventuels faux dossiers de location.
   Le choix final du locataire reviendra au propriétaire mais vous serez aidé et guidé pour choisir le bon locataire,
4. Rédaction du contrat de location : Préparation d’un bail conforme à la législation en vigueur, personnalisé pour inclure toutes les clauses spécifiques nécessaires à la protection de vos droits en tant que propriétaire, ainsi que ceux du locataire.
5. Réalisation de l’état des lieux : Documentation précise de l’état du bien au moment de l’entrée du locataire, effectuée de manière détaillée pour éviter tout litige futur concernant l’état du bien. Cela implique souvent la prise de photos et la rédaction d’un rapport complet. La gestion locative doit inclure aussi l’état des lieux de sortie.

Offre de gestion locative

Cette offre couvre tous les services quotidiens de gestion de votre propriété une fois que le locataire est en place.

Cela inclut évidemment l’encaissement et le transfert des loyers mensuels des locataires au propriétaire mais également des relances en cas de retards ou d’impayés, la révision annuelle du loyer selon les critères légaux ou contractuels, gère la régularisation et la répartition des charges locatives.

De plus, elle peut coordonner et superviser les travaux de maintenance ou de réparation nécessaires dans le logement, toujours en concertation avec le propriétaire. En situation de sinistre, l’agence prend les démarches nécessaires auprès des assurances pour faciliter les réparations des dommages, garantissant ainsi une gestion complète et efficace de la propriété.

Offre de garantie loyers impayés

C’est une assurance optionnelle qui garantit le paiement des loyers en cas de non-paiement par le locataire.

Une offre de gestion locative classique inclut la mise en location et la gestion locative quotidienne. Contrairement à une offre complète qui ajoute la garantie contre les loyers impayés (GLI) dans son offre.

Les tarifs de gestion peuvent différer d’une agence immobilière à l’autre principalement à cause des services proposé qui ne sont pas identiques. Bien saisir les détails de l’offre proposée par votre agence, savoir ce qui est compris ou non et comparer est essentiel afin de sélectionner l’option la plus conforme à vos exigences à votre budget.

Mandat de gestion

La relation entre vous et l’agence de gestion locative est définie dans le mandat de gestion que vous devez signer en amont de votre collaboration. Ce document contractuel couvre tout, des obligations de chaque partie à la durée de l’engagement, en passant par les honoraires de l’agence.

Le mandat de gestion doit préciser clairement le tarif de chaque prestation, ce qui est inclus ou non dans l’offre « de base » et les éventuels frais annexes ou service supplémentaire.

Quel est le coût de la gestion locative ?

Les frais de gestion locative représentent un critère décisif pour les propriétaires dans le choix de l’agence immobilière qui assurera la gestion locative de votre logement. Le coût de la gestion locative n’est pas le seul paramètre à prendre en compte car les agences ne fournissent pas toutes les mêmes services.

Les frais de mise en location et rédaction du bail

Au moment de la location d’un bien, certains coûts sont à répartir entre le propriétaire et le locataire, notamment pour la visite du bien, la constitution du dossier locataire, la rédaction du contrat de location, et l’état des lieux initial.

Les frais sont proportionnels à la surface du bien, voici un exemple de barème d’honoraire :

	Visite du logement, étude, constitution du dossier et rédaction de bail	Etat des lieux
Part Locataire	8€/m²	3€/m²
Part Propriétaire	8€/m²	3€/m²

Pour un logement de 60 m2, le locataire et le propriétaire paieront chacun des honoraires de (8 + 3) * 60 = 660 €.

Les autres dépenses, telles que la publication de l’annonce, sont exclusivement à la charge du propriétaire.

Les honoraires de gestion locative

Les agences de proximité pratiquent généralement des frais de gestion locative variant de 6 à 8% du loyer total du loyer. Les agences en ligne, ont réussi à simplifier la gestion locative et à réduire les coûts. Elles proposent des honoraires autour de 5%.

Les offres en ligne sont souvent « à la carte » ce qui signifie que vous devez précisément choisir l’ensemble de prestation et tout surplus sera facturé. Il faut prendre le temps de comparer à prestation égale.

Globalement, les agences en ligne peuvent offrir des tarifs plus compétitifs grâce à leur structure de coûts plus efficace. Il est conseillé de consulter le comparatif ultime des agences de gestion locative proposé par la référence en matière de comparaison des offres de gestion locative.

Frais annexe

Certains frais annexes peuvent être facturés en sus des frais de gestion locative classique. Parmi ces frais on retrouve l’aide à la déclaration fiscale, l’organisation et le suivi de travaux, constitution des dossiers de sinistres.

Le tarif de ses frais est très variable d’une agence à l’autre et parfois inclus dans l’offre de base. Renseignez-vous bien sur chaque élément avant de faire votre choix.

Comment économiser sur les frais de gestion locative ?

L’émergence de logiciels de gestion locative offre des alternatives à coût réduit. Ils permettent de suivre l’encaissement des loyers, la gestion des factures et devis pour les travaux d’entretiens de votre appartement, les relances pour impayés… Certain offre également un modèle de bail et d’état des lieux afin de vous éviter de perdre du temps et de faire des erreurs dans leur rédaction.

Un logiciel en ligne ne replacera pas une personne physique notamment pour les visites. Et si nous pouvions mixer les deux pour réaliser des économies ?

En tant qu’investisseur immobilier nous aimons optimiser les coûts et réduire au maximum les frais et honoraires. À côté de cela, la gestion locative ne doit pas prendre tout votre temps libre, déléguer certaines prestations peut être un bon calcul notamment dans le cas d’un investissement à distance et loin de votre domicile.

Économiser sur la mise en location

La mise en location est clé pour chaque investissement locatif réussi. L’annonce de mise en location doit être claire en précisant toutes les informations du logement (loyer, surface habitable …) et donner envie aux internautes avec de belles photos pour louer au plus vite et réduire votre vacance locative.

Pour économiser sur cette partie, vous pouvez proposer de rédiger et diffuser l’annonce vous-même (La diffusion d’annonce en ligne est souvent gratuite pour les particuliers) et de fournir à l’agence les photos de l’appartement. Cela peut vous permettre de négocier les tarifs.

Économiser sur les frais de gestion locative

Si vous êtes à distance, il sera compliqué de vous passer d’une agence sur le terrain pour effectuer les visites contrairement à la gestion locative qui peut être faite vous rendre sur les lieux.

En cas de problème, des travaux ou d’imprévu l’agence de gestion vous appellera généralement pour vous demander quoi faire. Si vous avez effectué des travaux dans votre bien, vous allez-vous même contacter vos artisans et le rôle de l’agence ne sera pas forcément pertinent.

Pour économiser sur les frais de gestion locative, nous vous conseillons de réduire les prestations et prendre uniquement la mise en location pour gérés vous la gestion locative.

Les agences peuvent être réfractaires à cela car la gestion locative fait partie des prestations les plus rentables. Dans la majorité des cas, les locations se passent sans problème et demandent peu de temps de gestion. Pour compenser cette perte, le montant des honoraires pour la rédaction du bail et de l’état des lieux peut plus élever.

Pour faciliter la gestion et automatiser certaines taches, vous pouvez utiliser un logiciel de gestion locative en ligne d’autant plus si votre parc immobilier est important. Les tarifs sont nettement inférieurs au frais de gestion locative classique.

Délégué la gestion locative à un huissier de justice

La gestion locative ne se limite pas aux agences immobilières, un huissier de justice est également en mesure d’offrir ce service et cela peut comporter plusieurs avantages.

Les frais de gestion locative sont généralement moins élevés chez un huissier ce qui permettra de réduire les coûts mais pas seulement. Un huissier de justice peut faire peur à certains locataires indélicats, ce n’est pas une assurance de ne jamais avoir de problème mais par expérience cela, ce passe généralement mieux. De plus en cas de problèmes, l’huissier de justice connaît parfaitement les procédures et sera en mesure de les effectuer lui-même.

Conclusion

En conclusion, les frais de gestion locative sont un aspect important à prendre en compte pour vos bien locatif. Toutefois, il est tout aussi important de considérer la qualité du service, la réputation de l’agence et sa capacité à répondre à vos besoins spécifiques et ne pas être à la recherche d’un prix uniquement.