Faux dossiers de location : comment les détecter ?

Fiches de paie, contrats de travail, déclarations fiscales… Il n’est pas rare que ces pièces soient altérées par des candidats à la location désireux d’améliorer l’attrait de leur dossier. Dans un contexte de marché locatif tendu, cette pratique est loin d’être exceptionnelle, poussant certains à user de tous les moyens pour obtenir un logement.

Les faux dossiers de location représentent environ 10% du nombre total de location en France mais peuvent monter jusqu’à 30% dans les régions les plus tendues comme Paris.

Dans cet article vous allez découvrir les techniques simples et les outils à utiliser pour savoir démasquer les faux dossiers de location et limiter le risque d’impayés.

Quels sont les documents les plus falsifiés par les locataires ?

Même en ayant passé du temps à vérifier toutes les pièces justificatives du candidat, vous avez toujours cette crainte de ne pas avoir fait le bon choix et de ne pas choisir le bon locataire.

Vous avez pourtant raison d’être méfiant parce que le nombre de faux dossiers de location n’a jamais été aussi important.

Une enquête de l’agence blue nous indique la liste de différents types de fraudes rencontrées par les propriétaires dans le domaine de la location immobilière, avec des pourcentages pour chacune :

1. Fausses fiches de paie – 59 %
2. Fausses demandes de caution – 41 %
3. Fausses pièces d’identité – 37 %
4. Faux avis d’imposition – 33 %

Avec un bon logiciel photo, il est de plus en plus facile, de transformer un CDD en CDI de gonfler un salaire ou dans le pire des cas de modifier son identité.

Quelles sont les conséquences d’accepter (sans le savoir) un faux dossier ?

50% seulement des bailleurs procèdent à des vérifications approfondies au moment de sélectionner un dossier de location. Ceux qui omettent cette étape cruciale courent deux risques principaux :

Premièrement, le danger de non-paiement et potentiellement, les frais considérables liés à une action d’expulsion. Il faut prévoir, en général, une durée de 18 à 24 mois pour une procédure d’expulsion d’un locataire, avec des frais variant entre 3 000 et 5 000 €, selon la complexité des cas.

Deuxièmement, le risque de voir un dédommagement refusé par l’assureur de votre garantie loyer impayé (GLI) ou votre assurance propriétaire non occupant (PNO) si la fraude aurait pu être identifiée.

En cas d’impayés trop fréquents, vous risquez d’être en difficulté sur votre investissement et de ne plus être à l’autofinancement (Article : Le rendement locatif minimum pour l’autofinancement d’un investissement locatif ?).

Quelles sont les différentes pièces justificatives que vous avez le droit de demander (en toute légalité) ?

Avant de mettre en location, vous avez le droit de vous informer sur l’identité et la solvabilité de votre futur locataire en lui demandant de vous présenter les pièces justificatives légales suivantes (fixé par la loi ALUR et le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015) :

• Un justificatif d’identité (carte d’identité, passeport…)
• Un justificatif de domicile (quittance, taxe foncière…)
• Un justificatif de situation professionnelle (contrat de travail, carte étudiant…)
• Un justificatif de ressources (bulletins de salaire…)
• Un avis d’imposition

En fonction du profil et de la situation professionnelle du postulant, les documents à fournir varieront. Un entrepreneur peut vous fournir un Kbis et un bilan de son entreprise, un extrait D1 pour les artisans …

Comment vérifier la carte nationale d’identité (CNI)

Étape #1 : Vérification de la date d’expiration

Le premier élément à vérifier avant toute chose : la date d’expiration de la carte d’identité ne doit pas être périmée.

Étape #2 : Contrôle de l’identité

Voici une astuce pour vérifier en quelques secondes que le candidat n’a pas modifié son identité.

La police de caractères a une police spécifique et infalsifiable (comparez avec votre propre CNI !) : les voyelles ont par exemple, un point en leur milieu.

Étape #3 : Vérification de la bande MRZ

Pour approfondir le contrôle, vous pouvez vérifier la bande MRZ qui contient des informations présentes sur la CNI, comme le nom, le prénom, l’année de naissance, le sexe…

Voici un exemple pour mieux comprendre :

Vous pouvez utiliser https://carte.identite.retz.info/zla/ pour contrôler la MRZ. Il suffit d’entrer les numéros présents dans la zone MRZ et l’outil procédera à la vérification.

Dans le cas où le locataire possède un passeport, l’application sera aussi capable d’analyser la zone de lecture mécanique (MRZ) de celui-ci.

Comment vérifier le justificatif de domicile ?

Si le locataire présente une quittance de loyer, il est possible de comparer l’adresse mentionnée sur la quittance avec les informations disponibles sur un réseau professionnel tel que LinkedIn.

Dans le cas où le candidat est logé par une tierce personne, comme chez ses parents, il sera nécessaire d’obtenir :

• la pièce d’identité de l’hébergeur
• une attestation sur l’honneur déclarant que le candidat est hébergé à cette adresse ;
• un justificatif de domicile au nom de l’hébergeur.

Le justificatif de domicile doit être au nom du candidat locataire.

Comment vérifier un contrat de travail

Le contrat de travail indique le nom de l’entreprise qui emploie le postulant. Il est essentiel de s’assurer que l’entreprise existe bel et bien (plusieurs sites web fournissent des informations sur les entreprises, comme societe.com, par exemple).

Si le candidat apparaît comme mandataire social de l’entreprise, cela signifie qu’il a la capacité de déterminer sa propre rémunération et de se verser le salaire qu’il désire : de ce fait, les fiches de paie qu’il pourrait vous présenter peuvent ne pas refléter fidèlement sa véritable capacité financière. Il est donc conseillé de baser l’évaluation de la solvabilité du dossier sur l’avis d’imposition et le bilan de la société.

Comment détecter un faux bulletin de salaire

La fiche de paie est un document susceptible d’être aisément altéré. Sans connaître certaines méthodes de vérification essentielles, il serait difficile de détecter les falsifications.

Explorons ensemble les sept vérifications à effectuer sur une fiche de paie pour s’assurer de son authenticité.

Étape #1 : contrôler les cumuls sur les 3 derniers bulletins de salaire

Il est nécessaire de s’assurer que le cumul du net fiscal correspond exactement à la somme du net fiscal du mois antérieur et du salaire net du mois en cours. Si les chiffres ne concordent pas, cela peut indiquer une falsification du document.

Examinons les nombres à contrôler sur un exemple avec deux fiches de paie, celles de juin et de juillet.

Étape #2 : contrôler le salaire brut

Il est nécessaire de multiplier le salaire brut mensuel par 12 pour confirmer qu’il s’aligne avec le salaire brut annuel mentionné dans le contrat de travail.

Soyez vigilant concernant toute revalorisation en cas de contrat ancien, de paiements sur treize mois ou de primes éventuelles.

Le salaire déclaré dans le contrat de travail devrait égaler le salaire brut indiqué sur la fiche de paie multiplié par 12.

Étape #3 : rapport salaire net/ salaire brut

Il est crucial de contrôler la correspondance entre les deux montants car le taux des cotisations sociales diffère selon le statut professionnel du candidat (cadre, fonctionnaire, etc.).

Voici un fiché mémoire pour vous aider :

Statut du candidat	Calcul du salaire NET
Salarié non-cadre	Salaire net = salaire brut x 0.75
Salarié cadre	Salaire net = salaire brut x 0.78
Fonctionnaire	Salaire net = salaire brut x 0.85

Dans certaines situations, le postulant peut bénéficier d’indemnités qui ne sont pas soumises aux charges sociales, telles que le remboursement des frais de transport ou de repas. Dans ce cas, il suffit de les ajouter :

Salaire net = (salaire brut x 0.75) + Indemnités

Si une divergence apparaît, des recherches plus approfondies sont nécessaires pour éliminer tout risque de falsification.

Une fois que vous avez vérifié tous ces éléments, vous avez fait 50% du contrôle du dossier du candidat.

Étape #4 : La méthode pour contrôler le revenu net imposable

Le montant du revenu net imposable doit correspondre entre la fiche de paie et la déclaration d’impôt.

Étape #5 : Comment vérifier simplement la date d’entrée dans l’entreprise

La date de début d’emploi mentionnée dans le contrat de travail doit correspondre à celle indiquée sur la fiche de paie.

Tape #6 : Savoir vérifier facilement le numéro de sécurité sociale

Assurez-vous que le numéro de sécurité sociale indiqué sur la fiche de paie intègre correctement les détails relatifs à la date de naissance du candidat.

Étape #7 : Ce qu’il faut savoir pour repérer les saisies sur salaire

Assurez-vous que le bulletin de salaire ne contient aucune mention de « saisie » ou d’« opposition » sur le salaire.

Comment vérifier à coup sûr l’avis d’impositions ?

Le document final à examiner est l’avis d’imposition. En général, ce sont les revenus imposables qui sont altérés sur l’avis d’imposition.

Grâce à la méthode que je vais vous présenter, vous serez en mesure de détecter tous les fraudeurs. En effet, un candidat peut altérer son avis d’imposition aisément, mais il lui est impossible de modifier le montant des impôts qu’il doit régler à l’administration fiscale.

Depuis avril 2023, il est désormais possible de vérifier deux points essentiels sur l’avis d’imposition :

• La véracité de l’avis à l’aide du code-barres 2D-Doc présent sur le document.
• L’adéquation de l’avis avec la situation fiscale actuelle de l’individu.

Comment vérifié les montants de l’avis d’imposition

Les avis d’impôt sur le revenu et les avis de situation déclarative à l’impôt sur les revenus générés à la suite de la déclaration en ligne, comportent un code 2D-Doc. Ce code vise à assurer l’intégrité du document, c’est-à-dire sa non-falsification.

Pour lire ce code, il est nécessaire d’utiliser une application dédiée sur smartphone, comme par exemple l’application gratuite « 2D-doc reader », disponible sur IOS, Android ou Google Play. La lecture de ce code restitue plusieurs informations qui doivent concorder avec celles présentes sur l’avis, garantissant ainsi son intégrité :

Comment vérifier qu’il s’agit du dernier avis d’impôt ?

Visitez le site impots.gouv.fr et utilisez le service dédié « Vérifier un avis d’impôt » en saisissant le numéro fiscal et la référence de l’avis.

Le site internet vous donnera alors deux résultats possible :

À vous de jouer maintenant, vous avez toutes les cartes entre vos mains pour identifier facilement les vrais dossiers de location !