L’importance de l’estimation de la valeur vénale d’un bien immobilier

Comment réaliser une estimation de la valeur vénale d’un bien immobilier ?

Le concept de valeur vénale se retrouve dans différents domaines pour désigner le prix de vente possible d’un bien sur un marché spécifique. Elle permet entre autres d’estimer de la valeur d’un véhicule, d’un équipement électronique, d’un meuble, mais également d’un logement. Cet article présente les applications de la valeur vénale en matière immobilière et la méthode pour la déterminer.

La valeur vénale : définition

Le Plan Comptable Général (PCG), dans son article 310.1.11, définit la valeur vénale comme « le montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture, de la vente d’un actif lors d’une transaction conclue à des conditions normales de marché, net des coûts de sortie ».

Cela signifie, sur le plan comptable, que la valeur vénale est le prix auquel un bien pourrait être cédé, compte tenu des conditions du marché à l’instant présent. En ce qui concerne l’immobilier, l’Administration fiscale utilise ce « référentiel » pour établir la valeur d’un bien, en analysant notamment les prix pratiqués à la vente pour des propriétés aux caractéristiques similaires dans la même ville ou région. La valeur vénale immobilière est par conséquent conditionnée au niveau de l’offre et de la demande locales.

Estimation de la valeur vénale d’un bien immobilier : son importance

Une référence en marge d’une succession ou d’un acte de donation

Déterminer la valeur vénale immobilière sert notamment de base de calcul des impôts et taxes dus dans le cadre d’une succession ou d’une donation. Pour cela, la valeur vénale réelle du patrimoine immobilier est déterminée :

• soit à la date du décès,
• soit au jour de la dotation.

Bon à savoir : la sous-évaluation, si elle est tentante, est à éviter, sous peine d’un redressement fiscal coûteux.

Pour déterminer la valeur du patrimoine immobilier en cas de vente

La valeur vénale d’une propriété immobilière correspond au prix que son propriétaire aurait pu tirer de sa vente s’il s’en était séparé à une date donnée. C’est sur cette base que l’administration fiscale calcule les droits perçus lors d’une transaction commerciale. 

Pour les particuliers et les professionnels aussi, connaître la valeur vénale de son bien est indispensable pour évaluer le budget nécessaire à l’acquisition d’un bien, que ce soit pour y résider ou pour un investissement locatif. Cet élément permet de vérifier que la somme réclamée par le vendeur est en adéquation avec la moyenne du marché pour des biens similaires.

Plusieurs facteurs relatifs au bien immobilier doivent être pris en considération pour que l’estimation de sa valeur vénale soit la plus précise et pertinente possible :              

• sa localisation exacte (les prix peuvent varier, même d’un quartier à l’autre au sein d’une ville) ;
• sa superficie et le nombre de pièces qui le composent ;
• sa situation dans l’immeuble pour un appartement (rez-de-chaussée/jardin, étage inférieur, étage supérieur) ;
• son exposition à la lumière ;
• son état actuel et les éventuels travaux à envisager par le futur propriétaire ;
• les éventuelles charges de copropriété en suspens et à venir.

Pour définir le montant de l’indemnité de remplacement

Les compagnies d’assurances exigent également la valeur vénale d’une habitation, afin de calculer le montant de l’indemnité de remplacement à la suite d’un sinistre ou de sa destruction. Par conséquent, au moment de la souscription, l’assuré doit présenter une attestation de valeur du bien, à partir de laquelle l’assureur définit les montants respectifs de la prime annuelle et de l’indemnité versée le cas échéant.

Comme base de calcul de l’IFI

Les ménages qui disposent d’un parc immobilier conséquent et sont redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ont également besoin d’estimer la valeur vénale de leurs actifs. Celle-ci doit être calculée au plus juste, car tout écart négatif entre la valeur déclarée et celle estimée par l’administration fiscale peut donner lieu à un redressement fiscal.

Estimation de la valeur vénale d’un bien immobilier : le process

Procéder à l’estimation soi-même

Se renseigner sur les prix moyens en vigueur dans le secteur géographique où se situe le bien est la première étape incontournable pour déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier. Les données nécessaires sont accessibles auprès des agences immobilières ou des notaires locaux. Ces statistiques sont ensuite à comparer avec le prix envisagé pour le logement à vendre.

Les petites annonces en ligne ou en agence représentent également une mine d’informations précieuse. Néanmoins, pour que leur étude soit exploitable, il faut sélectionner des biens comparables :

• le quartier ou à défaut la ville,
• la surface/le nombre de pièces,
• l’étage,
• les équipements, etc.

Pour éviter de faire le tour des portails d’annonces immobilières un par un, il serait également judicieux de recourir à un moteur de recherche dédié tel que LyBox. Cet agrégateur rassemble les données des 15 plus grands sites d’annonces de France, permettant de lancer un tri en quelques instants avec pas moins de 25 filtres à combiner pour obtenir des résultats affinés.

Enfin, l’État met à la disposition des contribuables le service PATRIM Usagers. Cet outil accessible sur le site des impôts (DGFiP) permet, grâce à des algorithmes puissants et une base de données riche, de réaliser une estimation immobilière. Il suffit pour ce faire de remplir un formulaire en ligne concernant les caractéristiques du bien : le type, la surface Carrez, le nombre de pièces…

Pour un investissement locatif, LyBox permet de comparer les prix, les régimes fiscaux, et de calculer l’impôt sur le revenu ainsi que le rendement pour chaque ville ciblée. Tous les outils mis à disposition aident l’acquéreur à prendre des décisions éclairées au regard de son profil, de sa situation et de ses objectifs, et à optimiser l’opération.

Toutes ces sources donnent une idée des tarifs pratiqués sur le marché local, pour éviter de payer un bien trop cher, ou de demander un prix trop faible. En revanche, elles ne permettent pas de fixer une valeur exacte.

Le coût des travaux doit en outre être anticipé, afin d’éviter toute mauvaise surprise. Des devis d’artisans ou d’entreprises du BTP sont ainsi nécessaires pour disposer de propositions écrites cohérentes.

Faire appel à un professionnel de l’estimation de la valeur vénale immobilière

Les propriétaires peuvent également s’adresser à un professionnel comme un agent immobilier, une société d’expertise immobilière ou un cabinet de notaires. Effectuée par un expert, qui possède une parfaite connaissance du marché local en plus de son expérience, l’estimation de la valeur marchande du bien est plus objective et plus fiable.

Ce spécialiste s’appuie à la fois sur les caractéristiques du logement et sur celles du marché, et remet à son client une attestation de la valeur vénale de sa maison ou de son appartement, mentionnant le prix au mètre carré estimé. Bien que fiable, cette estimation est donnée à titre indicatif et ne constitue pas un prix ferme, le document pouvant comporter des réserves.

Bon à savoir : la prestation du cabinet d’expertise ou de notaires est payante, et les prix peuvent varier sensiblement d’un professionnel à l’autre. La mise en concurrence des devis de plusieurs cabinets est ainsi recommandée avant de s’engager.

Pour approfondir le sujet, n’hésitez pas à consulter notre TOP 5 des meilleurs sites pour estimer son bien sans inscription !