Crédit immobilier : 40% des dossiers dépassent les 35% d’endettement

Vous souhaitez emprunter pour concrétiser votre projet immobilier et votre taux d’endettement est légèrement supérieur au seuil critique ? Selon les chiffres révélés par MeilleurTaux, pas moins de 40% des dossiers dépassent les 35% de taux d’endettement. Emprunter reste donc possible dans les conditions actuelles. Par ailleurs, d’autres mesures sont envisagées par Bercy pour faciliter l’accès à l’achat immobilier.

Des taux d’intérêt en hausse et des prix légèrement en baisse

En octobre 2023, le baromètre MeilleurTaux affichait un chiffre de 4% de taux moyen sur les offres de crédit immobilier éditées au cours des 30 derniers jours, toutes durées confondues.

La hausse des taux d’intérêt amorcée en mars 2022 se poursuit donc, petit à petit.

Dans le même temps, les prix immobiliers commencent à baisser dans certains secteurs géographiques. C’est notamment le cas dans certaines grandes villes françaises comme Lyon, Bordeaux, Nantes, Paris et Montpellier.

Actuellement, il ne reste plus qu’une poignée de villes où les prix immobiliers grimpent encore légèrement, comme Nice, Marseille et Lille.

40% d’acheteurs potentiels au-delà des 35% d’endettement

Dans ce contexte, les acheteurs potentiels sont toujours au rendez-vous et bon nombre d’entre eux ne revoient pas leur budget à la baisse.

En conséquence, une partie des dossiers de demande d’emprunt ne respectent pas les critères en vigueur. MeilleurTaux révèle en effet que 39% – et donc près de 40% – des dossiers reçus par les banques dépassent les 35% d’endettement.

Pour rappel, depuis 2019, le HCSF (Haut conseil à la sécurité financière) impose aux banques de privilégier :

• Les demandeurs dont le taux d’endettement, nouvelles mensualités comprises, est inférieur à 35% des revenus, assurance incluse,
• Les dossiers de demande de prêt immobilier d’une durée de 25 ans maximum dans l’ancien ou de 27 ans dans le neuf, avec différé de remboursement.

Les banques ont toutefois l’autorisation de déroger à cette règle pour 20% de la production de crédit.

Dépassement du seuil d’endettement : la justice tranche en faveur d’une banque

Les établissements bancaires disposent donc d’une relative marge de manœuvre lorsque les demandeurs dépassent le taux d’endettement. Une récente décision de la Cour de cassation semble confirmer la donne.

Le 12 juillet 2023, la justice a en effet donné raison à la banque BNP Paribas, qui avait accordé un crédit immobilier à un couple en 2008. Leur dossier affichait un taux d’endettement de 64%… mais un reste à vivre autour de 3 500€ par mois.

Entre-temps, le couple s’est retrouvé face à des difficultés financières importantes et a décidé de se retourner contre la banque qui avait accordé le crédit.

Cette récente décision de la Cour de cassation en faveur de la banque pourrait faire jurisprudence, à l’heure où les capacités d’endettement font débat.

Conditions d’octroi des crédits : vers un prochain ajustement des règles par le HCSF ?

Lors d’une entrevue accordée au journal le Parisien le 26 septembre 2023, le ministre de l’Économie Bruno Le Maire – et président du HCSF – a déclaré que les règles d’octroi des crédits immobiliers pourraient être réajustées au mois de décembre prochain.

Objectif : s’adapter au nouveau contexte économique et financier.

Toutefois, pour le ministre de l’Économie, le problème majeur ne serait pas celui des seuils d’endettement.

En effet, selon lui, les prix ne baisseraient pas assez vite et l’on ne construirait pas assez de logements neufs en France.

D’ailleurs, selon le HSCF, la production de crédits non conformes représente 13,8% au premier trimestre 2023, soit bien moins que les 20% autorisés.

Prenant acte des difficultés opérationnelles des banques, en juin 2022, le HSCF avait décidé de deux mesures qui sont entrées en vigueur en aout 2023 :

• L’assouplissement qui donne la possibilité aux banques de déroger aux normes habituelles d’octroi pour 20% des dossiers, qui n’est plus mesurée sur un seul trimestre mais sur 9 mois glissants,
• L’augmentation de 20 à 30% de la part de la flexibilité totale utilisable pour les investissements locatifs.

Quelles sont les autres annonces faites par bruno le maire ?

Le ministre de l’Économie a par ailleurs annoncé le retour du prêt bonifié en 2025. Un prêt dont le taux d’intérêt est généralement situé autour de 2 à 3% et qui offre de meilleures conditions que ceux du marché.

Cette initiative vise à soutenir les ménages dans un contexte de hausse des taux d’intérêt et pourrait être proposé à un public plus large que le PTZ (prêt à taux zéro), notamment, aux classes moyennes qui ne sont pas éligibles.

Autre proposition de Bruno le Maire, celle de repousser l’interdiction de louer les passoires thermiques. « Je suis contre toute écologie punitive », a-t-il déclaré.