Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif ?

Investir dans l’immobilier locatif est une décision judicieuse, mais déterminer ce qu’est un bon rendement locatif peut parfois sembler complexe et nombreux sont les investisseurs qui se demande si leur rendement locatif est bon ou trop faible.

Ensemble, nous allons explorer ce concept, ses méthodes de calcul, et les critères à prendre en compte pour évaluer un rendement locatif pertinent. Nous expliquerons pourquoi il n’existe pas de réponse universelle mais donnerons quelques chiffres suivant votre projet.

Comprendre le rendement locatif

Un taux de rendement locatif correspond au ratio entre le revenu brut généré par la location du bien immobilier et le prix d’achat et de revient de ce dernier. Ce taux est exprimé en pourcentage à partir d’une base de calcul annuelle.

Un bon rendement locatif doit vous permettre de rentabiliser rapidement votre investissement et de générer des revenus supplémentaires.

Le rendement locatif se divise en plusieurs catégories, chacune avec ses propres implications. Le rendement brut inclut uniquement les revenus locatifs et le prix d’achat du bien. Par contre, le rendement net inclut toutes les dépenses associées, telles que les frais de gestion, les taxes, et les travaux de maintenance.

Le rendement brut offre une vision simplifiée et rapide de la rentabilité, mais il est crucial de considérer le rendement net pour une évaluation plus réaliste. Les charges peuvent considérablement impacter les gains réels, il est donc judicieux de les estimer avec soin.

Comment calculer le rendement locatif ?

S’agissant du calcul du rendement locatif brut, il faut savoir qu’il correspond au rapport entre les revenus générés par le bien chaque année et ce qu’il coûte au total chaque année. Ce calcul se matérialise par la formule suivante :

   

S’agissant cette fois-ci du calcul du rendement net, sa formule intègre les diverses charges comme la taxe foncière, les charges de copropriété ou encore les frais provoqués par une vacance locative. Sa formule de calcul correspond donc à :

   

Enfin, le rendement net d’impôts inclue la fiscalité immobilière dans son calcul. Ce montant étant différent d’un propriétaire à un autre car il dépend du régime fiscal choisi, des revenus globaux du propriétaire ou encore son statut personnel (mariage, PACS, célibat …).

Le calcul du rendement net d’impôts correspond ainsi à :

   

Quelles différences entre rendement locatif et rentabilité locative ?

Il y a régulièrement confusion entre rendement locatif et rentabilité locative. Ces deux notions semblent similaires, pourtant il existe bel et bien certaines différences entre elles, notamment au regard de leur mode de calcul.

Le taux de rendement locatif est un pourcentage représentant les bénéfices générés par la location du bien immobilier par rapport au prix d’acquisition du bien.

Pour sa part, la notion de rentabilité locative intègre le rendement locatif dans son calcul, mais également la rentabilité du bien sur le long-terme ainsi que la potentielle plus-value lors de sa revente.

connaître la différence entre rendement et rentabilité en immobilier est indispensable pour essayer de comprendre qu’est-ce qu’un bon rendement locatif. Dans une vision globale d’investissement sur le long terme, la rentabilité locative reste le meilleur indicateur pour calculer votre ROI. C’est pour cela qu’un rendement locatif de 5% sur Paris ou Lyon est considéré comme très bon car ce sont des villes ou vous pouvez espérer des plus-values importantes lors de la revente.

Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif ?

Pour évaluer ce qu’est un bon rendement locatif, il est important de considérer plusieurs critères relatifs au projet et à la localisation du bien :

• La stabilité des revenus locatifs : un bon rendement doit être durable et non ponctuel.
• La valorisation du bien : un bien qui prend de la valeur au fil du temps offre une sécurité supplémentaire.
• La fiscalité : certaines optimisations fiscales peuvent améliorer le rendement.
• La complexité du projet : un projet de division ou avec de gros travaux de rénovation doit être plus rentable qu’un projet simple.
• Le risque : tout rendement est corrélé à un risque, ce risque doit être maîtrisé suivant le profil de chaque investisseur.

Le seuil de l’autofinancement

L’autofinancement immobilier désigne un investissement locatif qui ne requiert aucun effort d’épargne mensuel. Les loyers couvrent l’intégralité de votre crédit et des différentes charges. Autrement dit, en utilisant le simulateur de rendement LyBox, cela signifie que vous effectuez une simulation avec un cash flow nul.

En 2024, avec les taux de crédit actuel, le seuil de l’autofinancement est de 7.57%.

Grâce à ce calcul, on peut déjà considérer que tout le rendement locatif net supérieur à 7.5% est un bon rendement car vous ne dépensez rien tous les mois mais votre patrimoine augmente grâce au remboursement du crédit.

Les critères d’un bon rendement locatif par villes

Afin d’obtenir un bon taux de rendement locatif, il est très utile de comparer les taux de rendement de différentes villes, puis de déterminer une stratégie d’investissement immobilier efficace suivant les villes plus attractives.

En d’autres termes, il s’agit de minutieusement choisir l’emplacement de son investissement locatif. Investir dans l’immobilier parisien reste une valeur sûre, notamment au regard de la popularité de la capitale, de la hausse des prix constante promettant une plus-value intéressante lors d’une revente, ou encore de la forte tension locative qui y règne.

Autre exemple avec des villes comme Mulhouse ou Brest, dont les taux de rendement locatif atteignent respectivement 9 et 8,6 % (cf Classement des villes rentables), conséquences directes de marchés de l’emploi en pleine expansion et d’une qualité de vie fortement appréciée par les locataires.

Ces différences s’expliquent par la dynamique de chaque marché local, la demande locative, et les politiques urbaines. Investir dans des petites villes ou des zones moins prisées peut offrir des rendements plus élevés, mais le risque de vacance locative et de moins-value est également plus grand. Il est impératif de bien connaître ces facteurs avant de faire un choix d’investissement.

Comparaison des rendements locatifs par ville

Le rendement locatif varie significativement d’une ville à l’autre. Par exemple, les grandes métropoles offrent souvent des rendements plus faibles mais plus sécurisés, tandis que les villes moyennes ou en périphérie peuvent offrir des rendements plus élevés, mais avec un risque accru.

Ville	Rendement Brut Moyen	Évolution de l’immobilier sur 5 ans
Paris	3-4 %	3-10 %
Lyon	4-5 %	8-20 %
Lille	5-6 %	20 %
Bordeaux	4-5 %	5-6 %
Saint-etienne (175k habitants)	9-10 %	28 %
Dijon (160k habitans)	6-7 %	27 %
Limoges (130k habitants)	7-8%	25 %
Bourges (65k habitants)	7-8 %	28 %
Troyes (62k habitants)	7-8 %	23 %
Roanne (30k habitants)	8 %	30 %
Moulins (20k habitants)	8 %	23 %

Les zones à forte demande locative, telles que les centres urbains, les quartiers étudiants ou les zones proches des zones d’emploi, ont tendance à offrir une meilleure rentabilité. Les biens situés dans ces zones attirent un grand nombre de locataires, ce qui peut se traduire par des taux d’occupation élevés et des loyers stables.

Grâce à ce tableau, vous pouvez facilement définir sur votre projet est au-dessus de la moyenne de la ville et par comparaison savoir si le rendement de votre projet est bon.

Attention cependant au mythe selon lequel les villes peu onéreuses représentent le meilleur investissement. Il s’agit là d’une généralité qui ne prend pas en compte certains sous-facteurs, tels que le fait que ces villes ont un bon rendement locatif mais une faible tension locative, ou encore que les grandes villes comme Paris ou Bordeaux sont certes chères mais offrent les plus-values de revente les plus attractives.

Quels investissements locatifs offrent la meilleure rentabilité ?

Comparer les rendements selon les types de biens est également pertinent. Les appartements en centre-ville, les maisons en périphérie ou les biens atypiques comme les immeubles de rapport offrent des rendements différents. Un tableau comparatif peut vous aider à visualiser les options et à faire un choix éclairé.

Type de Bien	Rendement Brut Moyen	Rendement Net Moyen
Studio	7-9 %	5-7 %
Location courte durée	10 – 15%	6-10 %
T2	6-8 %	4-6 %
Maison	5-7 %	2-4 %
Immeuble	7-11 %	6-10 %

Voici un aperçu détaillé des investissements locatifs qui ont le potentiel d’offrir une meilleure rentabilité :

L’investissement dans les petits appartements

Les petits appartements, tels que les studios et les appartements d’une ou deux chambres, ont tendance à offrir une meilleure rentabilité en raison de leur coût d’achat plus bas et de la demande élevée pour ce type de logement. Les locataires, en particulier les étudiants et les jeunes professionnels, sont souvent à la recherche d’options abordables et pratiques. Les petites unités peuvent également générer un rendement locatif plus élevé par rapport aux grandes propriétés.

La location saisonnière ou touristique

La location saisonnière ou touristique peut offrir une excellente rentabilité, surtout si le bien est situé dans une destination populaire. Les loyers pour les locations à court terme peuvent être nettement plus élevés que pour les locations traditionnelles. Cependant, cela nécessite une gestion plus intensive et peut être soumis à des réglementations locales strictes.

L’investissement dans les biens à rénover

L’achat de biens à rénover à un prix avantageux peut permettre d’augmenter la valeur du bien et d’améliorer la rentabilité. Les coûts de rénovation doivent cependant être soigneusement évalués pour s’assurer que les dépenses ajoutent effectivement de la valeur et ne dépassent pas les avantages financiers.

Astuces pour optimiser son rendement locatif

De nombreux facteurs influencent le rendement locatif, de telle sorte que ce dernier peut facilement être modifié et optimisé lorsque les bons leviers sont actionnés. Voici quelques astuces simples mais particulièrement efficaces pour optimiser un rendement locatif :

• Réaliser des travaux de rénovation et d’amélioration, ce qui augmente tant l’attractivité immédiate du bien envers les potentiels locataires que sa valeur à la revente sur le long-terme,
• Bien définir le montant du loyer, et si besoin le réviser suivant la valorisation du m² habitable de la zone géographique du bien,
• Ne pas hésiter à négocier vos charges (PNO, gestion locative, crédit …), notamment en faisant jouer la concurrence.

En appliquant ces conseils, vous maximiserez vos chances de réaliser un investissement rentable et pérenne. Pour aller plus loin, n’hésitez pas à consulter des ressources supplémentaires et à utiliser des outils comme Lybox pour affiner vos analyses.

Conclusion

En résumé, un bon rendement locatif dépend de plusieurs facteurs : la localisation, le type de bien, le marché local, et une analyse précise des coûts. Un rendement brut supérieur à 8 % est souvent considéré comme acceptable (hors zone très tendu), mais il est judicieux de viser un rendement net d’au moins 7 % pour couvrir les charges et imprévus et être à l’autofinancement.