Analyse d’un immeuble de rapport à Saint-quentin à 124 500 € : on achète ou pas ?

Un immeuble de 3 appartements T2 à 124 500 € dans l’Aisne avec un rendement brut affiché de près de 12 %. Le genre d’annonce qui fait saliver les investisseurs sur les groupes Facebook. On a décortiqué les chiffres, les photos et le contexte pour vous donner notre avis. Voir l’annonce originale sur Bien’ici.

Ce que raconte l’annonce

La description

L’immeuble se situe dans le quartier Faubourg d’Isle à Saint-Quentin (02100). Il totalise 134 m² répartis sur trois niveaux avec un logement T2 par étage. L’agence Arthurimmo annonce des loyers mensuels cumulés de 1 237 € HC et un loyer annuel de 14 838 €. Trois points retiennent l’attention dans le descriptif.

Le premier T2, en rez-de-chaussée avec cour, est libre. Son ancien loyer était de 550 € HC. Le deuxième T2, lui aussi libre, était loué 439 € HC et nécessite des travaux de rénovation selon l’agent. Le troisième T2 est loué depuis octobre 2024 à 247,55 € HC. Seul ce dernier génère du revenu aujourd’hui. Les compteurs sont communs : le propriétaire assume donc les charges d’énergie pour l’ensemble du bâtiment. Avec un DPE classé G à 446 kWh/m².an, la facture peut vite grimper.

Le DPE G est le vrai sujet de cette annonce. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail. Les deux T2 vacants sont donc non louables en l’état. Seul le bail signé en octobre 2024 reste valide.

Les photos

La façade est le premier signal d’alerte. Enduit écaillé, fissures visibles entre les niveaux, traces d’humidité en partie basse. Le ravalement est clairement à prévoir. La porte d’entrée en fer forgé a du caractère. Le volet roulant métallique au rez-de-chaussée donne un aspect fermé peu engageant.

À l’intérieur, les murs ont été repeints en blanc : bon point. Les sols sont récents (stratifié bois clair dans certaines pièces, vinyle gris dans d’autres). On note toutefois des fils électriques apparents au plafond dans plusieurs pièces, signe que l’installation électrique n’est pas terminée ou qu’elle a été mise à nu sans être refaite. Les radiateurs en fonte raccordés au chauffage gaz collectif sont visibles sous les fenêtres. La salle de bain photographiée dispose d’une cabine de douche, d’un meuble vasque et d’un sèche-serviettes. Correct sans être neuf.

La cour arrière mérite une mention : végétation envahissante, sol dégradé, graffiti sur le mur mitoyen et barbelés en haut du mur de clôture. Ce n’est pas rédhibitoire pour un investissement locatif. Ça traduit tout de même un environnement qui demande de la vigilance. La cuisine n’est pas équipée : un évier posé sur un meuble bas et quelques carreaux de faïence. C’est le minimum.

Saint-quentin et le quartier faubourg d’isle

Saint-Quentin est une sous-préfecture de l’Aisne qui compte environ 53 000 habitants. Ancienne ville industrielle textile, elle s’est reconvertie progressivement autour de la logistique, de l’agroalimentaire et des services. Le centre-ville Art déco, reconstruit après la Première Guerre mondiale, lui confère un patrimoine architectural notable. Le prix moyen au m² se situe autour de 1 090 € selon les données Lybox, avec une progression de +6,9 % sur cinq ans. Le rendement moyen observé sur la ville atteint 11,9 %, ce qui en fait l’une des villes les plus rentables des Hauts-de-France. Pour une analyse complète du marché locatif à Saint-Quentin, la page Lybox détaille les prix par quartier et les indicateurs socio-économiques.

Le Faubourg d’Isle se situe au nord-ouest du centre-ville. C’est un quartier populaire, avec un parc immobilier ancien composé de maisons de ville et de petits immeubles. Les loyers y sont accessibles et la demande locative existe, portée par une population aux revenus modestes (revenu médian autour de 17 000 €). La proximité des écoles et des commerces de proximité constitue un atout. Le taux de chômage sur la commune reste élevé (environ 18 % selon l’INSEE), un facteur à intégrer pour évaluer le risque de vacance et les impayés.

Les chiffres au scalpel

L’annonce affiche fièrement 11,9 % de rendement brut. Regardons ce que ça donne en réalité.

Ce calcul suppose les 3 lots loués aux loyers indiqués. Sauf que deux lots sont vides et classés DPE G. Ils ne peuvent pas être reloués sans rénovation énergétique. Le seul revenu réel aujourd’hui : 247,55 €/mois, soit 2 970 €/an. Rendement réel actuel : 2,4 %. On est loin du compte.

Pour remettre les deux T2 vacants sur le marché locatif, il faut a minima atteindre la classe E. Sur des logements de cette taille (environ 45 m² chacun), une rénovation énergétique intermédiaire coûte entre 500 et 700 €/m². Cela inclut l’isolation des murs, le remplacement des menuiseries si nécessaire et l’adaptation du système de chauffage. Il faudrait aussi individualiser les compteurs pour sortir du piège des charges communes.

On passe de 11,9 % à 7,7 %. C’est honnête pour un immeuble de rapport après travaux. On reste loin de la promesse initiale. Pour affiner votre simulation, vous pouvez calculer le rendement locatif avec le simulateur Lybox.

Un rendement net de 5,6 % sur un immeuble qui nécessite 54 000 € de travaux dans une ville à fort taux de chômage : le rapport risque/rendement interroge. Pour mieux comprendre la différence entre ces indicateurs, consultez le guide sur la rentabilité et le rendement locatif. Vous pouvez aussi voir l’analyse détaillée de ce bien sur Lybox.

Stratégies envisageables

Deux approches tiennent la route pour cet immeuble. Pas plus.

La première : rénovation énergétique puis location nue classique. On isole les deux lots vacants pour atteindre le DPE E, on individualise les compteurs et on remet en location. Avec des loyers autour de 450-500 € HC par T2, on récupère un cash-flow correct sur le long terme. Le financement des travaux peut être intégré au prêt immobilier pour lisser l’effort. Le régime micro-foncier (si revenus fonciers inférieurs à 15 000 €) simplifie la fiscalité.

La seconde : rénovation puis passage en LMNP meublé. Le surcoût du mobilier (2 000 à 3 000 € par lot) est compensé par le statut LMNP au réel qui permet d’amortir le bien, les travaux et les meubles. Avec une fiscalité quasi nulle pendant plusieurs années, le rendement net-net s’améliore sensiblement. Les T2 meublés à Saint-Quentin trouvent preneurs auprès des jeunes actifs et des travailleurs en mission temporaire.

Verdict

Ce n’est pas une mauvaise affaire sur le papier. Trois T2 dans un immeuble en mono-propriété, un prix au m² de 929 € (17 % sous le marché local), un chauffage gaz collectif et une localisation correcte dans Saint-Quentin. Les ingrédients sont là. Le problème, c’est le DPE G qui transforme cette « bonne affaire » en chantier obligatoire avant de générer le moindre revenu sur 2 des 3 lots.

Pour que l’opération devienne intéressante, il faut négocier le prix (viser sous les 110 000 € FAI), budgéter entre 50 000 et 60 000 € de travaux d’isolation et individualiser les compteurs. La marge existe si ces conditions sont réunies. Sans travaux, vous achetez un immeuble dont les deux tiers ne rapportent rien. Voir l’annonce sur Bien’ici. Ouvrir l’analyse complète sur Lybox.