Un T3 à 76 700 € dans le quartier Jacquard à Saint-Étienne, avec un rendement brut annoncé de 8,4 %. Sur le papier, ça ressemble à une bonne porte d’entrée pour un premier investissement. On a épluché l’annonce pour voir ce que ça vaut vraiment. Voir l’annonce originale sur Bien’ici.
Analyse de l’annonce
La description
On commence par le bas de l’annonce comme d’habitude. Les chiffres sont là : charges de copropriété 1 662 €/an soit 138,50 €/mois (incluant chauffage collectif et eau chaude), taxe foncière 1 164 €/an, 21 lots d’habitation, pas de procédure en cours. La copro est de taille correcte : assez grande pour diluer les charges exceptionnelles, assez petite pour garder un semblant de contrôle en AG.
Le bien se compose d’une pièce de vie avec cuisine ouverte de 36,39 m² donnant sur un balcon sud-est, deux chambres de 12,46 m² et 11,26 m², une salle d’eau de 2,91 m², un WC séparé et une cave. Surface Carrez annoncée : 64,16 m². C’est cohérent avec un vrai T3 : les chambres ne sont pas minuscules et le séjour est généreux. Le chauffage et l’eau chaude sont collectifs. Honoraires à la charge du vendeur. Immeuble construit en 1972, résidence « Le Musset », rue du Midi.
Le DPE est classé E avec 313 kWh/m²/an. Le coût annuel d’énergie estimé oscille entre 1 590 € et 2 190 €. C’est un point de vigilance : le DPE E reste autorisé à la location pour l’instant. Mais les coûts d’énergie pèsent sur l’attractivité du bien pour un locataire. Le chauffage collectif atténue un peu ce problème puisque le locataire n’a pas la main sur ce poste.
Les photos
Les 17 photos couvrent l’ensemble du bien et c’est plutôt rassurant. Le séjour est la pièce maîtresse : 36 m², très lumineux grâce à la double exposition et les grandes baies vitrées donnant sur le balcon sud-est. Le parquet est en bon état dans le salon et les chambres. Les murs ont été refaits dans des tons gris modernes côté séjour.
La salle d’eau a été rénovée récemment avec une douche à l’italienne, du carrelage métro et un meuble vasque moderne. C’est un vrai plus : pas de budget salle de bain à prévoir. Les radiateurs sont en fonte (chauffage collectif), signe de fiabilité. Le double vitrage PVC est installé partout.
La chambre 2 a une décoration très colorée (murs violets et verts) qui nécessitera un coup de peinture pour la location. Budget à prévoir : 500 à 800 € maximum. Les parties communes sont propres et bien entretenues : hall vitré, escalier en bon état. La façade béton typique des années 70 n’a rien d’exceptionnel mais ne présente pas de dégradation visible.
La ville et le quartier
Saint-Étienne est une ancienne ville industrielle de 172 700 habitants dans la Loire, à une heure de Lyon. Elle attire les investisseurs par ses prix bas (1 208 €/m² en moyenne) et ses rendements élevés (9,88 % en moyenne selon la page Lybox de Saint-Étienne). La ville compte environ 26 700 étudiants (15,4 % de la population) grâce à ses universités et écoles, ce qui alimente la demande locative sur les petites et moyennes surfaces.
Le revers de la médaille : un taux de chômage de 13 % (au-dessus de la moyenne nationale) et un revenu médian de 19 010 €. La solvabilité des locataires est un sujet à prendre au sérieux ici. Les prix ont progressé de 16,3 % sur 5 ans, ce qui montre un marché qui se reprend doucement après des années de baisse.
Le quartier jacquard
L’annonce mentionne le secteur « Haut de Jacquard » proche des commerces, écoles et axes autoroutiers. Le quartier Jacquard se situe au sud du centre-ville. C’est un secteur résidentiel mixte, ni le meilleur ni le pire de Saint-Étienne. On est loin des zones sensibles type Montreynaud (à éviter) mais aussi loin du dynamisme du centre rénové autour de Châteaucreux. La vue depuis le balcon au 4ème étage confirme un environnement calme et verdoyant avec vue sur les collines.
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Comprendre le tensiomètre locatif
Le tensiomètre indique une tension locative de 2/10 : les locataires ont le choix à Saint-Étienne. Pour un propriétaire bailleur, cela signifie qu’il faudra soigner son bien et son prix pour éviter la vacance. Le budget locataire est à 5/10, ce qui reste moyen.
Analyse des chiffres
On passe aux calculs. Le loyer conseillé par Lybox est de 586 €/mois pour ce T3. Le prix affiché est de 76 700 € honoraires charge vendeur.
Rendement brut
Loyer annuel : 586 € × 12 = 7 032 €
Rendement brut = 7 032 / 76 700 = 9,2 %
Le rendement brut calculé avec le loyer Lybox tourne autour de 9,2 %. Lybox affiche 8,4 % sur l’annonce, ce qui suppose un loyer estimé un peu plus conservateur. Dans les deux cas on est au-dessus du seuil des 8 %, ce qui place le bien dans la catégorie « cible ». Mais attention : le rendement moyen de la ville est de 9,88 %. Ce bien fait moins bien que la moyenne stéphanoise.
Estimation du rendement net
Charges non récupérables copro (hors chauffage/eau chaude) : ~700 €/an
Taxe foncière : 1 164 €/an
Assurance PNO : ~150 €/an
Vacance locative (1 mois) : 586 €
Entretien courant : ~200 €/an
Total charges annuelles : ~2 800 €
Rendement net = (7 032 – 2 800) / 76 700 = 5,5 %
5,5 % net, c’est en dessous du seuil de confort des 7 %. Le cash-flow estimé par Lybox est d’ailleurs négatif à -81 €/mois avec un financement bancaire classique. Pas rédhibitoire si on a un apport conséquent. Mais ce n’est pas un bien qui va générer du cash-flow positif sans négociation du prix.
Le prix au m² de 1 180 €/m² est 10 % au-dessus du prix moyen des appartements à Saint-Étienne (1 169 €/m²). L’annonce se justifie probablement par l’état du bien (salle d’eau rénovée, parquet) mais ça laisse peu de marge. Pour retrouver un bon rendement locatif, une négociation autour de 65 000 à 68 000 € serait judicieuse. Voir l’analyse détaillée sur Lybox.
Stratégies possibles
Avec deux chambres et 64 m², les options sont limitées mais claires. La colocation n’est pas adaptée ici : seulement deux chambres, une seule salle d’eau et une cuisine ouverte sur le séjour. Ça coince. La location courte durée ne colle pas non plus : le quartier Jacquard n’a rien de touristique.
La stratégie la plus cohérente reste la location meublée classique en LMNP. Un T3 meublé avec salle d’eau refaite et balcon sud-est peut cibler des jeunes actifs ou un couple. Le régime LMNP au réel permet d’amortir le bien et le mobilier pour réduire la fiscalité. Avec un budget mobilier de 4 000 à 5 000 €, on obtient un bien prêt à louer. Le 4ème sans ascenseur sera un frein pour certains profils (familles avec enfants, personnes âgées) mais pas pour la cible jeune actif.
Conclusion
Ce T3 à Saint-Étienne a des qualités réelles : lumineux, traversant, salle d’eau rénovée, copropriété saine de 21 lots. Le rendement brut dépasse les 8 % et le quartier Jacquard est un secteur correct. Mais trois points tempèrent l’enthousiasme. Le 4ème étage sans ascenseur limite la cible locataire. Le DPE E alourdit la facture énergétique. Et surtout la tension locative très faible (2/10) à Saint-Étienne impose une vigilance accrue sur la vacance locative et la sélection du locataire.
Le bien devient intéressant si on négocie le prix autour de 65 000 € (ce qui ramènerait le prix au m² en dessous du marché) et si on opte pour une location meublée LMNP avec un locataire bien sélectionné. Sans négociation, le rendement reste en dessous de la moyenne de la ville et le cash-flow négatif pose problème. À vérifier en visite : charges réelles de chauffage (collectif = dépend du comportement des voisins). Revoir l’annonce. Ouvrir l’analyse complète sur Lybox.
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