Cette annonce condense plusieurs leçons utiles pour un investisseur : prix au m² très inférieur à la moyenne ville, rénovation récente visible sur les photos et rendement brut au-dessus des standards. Le bien : l’annonce originale sur LeBonCoin.
Analyse de l’annonce
La description
Nous lisons toujours la description d’une annonce par le bas. C’est là que le vendeur met les détails qu’il ne cherche pas à mettre en avant : prix hors honoraires, diagnostics, dépenses d’énergie. Cette méthode évite d’être influencé par les formules commerciales du haut d’annonce.
Les éléments factuels : F4 de 75 m², 4e et dernier étage sans ascenseur, deux chambres, salon et séjour distincts, cuisine avec cellier, salle de bain et WC séparés, places de parking privées. Prix 65 000 € frais d’agence inclus, soit 60 000 € net vendeur plus 8,33 % d’honoraires acquéreur. Diagnostic réalisé le 18 septembre 2026, annonce fraîche. DPE classé D, facture énergétique estimée entre 1 230 et 1 664 €/an.
Deux signaux appellent une vraie vigilance. D’abord, le montant des charges de copropriété n’est pas affiché. Pour un immeuble des années 70-80 avec parties communes et parking, c’est anormal. Deuxième signal : le vendeur professionnel ne précise ni le quartier exact ni le nombre de lots. Avant toute visite, nous demanderions à l’agent le dernier appel de charges, le PV de la dernière AG et le quartier précis.
Les photos
Douze photos, exposition correcte, prises probablement au grand angle (ce qui agrandit visuellement les volumes). Nous les regardons dans l’ordre où nous visiterions physiquement : extérieur, parties communes, pièces de vie, chambres, salle d’eau, cuisine.
La façade donne le ton : résidence en crépi marron et beige des années 70-80, menuiseries PVC avec volets roulants, propreté correcte. Pas de ravalement récent visible mais rien de dégradé. L’implantation est en limite de secteur pavillonnaire : la vue depuis les fenêtres donne sur des toits de maisons individuelles.
À l’intérieur, le contraste est frappant. L’appartement est rénové sans demi-mesure. Trois marqueurs qui ne trompent pas. Une salle de bain refaite dans un style contemporain avec miroir rétro-éclairé et douche à l’italienne (plutôt 4 000 à 6 000 € de travaux récents). Une cuisine équipée avec plaque induction, four et hotte neufs (comptez 3 500 à 5 000 €). Des sols en carrelage grand format qui ont remplacé une moquette ou un parquet vieilli. Les murs sont peints de neuf, les menuiseries PVC double vitrage.
Ce que nous ne voyons pas : le hall d’entrée, l’escalier, les boîtes aux lettres. À demander lors de la visite parce que l’état des parties communes est le meilleur indicateur de la santé de la copropriété.
Un intérieur rénové n’est pas une garantie. Ce qui compte pour l’investisseur, ce sont les parties communes, le ravalement et le vote d’un éventuel plan pluriannuel de travaux. On regarde l’immeuble avant de regarder l’appartement.
La ville et le quartier
Mulhouse est une ville de 110 000 habitants, préfecture industrielle du Haut-Rhin, avec un marché locatif tendu (tensiomètre à 8/10 selon LocService). Le prix moyen des appartements s’établit autour de 1 344 €/m², avec une évolution positive de 13 % sur un an. Le rendement moyen de la ville tourne autour de 10 % brut.
L’économie locale s’appuie sur quatre piliers qui tirent la demande locative : l’usine PSA Stellantis à Mulhouse-Sausheim, le pôle hospitalier GHRMSA, l’Université de Haute-Alsace et l’École Nationale Supérieure d’Ingénieurs. Les étudiants et salariés tertiaires constituent le gros de la demande pour les T2 et T3. Les familles ouvrières ou monoparentales cherchent plutôt les F4 à loyer modéré, précisément notre cible ici.
Profil démographique jeune et locataire : 20 % de la population a entre 15 et 29 ans. Le taux de locataires atteint 65,5 % : très élevé pour une ville de cette taille. C’est ce qui explique la tension locative. Fiche complète sur la page d’analyse de Mulhouse.
Le quartier
L’annonce ne précise pas le quartier, ce qui est un vrai manque. Les coordonnées GPS indiquent une position à 1,2 km au nord-ouest du centre historique, probablement dans le secteur Dornach ou en limite Bourtzwiller. Ces quartiers résidentiels mixtes offrent des biens plus abordables que le centre.
La différence de prix entre quartiers de Mulhouse est significative : le centre historique affiche des loyers 10 à 15 % supérieurs. Avant de valider, nous demandons l’adresse exacte à l’agent puis nous allons voir le quartier à pied, un soir en semaine. C’est le seul moyen de juger la vraie ambiance résidentielle. Aucune photo n’alerte autant qu’une rue vécue cinq minutes.
Tensiomètre locatif
Facilité à trouver une location
Budget des locataires
Comprendre le tensiomètre locatif
Avec un tensiomètre à 8/10, Mulhouse est une ville où la relocation est rapide. Un F4 bien positionné à 806 €/mois trouve son locataire en moins de trois semaines selon les retours terrain. Le budget des locataires reste modéré (5/10) : cela plafonne le loyer applicable sans menacer la demande elle-même.
Analyse des chiffres
Le rendement brut est le premier filtre que nous appliquons parce qu’il décide si le dossier mérite qu’on continue. En dessous de 8 % brut, nous arrêtons l’analyse. Au-dessus de 10 %, nous entrons dans le détail.
= (806 × 12) / 65 000 × 100
= 9 672 / 65 000 × 100
= 14,9 % brut
Ce chiffre est spectaculaire pour un bien déjà rénové. La version Lybox intégrant les frais de notaire donne 13,7 % brut : très au-dessus du marché mulhousien.
Deuxième filtre : le rendement net. On déduit toutes les charges annuelles pour obtenir le vrai rendement du propriétaire bailleur, celui qui finit sur son compte.
= 65 000 + 4 550 = 69 550 €
Charges annuelles estimées :
Taxe foncière : 806 €
Charges copro (estimation à vérifier 20 €/m²/an) : 1 500 €
Assurance PNO : 100 €
Vacance locative (1 mois) : 806 €
Entretien courant : 500 €
Total charges : 3 712 €/an
Rendement net = (9 672 – 3 712) / 69 550 × 100
= 5 960 / 69 550 × 100
= 8,57 % net
Au-dessus de 7 % net, le dossier est solide. À 8,5 %, c’est exceptionnel pour un bien rénové qui ne demande pas de travaux immédiats. Pour simuler votre propre cas, utilisez notre simulateur de calcul du rendement locatif.
Troisième filtre : le cash-flow mensuel. C’est ce que l’investisseur ressent concrètement chaque mois. Un bon rendement comptable qui génère un cash-flow négatif n’est pas un bon investissement opérationnel.
Mensualité : 390 €/mois
Recettes : 806 €
Charges mensualisées :
Mensualité : 390 €
Taxe foncière /12 : 67 €
Charges copro /12 (hypothèse) : 125 €
Assurance PNO : 8 €
Provision vacance/travaux : 70 €
Total charges : 660 €/mois
Cash-flow = 806 – 660 = +146 €/mois
Cash-flow franc positif sur une hypothèse 100 % financé, taxe foncière réelle, vacance intégrée. Si vous confirmez des charges de copropriété inférieures à 1 500 €/an, le cash-flow passe au-dessus de 170 €/mois. Notre simulateur de cash-flow permet de calibrer vos propres hypothèses.
Dernier élément : la décote. Prix au m² à 866 € vs 1 344 €/m² marché. L’écart de 29 % place ce bien franchement sous le marché. Cela laisse une marge de sécurité pour la revente dans 5 à 10 ans. L’analyse détaillée Lybox confirme la cohérence de cette décote avec les transactions récentes du quartier.
Un prix au m² 29 % sous le marché doit déclencher une double vérification. Soit c’est une opportunité réelle (vendeur pressé, succession, mutation), soit c’est le signal d’un problème qu’on n’a pas encore identifié. Contre-vérification obligatoire : récupérer trois ou quatre ventes récentes du même immeuble sur Patrim ou DVF.
Stratégies possibles
Toutes les stratégies ne sont pas pertinentes pour ce bien. Nous écartons d’office la location courte durée (Mulhouse n’est pas une ville touristique majeure) ainsi que la colocation étudiante (deux chambres seulement). Il reste deux stratégies crédibles.
Location nue en régime micro-foncier. Loyer 806 €/mois soit 9 672 €/an bruts. Avec l’abattement forfaitaire de 30 % en micro-foncier, la base imposable tombe à 6 770 €. Pour un investisseur en TMI 30 %, cela représente environ 3 200 € d’impôt annuel soit un rendement net d’impôt proche de 4 %. Simple à gérer, pas de comptabilité, pas de meubles à racheter tous les 5 ans.
Location meublée en LMNP au réel. Le marché familial mulhousien est globalement nu. Si vous ciblez des jeunes actifs ou des contrats courts (mutations industrielles chez PSA ou intérimaires longue durée), la stratégie LMNP au réel permet d’amortir le bien puis de neutraliser l’imposition pendant 10 à 15 ans. Loyer meublé à Mulhouse autour de 15,3 €/m², soit potentiellement 950 € sur ce F4. Attention : un bien meublé en F4 avec famille cible est moins liquide.
Conclusion
Voici comment nous notons ce bien. Base 7/10 (rendement brut au-dessus de 10 %). Nous ajoutons 0,5 point pour la rénovation récente visible sur les photos (salle de bain refaite au niveau au-dessus, cuisine équipée moderne) puis 0,5 point pour la tension locative à 8/10. Un dernier 0,5 point pour les employeurs majeurs de Mulhouse. Nous retirons 0,5 point pour les charges de copropriété non précisées (point bloquant). Un dernier 0,5 point en moins pour le dernier étage sans ascenseur qui réduit la demande chez les familles.
Trois questions à poser avant la visite : montant exact des charges annuelles, PV des trois dernières AG, adresse précise. Si les réponses rassurent, nous signons. Si les charges dépassent 2 000 €/an ou qu’un ravalement supérieur à 50 000 € est en débat, nous négocions le prix à hauteur de l’enveloppe travaux.
Pour aller plus loin, notre guide sur le bon rendement locatif aide à calibrer vos cibles personnelles. La page rendement locatif par ville permet de comparer Mulhouse à vos autres pistes.
L’annonce : voir l’annonce sur LeBonCoin. L’analyse chiffrée complète : ouvrir l’analyse détaillée sur Lybox.
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