Analyse d’un immeuble à Romorantin-Lanthenay à 189 000 € : on achète ou pas ?

Un immeuble à 189 000 € qui annonce 13,9 % de rendement avec deux locataires en place, en centre-ville d’une sous-préfecture du Loir-et-Cher. Sur le papier c’est le profil que tout investisseur recherche. On regarde l’annonce complète sur Bien’ici pour voir ce que vaut vraiment le projet.

Analyse de l’annonce

La description

On commence par le bas de l’annonce. C’est là que l’agent place les chiffres bruts, ceux qui engagent. Trois lignes comptent : prix hors honoraires 180 000 €, honoraires acquéreur 9 000 €, taxe foncière 732 € par an. On note aussi que l’immeuble est composé de deux lots seulement.

Deux appartements loués 1 190 € par mois au total. Le premier chauffage électrique, loyer 510 €. Le second plus grand avec deux chambres, chauffage gaz de ville, loyer 680 €. L’ensemble génère 14 280 € par an charges incluses d’après l’annonce.

DPE C à 114 kWh/m²/an, GES à A. C’est excellent pour un immeuble ancien. L’obligation de rénovation des passoires thermiques en 2028 ne concerne pas ce bien.

Les photos

Treize photos. Pour un immeuble à 189 000 € c’est correct. On remarque les trous : pas de façade complète côté rue, pas de photo des parties communes, pas de vue sur la cour arrière. Trois éléments qu’un investisseur sérieux veut voir avant de visiter.

Lire les photos d’un immeuble demande une méthode. On commence par la façade pour juger l’état de la construction et la propreté de la rue. Puis on observe l’entrée et l’escalier qui donnent le niveau d’entretien de la copropriété. Enfin les pièces de vie où les détails trahissent l’âge réel. Ici les intérieurs tiennent la route : cuisines aménagées, sols en bon état, murs clairs sans trace d’humidité visible.

Points à retenir : chauffage électrique visible dans l’appartement 1 (convecteurs classiques), menuiseries PVC double vitrage sur les clichés, sanitaires fonctionnels pas récents. Rien de rédhibitoire. Rien de haut de gamme non plus. Un immeuble correct, loué en l’état, sans travaux immédiats.

La ville et le quartier

Romorantin-Lanthenay est la sous-préfecture du Loir-et-Cher. 18 400 habitants, en légère reprise démographique depuis 2010. L’économie locale repose sur les PME industrielles et artisanales : 1 185 établissements actifs en 2023. 110 commerces de proximité et 172 services. La ville reste vivante malgré sa taille modeste.

Les signaux à vérifier dans une petite ville : taux de chômage, revenu médian, présence étudiante, part de locataires. Chômage à 11,5 % (au-dessus de la moyenne nationale). Revenu médian 20 810 €. 40 % des logements loués au niveau de la commune. Marché locatif actif.

Côté marché, la page ville de Romorantin-Lanthenay sur Lybox indique un prix médian de 1 401 €/m² pour les maisons et 1 260 €/m² pour les appartements. L’immeuble analysé affiche 1 181 €/m², ce qui place le bien 20 % sous la médiane communale. L’évolution sur 5 ans est de +21,6 %. La dernière année marque un repli de 6,8 %. On est sur un marché qui a corrigé récemment.

Le quartier

L’immeuble est en centre-ville (IRIS Centre Ville). Les chiffres sont intéressants : 55,8 % d’appartements contre 22,1 % à l’échelle de la commune, 73,1 % de locataires contre 40 % en moyenne. Zone locative dense. 58,6 % des ménages de cet IRIS sont composés d’une seule personne.

Ce profil change la lecture du bien : un immeuble composé de deux appartements de 2 à 3 pièces en centre-ville trouve sa cible naturelle dans ces ménages seuls du quartier. L’offre colle à la demande locale. Un critère qu’on oublie trop souvent de vérifier.

Trois collèges, un lycée général et un lycée pro dans le grand quartier. L’IRIS centre-ville concentre 19 restaurants. La gare SNCF relie Tours en 50 minutes. Une desserte suffisante pour fixer la population active.

Analyse des chiffres

C’est ici que le dossier se joue. L’annonce affiche 1 190 € de loyers mensuels, pour un prix total de 189 000 €. On applique le calcul de base.

7,55 % brut, c’est passable. Dans la grille de référence, on est juste au-dessus du seuil minimum de 7 % en dessous duquel on écarte un bien sans négociation. Pourquoi fait-on ce calcul en premier ? Parce qu’il détermine si le bien peut s’autofinancer en l’état. En dessous de 7-8 % de brut, le cash-flow est très souvent négatif après charges, taxe foncière et crédit.

Mais le dossier a une particularité qu’il faut comprendre. Les loyers en place sont très inférieurs au marché local. Lybox estime le loyer de marché à 1 247 € par appartement de 4 pièces à Romorantin, soit un potentiel de 2 380 € par mois sur l’immeuble. Les locataires actuels paient 510 € et 680 €. L’un paie moitié moins que le prix du marché, l’autre deux tiers.

C’est le chiffre que Lybox affiche à 13,9 %, légèrement en dessous parce que la plateforme applique une prudence sur l’estimation. Dans tous les cas on parle d’un bien dont le rendement doublerait quasiment si on alignait les loyers sur le marché. L’écart s’explique probablement par des locataires anciens dont le loyer n’a jamais été réévalué. Ou par un propriétaire qui préférait la stabilité au rendement maximum.

La question clé : combien de temps pour récupérer ce potentiel ? Un bail nu dure 3 ans. L’augmentation en cours de bail est encadrée par l’IRL, environ 2 % par an. Insuffisant pour combler un tel écart. En pratique on récupère le vrai loyer uniquement au départ d’un locataire. On ne peut pas forcer ce départ.

Pour estimer les charges annuelles, on reprend ce qu’on connaît.

5,38 % net avec les loyers actuels. On passe sous la cible de 7 % net. Le projet est tendu à l’achat : la rentabilité promise de 13,9 % est un potentiel, pas un acquis. L’investisseur qui achète hérite d’une rentabilité réelle de 5,38 % net et d’une option sur une rentabilité supérieure quand les baux tourneront.

Pour pousser l’analyse, on peut calculer son cash-flow prévisionnel : avec un prêt sur 20 ans à 3,8 %, mensualité d’environ 1 100 €, le cash-flow sur loyers actuels tombe à zéro voire négatif selon la fiscalité. Sur loyers de marché on retrouve les 1 100 € mensuels annoncés par Lybox. L’écart est brutal. L’analyse détaillée sur Lybox présente le détail des simulations.

Dernier point : les 9 000 € d’honoraires acquéreur plus environ 16 000 € de frais de notaire portent le ticket d’entrée réel à 205 000 €. Ça change la rentabilité réelle d’environ un demi-point.

Stratégies possibles

Trois stratégies ont du sens sur ce bien, les autres sont à écarter.

Location nue en l’état avec revalorisation progressive. C’est la stratégie par défaut. On encaisse les 1 190 € mensuels dès le closing. On applique les hausses IRL annuelles. On attend le départ d’un locataire pour relouer au prix du marché. Rendement net d’entrée 5,4 %, perspective 7-9 % à moyen terme. Convient à un investisseur patient avec une épargne de trésorerie.

Rachat avec départ négocié d’un locataire. Avant de signer, on demande à l’agent de contacter les locataires pour savoir si l’un envisage un départ. Dans certains cas le vendeur peut proposer une indemnité de départ amiable. Si on récupère l’un des deux lots vacant, le rendement moyen bondit immédiatement.

Passage en meublé LMNP sur un lot libre. Le jour où un appartement se libère, l’option meublée fait sens : loyers meublés à 13,3 €/m² contre 10,3 €/m² en nu, soit environ 30 % de hausse. Combinée au régime fiscal du statut LMNP, stratégie classique pour ce type d’immeuble.

Ce qu’on écarte : la colocation (surfaces limitées et profil de locataires monoménages dominant). La location courte durée (ville sans flux touristique significatif). La revente spéculative (marché local en repli sur 1 an).

Les risques à surveiller

Une copropriété à deux lots signifie que vous êtes face à un seul autre copropriétaire pour toute décision collective. Un ravalement, une toiture : chaque euro se partage par deux. Si l’autre copropriétaire est en difficulté ou en désaccord, les décisions bloquent. Toujours demander le règlement de copropriété et les trois derniers PV d’assemblée générale avant de signer.

L’autre vigilance porte sur les loyers actuels. L’annonce indique 510 € et 680 €. C’est le vendeur qui le dit. On exige les baux signés, les trois dernières quittances par locataire et l’attestation d’assurance habitation en cours. Un locataire qui ne paie plus depuis six mois non déclaré, c’est une pièce qu’on découvre après signature.

Enfin le DPE C est excellent sur le papier. 114 kWh/m²/an se situe à la limite haute de la lettre C. Un chauffage électrique dans un des appartements pèse sur la facture du locataire. Vérifier l’état des radiateurs lors de la visite.

Conclusion

L’immeuble de Romorantin-Lanthenay à 189 000 € est un bon dossier à condition de comprendre la mécanique des loyers sous-évalués. On n’achète pas 13,9 % de rendement. On achète 5,4 % net en l’état avec un potentiel à 9-10 % net sur 3 à 5 ans selon la rotation des locataires. Placement patrimonial de qualité dans une petite ville correcte avec un DPE qui tient dans la durée.

Pour un primo-investisseur le dossier est digeste : deux lots, deux locataires en place, pas de travaux urgents. Pour un investisseur confirmé le potentiel de revalorisation locative est l’angle à exploiter. Le lecteur qui applique cette méthode à ses propres annonces aura compris l’essentiel : lire les loyers réels avant le rendement affiché.

Pour aller plus loin et voir le détail des hypothèses, consultez l’analyse complète de ce bien sur Lybox, où vous pourrez ajuster votre apport et votre taux de crédit. L’annonce d’origine est consultable chez Bien’ici.