Un appartement à Toulouse à moins de 2 100 €/m² dans une résidence récente, c’est rare. Celui-ci s’affiche à 129 000 € pour 64 m² dans le quartier Croix Daurade avec un locataire en place à 761 €/mois. Sur Lybox, le rendement annoncé grimpe à 13,8 % et le cash-flow mensuel à +547 €. Deux chiffres qui donnent envie de signer immédiatement. On va voir pourquoi il faut toujours refaire les calculs avant de se décider. Voir l’annonce originale.
Analyse de l’annonce
La description
On commence toujours par la fin d’une annonce : c’est là que se trouvent les chiffres utiles. Charges de copropriété : 1 440 € par an. Nombre de lots : 100. Pas de procédure en cours. DPE réalisé le 1er octobre 2026, consommation 153 kWh/m²/an. Taxe foncière : 1 611 €. Appartement loué 761 € charges comprises sous un ancien régime Pinel qui touche à sa fin, avec possibilité de remonter le loyer autour de 850 €/mois une fois libéré du dispositif.
La composition annoncée tient la route : grande pièce de vie de 32,75 m² avec cuisine ouverte, deux chambres (12,60 m² et 9,26 m²), salle de bain avec WC, loggia de 6 m², parking en sous-sol. L’immeuble date de 2013, aux normes handicapés, avec ascenseur et terrasse donnant sur l’intérieur de la résidence. 100 lots dans la copropriété : les charges sont diluées et les grosses dépenses exceptionnelles sont rares. C’est le genre de copropriété saine qu’on apprécie en investissement locatif.
Un détail à noter : la description parle de « WC séparés » : le plan montre un ensemble SDB + WC combiné de 5,60 m². Ce genre de petit arrangement avec la vérité est fréquent dans les annonces. Rien de dramatique ici mais c’est à vérifier sur place.
Les photos
La façade est celle d’une résidence des années 2010 en très bon état : enduit blanc, panneaux béton gris sur les balcons, menuiseries aluminium à double vitrage. Le ravalement n’a pas besoin d’être refait. Le hall d’entrée n’est pas montré : l’ensemble donne une impression soignée. Deux détails en bas : quelques déchets au pied du mur d’enceinte et un parking de rue qui semble saturé. Rien d’alarmant. On comprend simplement qu’on est en périphérie Nord de Toulouse, pas dans l’hypercentre.
À l’intérieur, le sol est en carrelage grand format beige dans les pièces de vie, en parquet stratifié gris foncé dans les chambres. Les murs sont blancs. Les menuiseries alu avec volets roulants. La cuisine est partiellement équipée (plaque induction, hotte, four encastré, pas de meubles hauts partout). Le chauffage se fait par convecteurs électriques muraux : classique en construction neuve années 2010. C’est ce qui plombe le DPE à 153 kWh/m²/an, soit un D pile dans la moyenne.
Le plan montre une organisation astucieuse : la pièce de vie de 27 m² est généreuse pour un T3. La chambre 1 à 9,26 m² est juste à la limite légale. Elle accueille un lit double qui prend toute la pièce. Pour une colocation étudiante, c’est un vrai sujet. Pour une famille avec un enfant, ça passe. La loggia de 6 m² est un vrai bonus à Toulouse où les étés justifient de pouvoir sortir dehors.
La ville et le quartier
Toulouse pèse 500 000 habitants intra-muros et 1 million dans l’aire urbaine. Le prix moyen d’un appartement sur la commune tourne autour de 3 250 €/m² selon les données publiées sur Lybox, avec un premier quartile à 2 608 €/m². Notre bien à 2 016 €/m² sort donc largement par le bas, dans le quintile inférieur du marché local. C’est le signal que le quartier Croix Daurade n’est pas Carmes ni Saint-Cyprien : le prix se justifie par la localisation.
Le quartier Croix Daurade
Croix Daurade se trouve au Nord-Est de Toulouse, le long de l’avenue d’Atlanta. On est à la limite de la commune de l’Union, sur le secteur Borderouge – Sept Deniers. Le quartier est connu pour sa population familiale, ses pavillons des années 1960-70, ses résidences récentes et sa desserte en bus (lignes vers Jolimont et Borderouge, deux stations de métro B). On n’est pas sur l’hyper-dynamique de Jean-Jaurès : la demande locative reste stable, portée par les jeunes couples, les familles modestes et les employés du secteur aéronautique de Blagnac qui n’ont pas les moyens du centre.
Toulouse compte 17 % d’étudiants : ce chiffre est à nuancer par quartier. Croix Daurade n’est pas un quartier étudiant. En revanche, le secteur accueille beaucoup d’actifs du bassin aéronautique. Le profil locataire naturel : couple avec enfant, 25-40 ans, revenus moyens.
Analyse des chiffres
Avant de regarder les rendements affichés, on refait toujours le calcul brut avec ses propres chiffres. C’est la seule façon d’éviter les surprises.
Loyer annuel = 761 × 12 = 9 132 €
Rendement brut = 9 132 / 129 000 = 7,08 %
Première surprise. Le rendement brut en location nue sur le loyer réellement perçu aujourd’hui est de 7,08 %. C’est très loin des 13,8 % affichés par Lybox. L’écart s’explique : les algorithmes de rendement intègrent souvent une hypothèse haute de loyer (meublé, courte durée, colocation) qui gonfle le résultat. On ne va pas plus loin tant qu’on n’a pas refait le calcul avec les vrais chiffres.
Loyer annuel = 850 × 12 = 10 200 €
Rendement brut = 10 200 / 129 000 = 7,91 %
Même en appliquant la hausse de loyer promise par le vendeur, on reste sous les 8 % de rendement brut en location nue. On est dans la zone correcte mais pas exceptionnelle pour un bien de cette gamme. Pour comparer facilement avec vos propres cibles, le simulateur de rendement locatif permet de refaire ce calcul en 30 secondes sur n’importe quelle annonce.
Charges annuelles = taxe foncière (1 611 €) + part non récupérable copro (400 €) + PNO (150 €) + vacance 1 mois (850 €) + entretien (500 €) = 3 511 €
Rendement net = (10 200 − 3 511) / 129 000 = 5,19 %
Un net à 5,19 %, c’est le vrai chiffre à mettre face à vos alternatives de placement. En dessous de 6-7 % net, un bien en nu commence à être fragile : une vacance plus longue, un impayé, un sinistre et on passe en négatif. Pour comprendre la nuance entre ces deux indicateurs, la différence entre rentabilité et rendement est bien expliquée sur le blog.
Mensualité crédit = 748 €
Charges mensuelles = 293 €
Loyer marché = 850 €
Cash-flow = 850 − 748 − 293 = − 191 €/mois
Deuxième surprise. En location nue classique financé à 100 % sur 20 ans aux conditions actuelles, ce bien dégage un cash-flow négatif de près de 200 €/mois. Vous payez tous les mois pour le détenir. Loin, très loin des +547 €/mois annoncés. C’est précisément pour éviter ce genre de piège qu’on calcule son cash-flow avant de signer, jamais après.
Un rendement affiché à 13,8 % qui tombe à 7,91 % une fois refait à la main, c’est le piège le plus fréquent sur les annonces à bonne décote. L’algorithme compare au loyer de marché haut (meublé, LCD, coloc), pas au loyer réel que vous allez percevoir. Toujours refaire le calcul avec le loyer que VOUS allez pratiquer.
Pour creuser toutes les métriques de ce bien précis, vous pouvez ouvrir l’analyse complète sur Lybox : rendement, cash-flow, tension locative, prix comparé au marché.
Stratégies possibles
Vu l’écart entre les rendements affichés et les rendements réels en nu, ce bien ne tient que si on l’exploite autrement. Trois stratégies peuvent le rendre intéressant.
Meublé LMNP au réel : avec un loyer meublé autour de 950 €/mois (prime d’environ 10-15 % sur le nu dans le secteur), on remonte le brut à 8,84 % et on efface le CF négatif. Le statut LMNP permet d’amortir le bien, de neutraliser l’impôt pendant 10 à 15 ans et de récupérer les charges locatives dans le calcul. C’est la stratégie la plus adaptée à ce profil de bien : surface correcte, bien localisé, équipement partiel déjà en place.
Colocation étudiante ou jeunes actifs : deux chambres louées 480 € l’une = 960 €/mois. L’intérêt : solvabilité renforcée (deux garants), vacance répartie, demande toulousaine très forte même en périphérie. La contrainte : la chambre 1 à 9,26 m² est juste à la limite acceptable. Il faudra remeubler avec un lit simple ou en 120 cm, pas un double. Pour approfondir, le dossier sur l’investissement en colocation détaille le montage juridique.
La location courte durée (type Airbnb) est écartée d’emblée. Croix Daurade n’a pas de flux touristique et Toulouse a durci sa réglementation sur les meublés de tourisme. Aucun intérêt ici.
Conclusion
L’annonce coche beaucoup de bonnes cases : résidence récente, 100 lots, loggia, parking, ascenseur, DPE D, décote de 17 % par rapport au prix moyen Toulouse. Les chiffres de rendement affichés ne tiennent pas en location nue et le cash-flow devient franchement négatif dès qu’on refait le calcul avec les vrais paramètres. Le bien n’est bon qu’à condition d’être exploité en meublé LMNP ou en colocation, avec une stratégie fiscale réfléchie.
Pour un investisseur débutant qui vise la location nue tranquille, on passe. Pour un investisseur qui sait monter du LMNP ou de la coloc, le ratio prix/surface/localisation est intéressant à ce prix. La leçon du jour : ne jamais signer sur un rendement affiché, toujours refaire le calcul avec le loyer que VOUS allez pratiquer.
Un dernier conseil avant visite : demander à l’agent l’historique des charges exceptionnelles de copro sur 5 ans, le PV de la dernière AG et faire chiffrer le passage en meublé par un comptable spécialisé. Ouvrir l’analyse complète sur Lybox pour comparer avec d’autres biens du secteur ou consulter directement l’annonce originale sur Leboncoin.
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