La note fiscale de nombreux propriétaires de résidences secondaires vient de grimper d’un cran. En 2026, environ 2 400 communes appliquent désormais la surtaxe sur la taxe d’habitation des résidences secondaires (THRS), une majoration qui peut atteindre 60 % du montant initial. Une inflexion nette pour les investisseurs qui détiennent un pied-à-terre en zone tendue.
La surtaxe THRS s’applique dans les communes classées en zone tendue qui l’ont votée. Elle va de 5 % à 60 % du montant de la taxe d’habitation. Environ 2 400 villes l’appliquent en 2026 et près de 3 690 y sont désormais éligibles depuis le décret du 25 août 2023.
Nous vous expliquons qui est concerné, comment le calcul s’effectue et surtout comment anticiper l’impact sur la rentabilité de votre patrimoine immobilier.
Un dispositif fiscal qui prend de l’ampleur en 2026
La suppression de la taxe d’habitation n’a jamais concerné les résidences secondaires. Cette fiscalité locale reste bien vivante et frappe désormais un périmètre élargi. Le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 a fait passer le nombre de communes autorisées à voter la surtaxe de 1 100 à environ 3 690, ouvrant la porte à une majoration massive du levier fiscal local.
Le mouvement s’accélère nettement cette année. Selon les données remontées par les collectivités, plus de 2 400 villes ont désormais délibéré pour appliquer une majoration, avec un taux moyen constaté proche de 41 %. Les communes du littoral atlantique et méditerranéen, les stations de montagne des Alpes et des Pyrénées, ainsi que de nombreux bassins périurbains en tension, forment le gros des rangs.
Pour un investisseur multi-biens, cette évolution change la donne. Un pied-à-terre acquis pour un usage mixte (location saisonnière, week-ends personnels, futur transfert de résidence) subit désormais une pression fiscale qui n’a plus rien d’anecdotique dans le calcul de rendement net.
Qui est concerné par la surtaxe et à quel taux ?
La surtaxe THRS s’applique uniquement dans les communes classées en zone tendue au sens du décret. Une zone tendue se définit par un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, avec un impact direct sur les prix et les loyers. La commune doit ensuite délibérer en conseil municipal pour activer la majoration, dans une fourchette autorisée de 5 % à 60 %.
Concrètement, une résidence secondaire dont la taxe d’habitation de base atteint 1 500 € voit sa facture passer à 2 400 € si la commune applique le plafond de 60 %. Sur un patrimoine composé de plusieurs biens en zones touristiques, l’addition annuelle peut représenter plusieurs milliers d’euros supplémentaires.
Les investisseurs les plus exposés sont ceux qui détiennent :
- Un bien en location saisonnière meublée dans une commune littorale ou de montagne, occupé personnellement quelques semaines par an
- Un logement de fonction ou un pied-à-terre professionnel en agglomération, non déclaré comme résidence principale
- Un bien en cours de rénovation, non loué et non habité à titre principal, dans une zone tendue
Comment est calculée la surtaxe sur votre résidence secondaire ?
Le calcul repose sur la valeur locative cadastrale du bien, revalorisée chaque année (+0,8 % en 2026). Cette valeur est multipliée par le taux communal de taxe d’habitation, sans aucun abattement puisque les résidences secondaires n’en bénéficient plus. La surtaxe s’ajoute ensuite à ce montant selon le pourcentage voté par la commune.
Prenons un exemple parlant : un appartement de 45 m² dans une station balnéaire, avec une valeur locative de 4 200 € et un taux communal de 25 %. La taxe d’habitation de base atteint 1 050 €. Si la commune a voté une majoration de 40 %, la surtaxe ajoute 420 €. Le propriétaire paie au final 1 470 € pour l’année, soit 40 % de plus qu’un contribuable identique dans une commune non concernée.
La surtaxe s’applique même si le bien est loué en meublé de tourisme pendant une partie de l’année. Le statut de résidence secondaire est apprécié au 1er janvier de l’année d’imposition, indépendamment de l’usage réel du logement le reste du temps.
Quels leviers pour limiter l’impact fiscal ?
Les dégrèvements existent mais restent restrictifs. Trois cas de figure principaux permettent de sortir du champ de la surtaxe : le logement situé à proximité du lieu de travail et occupé pour raisons professionnelles, l’hébergement durable en établissement de soins (Ehpad, longue durée), et le bien constituant une résidence principale mais impossible à occuper (rénovation lourde, travaux imposés).
Pour un investisseur, la vraie question est stratégique. Basculer un bien en location longue durée le sort du régime de la résidence secondaire dès lors qu’il est loué en meublé à titre de résidence principale du locataire au 1er janvier. Le passage en LMNP au réel peut également compenser la charge fiscale via l’amortissement, à condition que le montage global reste cohérent avec le projet patrimonial.
Autre piste concrète : intégrer la surtaxe dans le calcul du rendement dès l’achat. Sur des biens en zone touristique, notre analyse montre qu’un investisseur avisé retire 500 à 1 500 € par an de la rentabilité nette prévisionnelle avant même de signer. Négliger ce poste conduit à des surprises en année 2 ou 3, quand la commune vote sa délibération.
Erreur fréquente : déclarer un bien comme résidence principale pour éviter la surtaxe alors que l’occupation réelle ne le justifie pas. Le fisc croise les données (consommations d’énergie, adresses fiscales, déclarations d’occupation via GMBI) et redresse sans état d’âme, avec majoration.
Comment vérifier si votre commune applique la surtaxe ?
La délibération est publique et consultable en mairie. Les grandes plateformes de veille fiscale (impots.gouv.fr, sites des directions départementales des finances publiques) recensent également les taux votés commune par commune. Nous recommandons de vérifier le taux appliqué avant tout achat en zone touristique, y compris pour un bien en location courte durée.
Un point souvent oublié : la commune peut moduler le taux d’une année sur l’autre par nouvelle délibération. Un bien acquis en zone tendue non surtaxée peut basculer sous surtaxe si le conseil municipal change d’avis, notamment dans un contexte de tension budgétaire ou de politique anti-airbnbisation.
Foire aux questions
Quelle différence entre taxe d’habitation résidence secondaire et surtaxe ?
La taxe d’habitation résidence secondaire (THRS) est due par tout propriétaire d’un bien non-principal. La surtaxe est une majoration facultative, votée par les seules communes classées en zone tendue, qui s’ajoute au montant de base et peut atteindre 60 %.
Combien de communes appliquent la surtaxe en 2026 ?
Environ 2 400 communes appliquent effectivement la surtaxe en 2026, avec un taux moyen d’environ 41 %. Près de 3 690 communes sont désormais éligibles depuis l’extension du zonage par le décret du 25 août 2023.
La surtaxe s’applique-t-elle à une location saisonnière ?
Oui. Le statut de résidence secondaire est apprécié au 1er janvier et dépend de la déclaration d’occupation. Un bien loué en meublé de tourisme reste une résidence secondaire du point de vue de la taxe d’habitation, même s’il est occupé par des vacanciers la majeure partie de l’année.
Peut-on contester une surtaxe THRS jugée injustifiée ?
Oui, un recours gracieux auprès du centre des finances publiques est possible dans les trois cas de dégrèvement prévus (contrainte professionnelle, hébergement en établissement de soins, impossibilité d’occuper). Le recours se dépose avant le 31 décembre de l’année suivant celle de l’imposition.
Passer en location longue durée fait-il sortir de la surtaxe ?
Oui, à condition que le bien soit loué à titre de résidence principale du locataire au 1er janvier de l’année d’imposition. Le bail doit être conforme à la loi de 1989 (nue) ou en meublé résidentiel, et l’occupation effective du locataire doit pouvoir être justifiée.
La surtaxe est-elle déductible des revenus fonciers ?
Non. La taxe d’habitation et sa surtaxe ne sont pas déductibles des revenus fonciers, contrairement à la taxe foncière qui l’est. Cette charge reste supportée intégralement par le propriétaire sur son cash-flow net.
Les biens vacants sont-ils aussi concernés ?
Non. Les logements vacants (non meublés, inhabitables ou inutilisés depuis plus de 90 jours) relèvent de la taxe sur les logements vacants (TLV ou THLV), distincte de la THRS. Un bien meublé et disponible à l’occupation, même non loué, reste soumis à la taxe d’habitation résidence secondaire.
Quel impact sur la rentabilité nette d’un investissement en zone touristique ?
Sur un bien en location saisonnière avec usage personnel, la surtaxe peut réduire le rendement net de 0,3 à 1 point selon le prix d’acquisition et le taux voté par la commune. Intégrer cette charge dès la simulation initiale évite les mauvaises surprises et permet de mieux calibrer le prix d’achat maximum acceptable.
