Analyse d’un immeuble à Charolles à 139 900 € : on achète ou pas ?

Un immeuble de rapport à moins de 900 €/m² en centre historique bourguignon fait rêver. Dans le détail, cet immeuble mixte à Charolles illustre le piège de l’annonce à rendement affiché : on vend 10,29 % brut. Le calcul suppose qu’un local commercial ex-institut trouve preneur dans une ville qui perd des habitants depuis vingt ans. On regarde pourquoi ce dossier mérite huit questions avant de signer.

Analyse de l’annonce

La description

Le vendeur (IAD France) présente un immeuble de 159 m² en centre historique de Charolles, composé de trois lots : un local commercial de 48 m² au rez-de-chaussée vacant, plus deux T2 de 52 m² et 49 m² loués 400 €/mois chacun. Prix affiché 139 900 € honoraires charge vendeur. Bâti 1850, R+2, DPE D (239 kWh/m²/an, diagnostic janvier 2023).

Deux réflexes à avoir sur cette description avant même de regarder les photos. Le premier : lire par le bas. C’est en fin d’annonce que le vendeur donne les vrais chiffres : la copropriété (8 lots au total dont 4 vendus ici), l’absence de procédure en cours et le DPE. Le second : recalculer soi-même le rendement affiché. Le vendeur écrit « 10,29 % brut » ; ce chiffre part de 1 200 €/mois de loyer potentiel en supposant que le local commercial se reloue à 400 €/mois. Aujourd’hui, la réalité est 800 €/mois. Le vrai rendement brut actuel est donc de 6,86 %, pas 10 %.

Les photos

Les photos racontent une histoire différente de la description. La façade rue affiche l’enseigne « Au Petit Gastronome ». Pourtant l’intérieur du local (murs rose lavande, carrelage saumon, vitrine à motifs floraux dépolis) correspond clairement à un ancien institut de beauté, pas à un restaurant. Cet écart annonce/photos est un signal utile : si le vendeur glisse sur ce détail, sur quoi d’autre glisse-t-il ?

Côté positif : les deux T2 sont propres. Sol PVC récent, murs blancs, poutres apparentes repeintes en blanc, radiateurs à inertie modernes, double vitrage sur menuiseries bois anciennes, salle d’eau refaite en douche italienne, cuisine équipée récente (induction, lave-vaisselle). La cour intérieure privative pavée est un vrai plus.

Côté vigilance : façade côté cour avec pan de mur non ravalé, traces d’humidité en pied de mur, gouttières apparentes peu esthétiques, seconde salle d’eau avec joints de faïence noircis, chauffage électrique dans tous les logements (charge locataire élevée sur DPE D). Surtout ce local commercial aménagé pour un usage très ciblé. Aucune photo des chambres ni du hall ni de l’escalier ni de la façade complète : demandes obligatoires avant visite.

La ville et le quartier

Charolles, chef-lieu de canton en Saône-et-Loire, est une petite ville de 2 772 habitants (2023), célèbre pour sa race bovine charolaise et son centre historique classé « Petite Cité de Caractère ». 28 commerces, 52 services, 7 écoles dont un collège plus un lycée général. Sur le papier, l’offre de services est correcte pour la taille.

Trois données pèsent lourd. Le taux de vacance des logements atteint 16,2 %, très élevé (moyenne nationale 8 %). La population baisse depuis 1999 : de 3 026 à 2 772 habitants, soit -8,4 % en 24 ans. Chômage local modéré (6,8 %), revenu médian par unité de consommation 21 460 €, 49,8 % de logements loués. Marché locatif réel mais tendu par la démographie stagnante.

La page d’analyse de Charolles sur Lybox agrège l’INSEE, les loyers de marché et le rendement moyen ville (9,12 % brut). Le loyer T2 non meublé y est estimé à 9,5 €/m², soit ~460 €/mois pour 49 m² et ~490 €/mois pour 52 m². Les deux T2 de cet immeuble sortent à 7,7 €/m² et 8,2 €/m² : sous-loués de 15 à 20 %.

Le quartier

L’adresse est 3 bis rue de la Condemine, dans le centre historique, à quelques minutes à pied de la place Baudinot. En apparence, c’est un excellent emplacement. Pour un local commercial, la rue est étroite, en sens unique, avec du stationnement gênant : les photos montrent bien les panneaux. Pour un institut ou un restaurant qui a besoin de flux passant, ce n’est pas le meilleur linéaire de la ville. À valider en visite : demander à l’agent le nombre de commerces vacants sur la même rue.

Analyse des chiffres

Le rendement brut, c’est le premier filtre à passer sur un investissement locatif. On le regarde en priorité parce qu’il détermine si le bien peut s’autofinancer une fois toutes les charges déduites. Sous 8 % brut, un immeuble en zone rurale ne tient généralement pas la route. Il faut donc reconstruire le calcul avec les loyers réels, pas avec ceux annoncés par le vendeur.

On voit la fourchette : entre 6,86 % et 12,18 % selon les hypothèses. C’est un écart de presque un facteur deux. Le rendement final dépend entièrement de deux paris : trouver un preneur pour le local commercial vacant, puis pouvoir renégocier les loyers des deux T2 en place. Aucun des deux n’est acquis. Pour affiner votre calcul de rendement locatif, le simulateur Lybox permet de tester ces trois scénarios en variant les loyers et le prix d’achat.

Un mot sur la copropriété. L’annonce indique 0 € de charges déclarées, ce qui est étonnant pour un immeuble en copropriété. Deux explications : soit copro sans syndic (les 4 lots restants appartiennent au même propriétaire), soit info manquante. À demander en priorité avec les trois derniers procès-verbaux d’AG plus les appels de fonds sur trois exercices.

Le calculateur de cash-flow confirme : même dans le scénario le plus favorable, on décolle à peine du zéro. Dans le scénario réel, 549 € de sortie chaque mois pendant vingt ans font 132 000 € cumulés en fonds propres avant que l’immeuble commence à rapporter. La différence entre rentabilité et rendement locatif est expliquée sur Lybox : le rendement est un ratio brut, la rentabilité intègre le vrai coût de l’opération. Pour ce bien précis, l’analyse détaillée sur Lybox reprend le prix au m² comparé au marché local plus les loyers de référence par typologie sur Charolles.

Stratégies possibles

Vu le profil du bien (immeuble mixte en petite ville, local commercial ciblé, T2 loués), seules deux stratégies méritent d’être creusées. Les autres (colocation, courte durée, meublé haut de gamme) ne collent ni avec la taille des logements ni avec le marché local.

Transformer le local commercial en logement. C’est la piste la plus solide. Un T2 de 48 m² avec vitrine se loue autour de 400 €/mois à Charolles, exactement comme les deux existants. Cela suppose une déclaration préalable pour changement de destination (à valider avec l’urbanisme de la mairie ; en zone protégée un permis de construire peut être requis), de refaire l’accès (créer une entrée séparée, condamner la vitrine ou la modifier en fenêtre) puis de rénover l’intérieur (retirer le carrelage saumon, repeindre, poser un sol, aménager une cuisine plus une salle de bain). Budget travaux à prévoir : 40 000 à 50 000 € pour un résultat locatif propre. Le rendement final tourne alors autour de 9 % brut sur un prix de revient de 190 000 €.

Négocier fort puis rester en mixte. Avec un rendement réel à 6,86 % plus un local commercial vacant à la déco impossible à revendre, il y a matière à demander une décote de 15 à 20 % : cible de négociation à 115 000-120 000 €. À ce prix, le rendement réel monte à 8 % brut, ce qui redevient acceptable pour porter le pari du local. Cette stratégie ne fonctionne que si le vendeur est réellement pressé (bien depuis 16 jours en ligne, sans baisse de prix pour l’instant : la marge est mince). L’agent IAD dira sans doute non ; un no à 120 000 € ferme le dossier proprement.

Conclusion

Cet immeuble à Charolles est un cas d’école du dossier qui semble « presque bon » ; au grattage, il ne tient pas. Le rendement affiché n’est pas mensonger : il est construit sur des hypothèses fragiles. Un local commercial vacant dans une commune de 2 772 habitants (16 % de vacance), aménagé pour un usage très spécifique dans une rue étroite en sens unique : trois signaux d’alerte qui se cumulent. Le cash-flow réel à 549 €/mois de sortie sur vingt ans achève de disqualifier le dossier au prix affiché.

Ce qu’on retient pour la prochaine annonce du même genre : quand un vendeur affiche un rendement basé sur un lot vacant, refaire le calcul avec le loyer encaissé. Quand un local commercial est vacant depuis plusieurs mois avec une déco ciblée, la valeur locative annoncée est un plafond, pas une base. Quand la ville perd des habitants depuis vingt ans avec 16 % de vacance, la question n’est plus « combien je vais gagner » mais « combien de temps je mettrai à relouer en cas de départ ». Pour d’autres stratégies sur un immeuble de rapport, le guide Lybox détaille les critères à croiser avant l’offre.

À votre tour de creuser : l’annonce originale sur IAD France et l’analyse chiffrée complète sur Lybox pour construire votre propre grille de lecture sur ce type de dossier.